財(cái)政部表態(tài)原則上同意重慶開征高檔商品房房產(chǎn)稅，無疑印證了房產(chǎn)稅到來的腳步。這也使得此次“重慶版”的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，被賦予了更為明確的全國性意義。
1月13日，《華夏時(shí)報(bào)》記者在對(duì)一位地方財(cái)政廳負(fù)責(zé)人進(jìn)行采訪時(shí)了解到，盡管目前僅有重慶、上海兩個(gè)城市在進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但首批試點(diǎn)預(yù)計(jì)會(huì)在2011年到2012年期間再增加兩個(gè)左右，以便進(jìn)行政策效果的比較和參照，并且在未來五年時(shí)間里，適用于全國的房產(chǎn)稅框架性辦法將逐步成熟。
房產(chǎn)稅五年規(guī)劃
“按照中央的部署，對(duì)房產(chǎn)稅推廣至全國有一個(gè)五年左右的規(guī)劃，”《華夏時(shí)報(bào)》記者從一位地方財(cái)政廳負(fù)責(zé)人處了解到，“也就是說，房產(chǎn)稅從開始試點(diǎn)到最后制定出一個(gè)相對(duì)成熟并能適用于全國的框架性辦法，大概需要5年左右的時(shí)間吧。”
事實(shí)上，從2010年3月份開始，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的不斷升級(jí)，各方對(duì)物業(yè)稅、房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)的消息就不絕于耳。而其中唯一能確定的，是推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革方向。
2010年9月29日，國務(wù)院出臺(tái)新一輪調(diào)控政策也就是“新國五條”時(shí)，明確提出：“加快房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并推廣到全國。”而在10月底，中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出，“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。”
時(shí)至今日，這個(gè)房產(chǎn)稅全國推廣的“五年計(jì)劃”，盡管聽上去相當(dāng)宏大，但同樣值得各方期待。
上述地方財(cái)政廳負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，中央關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的第一階段目標(biāo)，是建立一個(gè)相對(duì)可行的框架性房產(chǎn)稅征收辦法。而這一辦法則主要是以未來進(jìn)行房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案為“藍(lán)本”，綜合其他試點(diǎn)城市征收經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行制定。
據(jù)記者了解，目前我國房地產(chǎn)稅收主要集中在三個(gè)環(huán)節(jié)，即開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。此次決策層提出的房產(chǎn)稅改革，主要是加快推出房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。目前，保有環(huán)節(jié)的主要稅種只有城鎮(zhèn)土地使用稅和對(duì)經(jīng)營性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，而且實(shí)際的征收率較低。
“事實(shí)上，到目前房產(chǎn)稅改革實(shí)施的難度非常大。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉表示，房產(chǎn)稅如果在全國推廣，將涉及中國地方財(cái)稅體制的長期制度建設(shè)，房產(chǎn)稅的征收方式、應(yīng)納稅范圍、稅基、稅率等，都需要反復(fù)試點(diǎn)，因此并非一朝一夕的事。
上述地方財(cái)政廳負(fù)責(zé)人還表示，首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市應(yīng)該不止重慶、上海兩個(gè)。在2011年到2012年期間，試點(diǎn)城市的數(shù)量預(yù)計(jì)會(huì)增加到四個(gè)左右，“這樣才有比較和參照的意義。”而根據(jù)中央的部署，試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅征收方案也都將各有側(cè)重。
試點(diǎn)背后的考量
1月9日召開的重慶市“兩會(huì)”傳出消息，重慶市政府將對(duì)房地產(chǎn)市場加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，并確定開征高檔商品房房產(chǎn)稅。
事實(shí)上，重慶將開征房產(chǎn)稅的消息“發(fā)酵”已久，而重慶市市長黃奇帆恐怕是最積極于房產(chǎn)稅改革的地方行政長官。
