物業(yè)稅似乎是一個(gè)讓人不覺厭倦的話題，沒有過度渲染的只言片語便會(huì)引來一陣討論風(fēng)潮。
各地兩會(huì)上代表委員們“盡快開征物業(yè)稅”的呼吁已不絕于耳，最近又有業(yè)內(nèi)人士透露，海南將征收物業(yè)稅以遏制房?jī)r(jià)飆升，這使得物業(yè)稅討論趨于白熱化。
專家表示，征收物業(yè)稅是必然趨勢(shì)，目前比較穩(wěn)妥的做法是選擇部分城市或區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，使物業(yè)稅真正“實(shí)轉(zhuǎn)”。但是，物業(yè)稅與房?jī)r(jià)是兩回事，開征物業(yè)稅的主要目的是完善財(cái)產(chǎn)稅制和地方稅制，調(diào)節(jié)收入分配和增加地方稅收入來源等，開征物業(yè)稅的一個(gè)核心和難點(diǎn)是如何對(duì)居民房產(chǎn)征稅。
聚焦1 呼聲四起 試點(diǎn)實(shí)轉(zhuǎn)很有必要
對(duì)于從未離開人們關(guān)注視野的物業(yè)稅，議論聲浪一直此起彼伏。最近，又成為各地方兩會(huì)代表委員們熱議的一個(gè)焦點(diǎn)。
2月1日，媒體報(bào)道稱，在廣東省兩會(huì)上，廣東省人大代表，廣州市地稅局有關(guān)人士建議，廣東應(yīng)盡快探索征收物業(yè)稅，以此限制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。
此前不久的北京市兩會(huì)上，北京市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，北京最早將在明年年底開征物業(yè)稅。
作為北京市人大代表，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也提出，在中國(guó)目前的情況下，要實(shí)行物業(yè)稅以促降房?jī)r(jià)。
更有觀點(diǎn)認(rèn)為，北京在商業(yè)地產(chǎn)方面，已具備開征物業(yè)稅的條件。
物業(yè)稅這個(gè)常說常新的話題，如果僅從其“空轉(zhuǎn)”算起，也已延續(xù)了近7年時(shí)間。2003年5月開始，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局在全國(guó)多個(gè)省市開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作。試點(diǎn)工作分3批進(jìn)行，分別在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開展。
最近，業(yè)內(nèi)人士透露說，深圳、海南或?qū)⑾刃性圏c(diǎn)征收物業(yè)稅。此前，也有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，北京有望率先開征物業(yè)稅。海南省財(cái)政廳有關(guān)人士則表示，“目前還沒有聽說，也沒有接到相關(guān)文件。”
對(duì)于此起彼伏的物業(yè)稅“ 實(shí)轉(zhuǎn)”傳言，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，選擇部分二三線城市或區(qū)域作為試點(diǎn)倒是有可能。“征收物業(yè)稅是一個(gè)必然步驟，但還有很多基礎(chǔ)問題需要解決，比較穩(wěn)妥的做法是在試點(diǎn)城市或區(qū)域使物業(yè)稅真正‘落地’。而北京、上海等一線城市，由于其城市地位比較特殊，一旦物業(yè)稅‘落地’對(duì)市場(chǎng)和人們的心理等都會(huì)產(chǎn)生較大影響。”他解釋說，試點(diǎn)工作相對(duì)整體鋪開而言有更多“靈活空間”，當(dāng)然，是否實(shí)施還取決于決策層。
不過，“到目前為止，較少官方正式文件對(duì)物業(yè)稅相關(guān)問題進(jìn)行解釋或說明。”陳國(guó)強(qiáng)提示說。
2009年5月，國(guó)務(wù)院批復(fù)了國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）�！兑庖姟诽岬�，深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。
最近的一次表態(tài)是1月28日，國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司副司長(zhǎng)楊遂周在國(guó)稅總局網(wǎng)站的在線訪談中表示，物業(yè)稅的改革目前還處在研究和準(zhǔn)備階段。
在財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所稅收政策研究室副研究員許文看來，這是國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)開征時(shí)間的明確回答，即目前并沒有開征物業(yè)稅的時(shí)間表。
其實(shí)，即使不考慮征管方面的條件是否具備，僅僅是考慮基本的立法程序，物業(yè)稅也不可能馬上出臺(tái)，陳國(guó)強(qiáng)表示。
但是，越來越快的“大討論”爆發(fā)頻率表達(dá)著人們急切的心情，而這種急切的背后更多的則是對(duì)物業(yè)稅何時(shí)征收、如何征收等問題的迷惘。
聚焦2 疑惑紛至 到底能否抑制房?jī)r(jià)
物業(yè)稅的討論得以“曠日持久”的一個(gè)很重要原因便是人們希冀以其平抑房?jī)r(jià)。通常認(rèn)為，房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)較低，從而加大了投機(jī)需求，造成了部分城市新建住房空置率較高、房?jī)r(jià)高企等現(xiàn)象。
