市場對國土部嚴查囤地拍手稱快，有消息稱國土資源部正在約談地方政府一把手，土地問責風暴似乎也日漸臨近。但與國土資源部的高調清查相比，地方政府對囤地的反應甚微。從地方政府土地財政占比中不難看出，土地背后的利益鏈條讓地方政府難以出手。調控政策已經直接影響和沖擊了地方政府的錢袋子。
近日，發(fā)改委官員重提稅收體制改革。房產稅作為收緊貸款、嚴查土地之后的終極解決方案，并不能一蹴而就。但各地方政府的緊張籌備表明，啟動稅收體制改革的大幕已經拉開。
房地產稅就像影子一樣隔空遮照著中國房地產業(yè)。盡管它何時以何種方式突然來襲，至今仍無定論，但來自地方政府的秘密籌備卻又適時地表明，中國房地產業(yè)將以“稅調”取代“政調”并非空穴來風。
“房地產稅最核心的在于建立評稅計稅標準，圍繞這一層面，我們已經和部分房地產企業(yè)、建筑安裝企業(yè)召開過多次座談會。當下最核心的還是在完善各項數據的同時，開展部分試點。”成都市財政局一位人士8月25日向《中國經營報》記者透露，國務院今年已多次指示要推進房地產的稅制改革，而財政部、稅務總局和發(fā)改委的意見是，各地要先行著手前期準備。
在多方授意下，多個地方政府也開始著手進行房地產稅征計培訓。
從二手房交易入手
此前，盡管房地產業(yè)稅種繁多，但關于房產交易、持有環(huán)節(jié)的征稅標準仍然飽受爭議。
成都市稅務系統(tǒng)正在努力的就是完善這一標準。“今年主要是通過二手房交易系統(tǒng)完善評估計價標準。”成都市地稅局人士表示，成都市的初步計劃是，用兩年的時間對二手房交易的計稅價格實現科學核定，使二手房交易的計稅價格能夠達到真實成交價格的70％～80％，“這一模式首先要遏制的是二手房交易環(huán)節(jié)的少繳稅問題，進一步才是為今后的房產稅改革建立一個評估計價數據庫。”因為，缺乏稅收數據的技術支持，房產稅開征將只能紙上談兵。
據了解，成都市中心城區(qū)目前采取的二手房交易計稅征計辦法是以市場指導價格報稅，并且有明確的指導價標準。比如內環(huán)線以內的框架結構房指導價為3500元/平方米，一環(huán)內為3000元/平方米，一二環(huán)之間為2700元/平方米等，但這一標準甚至略低于市場真是成交價的三分之一，而在成都近郊區(qū)縣，市場指導價報稅更是問題重重。僅這一環(huán)節(jié)“流失”的稅額就達數億元之巨。
當前，全國的房產稅收征計方式主要有人工評估、市場指導價和計算機軟件三種方式，其中計算機軟件評估雖然更為科學合理。但最大的問題在于，各地的數據并不完善。
“要讓數據更接近市場的真實狀況首先就是要地稅、國土、房管三部門聯(lián)手，還要依托中介評估機構。”上述成都市財政局人士表示。
據了解，成都市的做法是從土地所在地批文、地號、成交價格、房屋出售價格、面積、結構、樓層、使用年限等入手，全面弄清二手房基礎信息。在對二手房評估過程中，聘請有資質、信譽度高的中介評估機構參與其中，通過深入房屋中介機構、社區(qū)、小區(qū)、住戶對房屋使用年限、坐落位置、周邊交通、服務等情況進行全方位調查摸底，收集資料，反復論證。在廣泛收集房屋信息的基礎上，依據相關參數，將房屋評估信息輸入計算機“房地產評稅軟件系統(tǒng)”。經過這一系列摸底之后，形成的征計數據將達到市場真實價格的70%到80%。
成都市目前的征計實驗表明，一旦新的“房地產評稅軟件系統(tǒng)”形成之后，在交易環(huán)節(jié)，如果報稅過低，系統(tǒng)將自動報警。
無獨有偶，記者從有關渠道了解到，事實上今年4月份以來，包括重慶、上海、廣州、杭州、成都等地都在稅務系統(tǒng)展開了多輪的房地產稅收征計培訓，并對征計評估的標準做了多番籌備。