早在2010年3月，重慶征收房產(chǎn)稅的政策就在黃奇帆市長的主持下起草并上報(bào)國家有關(guān)部門。此后，黃奇帆還在法新社等30家國際媒體上高調(diào)表態(tài)，重慶將開征房產(chǎn)稅。
據(jù)悉，此次重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的主要目標(biāo)是價(jià)格高于市場均價(jià)3倍的“高價(jià)房”，稅率為1%。
據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者此前從接近國稅總局高層的一位人士處了解到，重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)是重慶市政府“主動(dòng)請(qǐng)纓”的結(jié)果，而重慶市的征收方案也主要由重慶政府?dāng)M定。而與重慶不同的是，上海作為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，卻是中央的安排。
隨著“重慶版”房產(chǎn)稅即將塵埃落定，同為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市之一上海的“上海版”房產(chǎn)稅方案輪廓也逐漸清晰。
此前有媒體報(bào)道稱，上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅在2010年12月9日就已獲得中央批準(zhǔn)，目前上海市發(fā)改委已經(jīng)就房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案，對(duì)在滬的部分開發(fā)商和房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)展開調(diào)研，來進(jìn)一步完善試點(diǎn)方案細(xì)則。
而據(jù)記者了解，對(duì)于“上海版”房產(chǎn)稅的征收細(xì)節(jié)，將主要是對(duì)住房增量進(jìn)行調(diào)節(jié)，對(duì)新購房者人均面積超過70平方米以上的征收房產(chǎn)稅，而上海房產(chǎn)稅稅率也大致定在房價(jià)的0.5%至0.6%。
上述地方財(cái)政負(fù)責(zé)人指出，從兩地的房產(chǎn)稅征收細(xì)節(jié)上來看，兩地的方案在征收對(duì)象、稅基、稅率等各方面可以說完全不同，而“事實(shí)上這也體現(xiàn)了中央對(duì)不同試點(diǎn)方案的比較和參照”。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)分析，重慶、上海房產(chǎn)稅征收方案的試點(diǎn)情況將會(huì)給未來同類城市起到示范作用。上海對(duì)應(yīng)著北京、廣州等一線熱點(diǎn)城市以及杭州、寧波、福州、廈門等東南地區(qū)房價(jià)較高城市，而重慶則與成都、武漢、天津等二線城市具有可比性。
“調(diào)控房價(jià)的作用并不大”
雖然房產(chǎn)稅的開征已經(jīng)逐漸明朗化，但是由于去年樓市調(diào)控的成績并不“給力”，這使得業(yè)內(nèi)對(duì)于房產(chǎn)稅打壓房價(jià)到底能夠起到多大作用還有疑慮。
“對(duì)于樓市調(diào)控而言，房產(chǎn)稅征收的細(xì)則才是關(guān)鍵。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
“從目前來看，重慶、上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)都傾向于從溫和的征收方案入手，避免給市場帶來強(qiáng)烈的刺激。”這位負(fù)責(zé)人表示。
業(yè)內(nèi)人士分析，由于重慶的房地產(chǎn)市場是以中低端房為主，因此，重慶政府開出的面向高端商品房征收房產(chǎn)稅的方案并不會(huì)對(duì)整體的重慶房價(jià)造成影響。而對(duì)于上海來說，由于目前限購令的實(shí)施，一旦對(duì)新購住房開征房產(chǎn)稅，那么這也將是一個(gè)加強(qiáng)限購的過程。
上述國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人表示，事實(shí)上目前重慶與上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)整體的房地產(chǎn)市場來說，能夠起到的調(diào)控房價(jià)的作用并不大，“它的全國性意義其實(shí)還是在市場的心理預(yù)期和心理震懾。”
1月10日，房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的“靴子”在重慶落地，房地產(chǎn)板塊指數(shù)應(yīng)聲下跌2.43%。然而，下跌的陰影只延續(xù)了一天。1月12日，地產(chǎn)指數(shù)再度領(lǐng)漲大盤，上漲1.25%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，元旦后，房地產(chǎn)板塊穩(wěn)步增長，成為股市波動(dòng)中最抗跌的板塊。而房產(chǎn)稅試點(diǎn)在重慶落地后，被認(rèn)為影響低于預(yù)期。多數(shù)機(jī)構(gòu)分析判斷，從中長期來看，此次房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的出臺(tái)不會(huì)對(duì)市場造成過大沖擊，仍將看好地產(chǎn)板塊的行情。