地方兩會(huì)代表委員們的言論也明顯地表現(xiàn)出對(duì)物業(yè)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的期待。有關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)論人士也認(rèn)為，在廢止土地增值稅等前提下，物業(yè)稅能夠成為打擊投機(jī)、高房?jī)r(jià)的重要武器。
“物業(yè)稅與房?jī)r(jià)應(yīng)該是兩回事。短期內(nèi)物業(yè)稅可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，但長(zhǎng)期來看，二者沒有什么關(guān)系。”中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所研究員楊志勇說，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很微妙，在各種緊縮政策密集出臺(tái)的背景下，物業(yè)稅很可能會(huì)成為壓倒駱駝的最后一根稻草。“在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)下，很可能是買房人在承擔(dān)稅負(fù)。”
許文分析說：“總體上看，物業(yè)稅并不是為了抑制房?jī)r(jià)而出臺(tái)的一個(gè)政策，開征物業(yè)稅的主要目的是完善財(cái)產(chǎn)稅制和地方稅制，調(diào)節(jié)收入分配和增加地方稅收入來源等。”
他提出，開征物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的不同觀點(diǎn)，涉及到對(duì)物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)和影響效果的不同看法。
從制度設(shè)計(jì)來看，一個(gè)分歧為是否將土地出讓金納入物業(yè)稅。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅，則可以將一次性繳納的土地出讓金在以后年度分期繳納，這是社會(huì)認(rèn)為開征物業(yè)稅可以降低房?jī)r(jià)的典型主張。
“但從理論上分析，土地出讓金屬于租金的性質(zhì)，物業(yè)稅屬于稅收的性質(zhì)，兩者不應(yīng)該混同。同時(shí)，要將土地出讓金納入的話在操作上也有一些困難，如新舊房屋、不同性質(zhì)房屋之間如何區(qū)別對(duì)待。”許文說。他進(jìn)一步表示，學(xué)術(shù)界的多數(shù)意見是不將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍。這樣，社會(huì)上期望的將土地出讓金納入物業(yè)稅來降低房?jī)r(jià)的結(jié)果可能不會(huì)出現(xiàn)。
即便如此，仍有人認(rèn)為，物業(yè)稅可以通過加大投資者持有房產(chǎn)的成本，起到抑制需求和市場(chǎng)過度投機(jī)的作用。對(duì)此，許文介紹說，研究表明，物業(yè)稅對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)有一定的影響，但在長(zhǎng)期內(nèi)并無明顯影響。國(guó)外實(shí)踐也能證明這一點(diǎn)，很多國(guó)家實(shí)施了類似于物業(yè)稅的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，但仍然避免不了房地產(chǎn)投機(jī)和泡沫的問題。楊志勇也頗為認(rèn)同：“美國(guó)開征物業(yè)稅多年，次貸危機(jī)之前房?jī)r(jià)還不是照樣漲？”
“總之，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，決定房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的主要因素不是稅收，而是一定時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)供求關(guān)系起根本性作用。”許文認(rèn)為，在未能解決房?jī)r(jià)走高的根本原因時(shí)，不能對(duì)物業(yè)稅抑制高房?jī)r(jià)有太多的期待。“稅收的調(diào)控并不是萬能的，對(duì)于包括物業(yè)稅在內(nèi)的稅收的調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的作用不能高估。”
聚焦3 如何對(duì)居民房產(chǎn)征稅是核心
根據(jù)2003年十六屆三中全會(huì)上形成的有關(guān)決定，實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。
在許文看來，從操作層面看，物業(yè)稅開征的整體框架是將現(xiàn)有對(duì)房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，以及考慮納入部分房地產(chǎn)收費(fèi)，形成一個(gè)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種。同時(shí)，降低交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，增加保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)。
