誰是高房價的最大受益者?“在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總成本(直接成本和運營成本)構(gòu)成中,向政府的支出大約達到44%,而在房企總支出(總成本和繳納的總稅收)中,流向政府的比例更是高達49.42%。”近日,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會REICO工作室發(fā)布的一份名為《我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用的分析》的報告引起了多方關(guān)注。
北京華遠集團總裁任志強就此接受記者采訪時更是直言,地方政府才是高房價的最大受益者。“地方政府的政策推動了高房價,但是沒有人承認,特別是土地部門從來不承認。”
據(jù)了解,該報告已轉(zhuǎn)交全國人大財經(jīng)委以及相關(guān)的決策部門。
支出一半流向政府
據(jù)介紹,該報告的調(diào)查數(shù)據(jù)來源于2008年7月至10月在北京、上海、廣州、蘇州、成都等9個城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查,包括62個開發(fā)企業(yè),涉及到81個房地產(chǎn)項目。
記者獲得的該報告全文顯示,無論是從總成本的角度還是從總支出的角度,流向政府的比例都相當(dāng)可觀。
“在房企開發(fā)總成本中,土地成本所占比例最高,達到了41.2%。”REICO工作室王震博士指出,這還只是政府賣地的顯性收入,如果加上市政工程、公共配套等隱性收入,房企交給政府的比例將可能占到總成本的44％。
該報告指出,如果按照每平方米可銷售面積成本計算,全部樣本的每平方米成本平均為8893元,每平方米的土地成本為3821元。上海每平方米土地成本在2006年最高,達到6849元,廣州則在2005年達到最高,為4375元。“土地成本占比最高的是上海,其次是蘇州、成都和北京、廣州、青島、深圳、西安,最低的是呼和浩特。”
而從房企的總支出角度分析,“開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)稅收占到了總支出的19.06%,土地成本占到了總支出的30.36%；開發(fā)企業(yè)的總支出中流向政府的比例占到總支出的49.42%。”王震博士直言,這就意味著開發(fā)企業(yè)的總支出中有接近一半是向政府的支付。
報告指出,從三個一線城市來看,流向政府的份額,上海的開發(fā)項目最高,為64.50%,其次是北京,為48.28%,最低的廣州也達到了46.94%。
此前,由北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授主持調(diào)研并撰寫的《2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》就曾做過統(tǒng)計,2008年房企的購地支出或?qū)⑦_到3699億元,稅收支出則可能達到2179億元。
任志強直言,報告證明,高房價下政府部門拿走的最多。
據(jù)悉,該報告均是提取房企2007年和2008年的財務(wù)數(shù)據(jù)。這兩年正是地價和房價直沖云霄的兩年。
根據(jù)該報告顯示,房地產(chǎn)開發(fā)中,企業(yè)剩余(總銷售收入減去總成本和稅收)占總銷售收入的26.14%。
給房企減稅?
輿論普遍認為,開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)降價。“現(xiàn)在很多的政府是說開發(fā)商你得降價。”任志強坦言。
不過,近兩年地價高位拿地的開發(fā)企業(yè),卻面臨房價降不動的難題。
“土地成本和稅收不能降低,這多少局限了房企的降價空間；但如果不降價,高房價客觀上降低了房屋購買者的購買力,在市場購買力不足的條件下,開發(fā)企業(yè)的銷售就不能完成,從而也就不能補償其成本和預(yù)先繳納的稅收。”王震博士指出,土地成本和各種稅收從性質(zhì)上分析,是房企預(yù)先為購房者“代墊”的,需要在房屋銷售過程中得到補償。REICO工作室劉琳博士向記者透露,截至去年11月底,40個重點城市中,有1/4的城市商品房銷售面積同比下降40%以上。房企回籠資金的壓力可想而知。
王震博士指出,土地成本、稅收以及成交低迷對于資金的占壓使得房地產(chǎn)業(yè)面臨的潛在金融風(fēng)險正在加大。
《2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》更是預(yù)測,如果2009年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整,資金缺口將達到9290億元；如果2009年房地產(chǎn)遭遇短暫調(diào)整,資金缺口也將達到4925億元。
高房價下無贏者:政府透支土地收益,房企金融風(fēng)險加大,普通居民無力購房。
王震博士指出,目前,政策調(diào)整并沒有涉及到根本問題,沒有涉及到房地產(chǎn)業(yè)制度層面的問題,基本上屬于政策的微調(diào)。REICO工作室此次所布的開發(fā)成本分析報告就此建議,應(yīng)從房地產(chǎn)市場的制度層面入手,將一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅,延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收,并將契稅并入印花稅,將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅合并為一個稅種。
任志強也認為當(dāng)前減稅還有很大余地。但任志強對物業(yè)稅的征收顯得信心不足。“中央財政和地方財政光一個人燃油稅就打了15年,物業(yè)稅會不會打15年?”