“這個系統(tǒng)目前只針對交易環(huán)節(jié)，一旦完善之后將水到渠成地運用到房地產的持有征稅環(huán)節(jié)。”
“稅調”漸進
一直以來，關于此輪中國房地產調控就存在諸多爭議。甚至有地方政府官員公開表示，調控房地產市場應該動用稅收機器，而不僅僅只是調金調息和停房貸，應該“以市場的方式來代替政治調控的方式”。
來自中央的文件也一再證實，以調金調息和停房貸的“政調”只是劑猛藥，要解決的是抑制部分地區(qū)房價的過快上漲，“政調”5個月之后，各地的房價統(tǒng)計顯示，這一目的基本達到。
而中國房地產屢調屢漲的歷史經驗又不得不讓市場人士憂心，此次“政調”效果又將被時間化為烏有。8月中旬，隨著調控的進行，部分城市的部分項目又開始了漲價的暗流，讓“政調”的前景再次受疑。
此間，啟動“稅調”的呼聲再出。
“實際上，中央在此輪調控一開始就在為將來的"稅調"做準備，國務院也發(fā)三道文要求各地發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產受益的調節(jié)作用，但是由于房地產稅收征計存在著評估標準和模式不統(tǒng)一，信息極度匱乏等因素，要完善這個系統(tǒng)工作何其繁多。”上述成都市財政局人士表示，從種種跡象表明，在政治調控仍將持續(xù)影響市場一兩年的情況下，中央政府還有足夠耐心等待各地關于房地產征稅環(huán)節(jié)的準備工作。
“如果現有政策尚不足以把房價屢漲的問題治好，不排除房產稅或者物業(yè)稅適時出臺，從而實現中國房地產調控從政治調控到稅收調控。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授認為。
土地財政生變
“各地方政府關于推進房地產稅制改革的態(tài)度事實上比執(zhí)行‘414’新政要積極得多。”在中國社科院財政與貿易經濟研究所副所長高培勇看來，這主要涉及地方政府的財政利益。
與土地財政一次性為地方政府帶來龐大收益不同的是，房產稅是在物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅，為地方政府帶來的是更持續(xù)穩(wěn)定的稅收收入。
不管中央對信貸調控還是土地調控的堅持對地方政府影響如何，一個不爭的事實是，目前大部分一線城市幾乎無地可賣，二三線城市用地也日趨緊張，以往部分城市一年動輒數百億元的土地財政日漸告急。
“以‘稅調’取代‘政調’是國外房地產市場較為成熟的經驗，不僅可以改變‘政調’不穩(wěn)定因素，還可以從根本上扭轉地方政府把GDP當成倒賣土地的扭曲現狀，改一次性的賣地財政為稅收的細水長流，從根本上增加投機性住房的投機成本，從而讓樓市健康發(fā)展。”知名房地產研究人士楊成曉表示。
8月24日，國家發(fā)改委財政金融司司長徐林公開證實，我國將推進房產稅改革，它的開征可以為地方政府帶來一個穩(wěn)定的主體稅種。
據記者了解，在財政部近日舉行的地方稅專題工作研討會上，部分地方財政系統(tǒng)人士甚至帶著地方“意見”來學習其他地區(qū)的經驗，在他們看來，以房產稅收代替土地財政之后，一切工作都需重新考量。
新聞背景
8月24日，國家發(fā)展和改革委員會財政金融司司長徐林表示，“中國將實施一系列稅收體制改革，重新設計稅收的分享比例，重點是要健全地方稅的體系，增強地方財政收入的能力，賦予省級政府適當的稅政管理權限。”其中包括優(yōu)化增值稅和營業(yè)稅稅收制度，擴大增值稅征收范圍；統(tǒng)籌企業(yè)稅費負擔，實施資源稅改革；推進房產稅改革；繼續(xù)實施個人所得稅改革。上述表態(tài)意味著稅改下一重點將是從根本上扭轉分稅制改革之后地方政府對土地財政的依賴，解決土地財政推高地價的問題。