據(jù)陳國(guó)強(qiáng)介紹，從世界范圍看，在大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，物業(yè)稅是地方稅中非常重要的稅種，在地方稅收收入中所占比重較大。各國(guó)設(shè)置的稅率、征收方式上都不盡相同。“我國(guó)需要參考國(guó)外比較成熟的做法和經(jīng)驗(yàn)。”
許文認(rèn)為，目前，開征物業(yè)稅的核心是擴(kuò)大征稅范圍或如何對(duì)居民房產(chǎn)征稅的問題。而對(duì)居民征收涉及到利益關(guān)系較廣，因此在處理上需要謹(jǐn)慎對(duì)待。同時(shí)，在制度設(shè)計(jì)上采用什么計(jì)稅依據(jù)、稅率水平設(shè)計(jì)多少社會(huì)能夠接受、如何給予居民基本住房的優(yōu)惠和保證公平，以及現(xiàn)有的征管條件是否具備等問題，也是制約物業(yè)稅出臺(tái)的重要因素。不僅如此，如果按照國(guó)際通行做法，物業(yè)稅采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，則成立評(píng)估機(jī)構(gòu)、完善評(píng)估技術(shù)等方面也是不小的挑戰(zhàn)。
此外，陳國(guó)強(qiáng)表示，物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”遲遲難以“實(shí)轉(zhuǎn)”的原因還包括，一些問題尚未得到很好的解決，諸如，央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等“公房”將來是否也納入征收物業(yè)稅的范圍，各地物業(yè)稅的起征點(diǎn)是否因平均居住面積的不同而有所區(qū)別，是否能對(duì)城鎮(zhèn)居民的家庭財(cái)產(chǎn)狀況尤其是不動(dòng)產(chǎn)狀況有較為客觀的了解和掌握等等。
楊志勇提出期待：“如果要征物業(yè)稅，我希望它是一種受益稅，要回到十六屆三中全會(huì)文件上來，開征物業(yè)稅就應(yīng)該取消一些稅費(fèi)，就需要區(qū)分存量房產(chǎn)與增量房產(chǎn)。如果一定要開征，稅收優(yōu)惠不應(yīng)該以一套房?jī)商追孔鳛闃?biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該設(shè)定免征額，以金額為標(biāo)準(zhǔn)才更加公平。”他還認(rèn)為，物業(yè)稅應(yīng)與地方公共服務(wù)聯(lián)系起來，相應(yīng)的稅率也要考慮到地方所提供的公共服務(wù)，而不是政府想要征稅就可以征。
至于稅率，他認(rèn)為：“從現(xiàn)實(shí)來看，物業(yè)稅即使開征，稅率也要定在很低的水平上，個(gè)人傾向于比當(dāng)前的物業(yè)費(fèi)還要低。有人說1%之內(nèi)不算高，但如果看總價(jià)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際上很高，征收時(shí)也是一個(gè)問題。”
無論如何，接受采訪的專家一致表示，雖然物業(yè)稅是我國(guó)未來稅制改革的一個(gè)重要方向，但在各方面條件未能充分具備時(shí)，不應(yīng)過快鋪開物業(yè)稅，而應(yīng)進(jìn)行深入的研究和準(zhǔn)備。
中國(guó)指數(shù)研究院：二線城市上周領(lǐng)跑住宅用地市場(chǎng)
1月25日至31日，全國(guó)土地市場(chǎng)交易冷淡，重點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊跌。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，上周監(jiān)測(cè)的20個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地172宗，環(huán)比減少3%，推出土地面積835萬平方米，環(huán)比減少29%；成交土地78宗，環(huán)比減少41%，成交土地面積389.7萬平方米，環(huán)比減少29%.
從土地推出情況來看，上周重點(diǎn)城市土地推出緊縮，但武漢市供應(yīng)充裕，推出工業(yè)用地50宗，推出面積233萬平方米，推出量位居首位，遠(yuǎn)超其他19個(gè)重點(diǎn)城市。從土地成交情況來看，上海成交18宗，成交宗數(shù)位居首位；天津成交106萬平方米，成交面積位居首位。
從住宅用地供應(yīng)情況來看，上海、南京住宅用地供應(yīng)量位居首位。其中，一線城市滬、穗兩地共推出7宗，二線城市有10個(gè)推出。成都推出7宗，推出宗數(shù)位居首位；南京推出住宅用地面積55萬平方米，推出面積位居前列。
值得關(guān)注的是，上周京、滬、穗、深均無住宅用地成交，二線城市領(lǐng)跑住宅用地市場(chǎng)，大連成交住宅用地12宗，成交面積89萬平方米，成交量位居首位。
另?yè)?jù)了解，上周住宅用地成交均價(jià)為1855元/平方米，環(huán)比下跌64%.住宅用地平均溢價(jià)水平為55%，溢價(jià)在50%-100%的共5宗，溢價(jià)在100%以上的共2宗，品質(zhì)較好的地塊仍然受到開發(fā)企業(yè)的追捧。寧波上周住宅均價(jià)為4282元/平方米，位居首位。寧波江北投資創(chuàng)業(yè)中心核心區(qū)C區(qū)3號(hào)地塊以5740元/平方米成交，成為上周重點(diǎn)關(guān)注地塊。
