內(nèi)容摘要:海南省三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部的最新調(diào)查顯示,三亞市商品住房空置率平均高達(dá)近85%,尤其是擁有稀缺海景資源的三亞灣、大東海等片區(qū)商品住房空置率達(dá)到95%左右,引起業(yè)界對(duì)海南樓市日益加劇的高空置率問(wèn)題的關(guān)注和擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,改變海南房地產(chǎn)單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、鼓勵(lì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)、盤活空置房租賃——降低空置率需政府、房企、業(yè)主合力“解困”。
海南省三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部的最新調(diào)查顯示,三亞市商品住房空置率平均高達(dá)近85%,尤其是擁有稀缺海景資源的三亞灣、大東海等片區(qū)商品住房空置率達(dá)到95%左右,引起業(yè)界對(duì)海南樓市日益加劇的高空置率問(wèn)題的關(guān)注和擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,改變海南房地產(chǎn)單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、鼓勵(lì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)、盤活空置房租賃——降低空置率需政府、房企、業(yè)主合力“解困”。
部分商品住宅空置率高達(dá)95%
今年春節(jié)期間和6月底,三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部隨機(jī)從三亞五個(gè)片區(qū)已銷售80%以上且已交付使用的近300個(gè)項(xiàng)目中,抽樣調(diào)查23個(gè)項(xiàng)目的入住情況。調(diào)查顯示,在7333個(gè)抽樣樣本中,6月底平均空置率為84.75%,大東海和海坡片區(qū)的空置率分別為94.26%和96.26%;即使在海南旅游度假旺季的春節(jié)期間,平均空置率也達(dá)62.99%,海坡片區(qū)更是高達(dá)87.25%。
三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部有關(guān)人士表示,國(guó)外的研究表明,空置率在10%以上,就說(shuō)明商品房空置率嚴(yán)重,三亞高達(dá)百分之八九十的空置率相當(dāng)驚人。
7月4日21時(shí),記者在位于三亞鳳凰路上的高檔樓盤小區(qū)“山水國(guó)際”看到,距離小區(qū)門崗最近的兩棟高層建筑,亮著燈的戶數(shù)寥若晨星。后面的聯(lián)排疊拼別墅更是一片漆黑,連路燈也沒(méi)開,走進(jìn)小區(qū)深處,只能看見(jiàn)值守的保安打著手電筒在到處巡查。一位來(lái)自蘭州的住戶告訴記者,每到這個(gè)季節(jié)入住的人極少,難得見(jiàn)到亮燈的住戶,走在小區(qū)內(nèi)都要用手機(jī)照明。
據(jù)“山水國(guó)際”物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,這個(gè)小區(qū)包括多層住宅、高層住宅、聯(lián)排疊拼別墅、獨(dú)體別墅在內(nèi)共1600余戶。業(yè)主大部分來(lái)自島外,在此購(gòu)房只為休閑度假,并非居家常住。
小區(qū)的一位保安對(duì)記者說(shuō),空置率高給安保工作帶來(lái)了較大困擾,“很多業(yè)主冬天來(lái)住一兩個(gè)月,平時(shí)都空著,很容易招小偷,所以,我們必須24小時(shí)不停地在小區(qū)內(nèi)巡查。”
在三亞大東海和海坡兩個(gè)擁有稀缺海景資源片區(qū)的住宅小區(qū),空置率問(wèn)題則更為嚴(yán)重。調(diào)查顯示,三亞越高檔的房屋空置率越高,如“鳳凰水城”的洋房和別墅空置率均在95%以上,“半山半島”空置率也達(dá)90%以上。從北京來(lái)三亞度假的馬璐嘆息道,面朝大海卻無(wú)人享受美景,這么好的資源就這么浪費(fèi)了,真是太可惜了。
除了三亞,在?凇⑽牟、瓊海、陵水等海南沿海市縣,高空置率問(wèn)題也較為突出,很多高空置率的小區(qū)一到晚上就黑燈瞎火。
高空置率的背后“推手”
高空置率與海南房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一、外向型特征明顯的特點(diǎn)密切相關(guān)。目前,海南房地產(chǎn)開發(fā)以住宅地產(chǎn)占絕對(duì)主導(dǎo),商品住宅竣工量占商品房的90%左右,而商品住宅中的80%以上又賣給了島外人。
海南省一名官員曾表示,海南房地產(chǎn)投資和消費(fèi)市場(chǎng)兩頭主要在島外,80%以上的投資來(lái)自島外,近80%的房子賣給島外人,新房成交量和成交價(jià)格主要反映的不是本島居民的購(gòu)買力,與本島居民的實(shí)際購(gòu)買力關(guān)系不大。
海南地方經(jīng)濟(jì)水平不高,本島居民的收入不高,消費(fèi)能力有限,以島外市場(chǎng)為主的資源導(dǎo)向型房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)的高房?jī)r(jià),更擠壓了海南常住型本島居民的住房需求。“很多開發(fā)商在拿地的時(shí)候就把目標(biāo)客戶定位為外地高端購(gòu)房者,本地人買不起,外地人買了不常住,海南住宅高空置率就成為一種必然。”一位開發(fā)商告訴記者。
三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部的調(diào)查認(rèn)為,三亞商品住宅高空置率的原因主要有:剛性需求不足、本地居民對(duì)商品住房需求有限、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)不活躍。三亞85%以上的房子賣給了海南島外客戶“候鳥”族和投資性購(gòu)房人群,驚人的空置率說(shuō)明,三亞樓市具有投資性為主要需求的市場(chǎng)特性。
“海南‘第二居所’的特征和投資投機(jī)性購(gòu)房較多造成了目前高空置率的局面。”海南大學(xué)中國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長(zhǎng)王毅武說(shuō),目前海南約有“候鳥”人群45萬(wàn)至50萬(wàn)人,約占海南人口的5.8%,所購(gòu)房屋季節(jié)性、非常住的使用特征明顯。
此外,海南存量房交易和租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期處于不活躍狀態(tài),二手房交易量多年來(lái)呈低迷態(tài)勢(shì)。如三亞二手房交易量不足一手房交易量的15%,6月20日三亞二手房網(wǎng)上備案系統(tǒng)正式運(yùn)行以來(lái),三亞市掛牌出售量?jī)H有200余套。
海南以島外市場(chǎng)為主、季節(jié)性居住的特點(diǎn),帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的脆弱性以及物業(yè)控制和設(shè)施配套、物業(yè)管理的難題。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師宋祎說(shuō),空置率居高不下不僅給小區(qū)的物業(yè)管理帶來(lái)難題,物業(yè)費(fèi)收取困難,也造成巨大的資源浪費(fèi)。
王毅武認(rèn)為,由于房屋空置率居高不下,且又沒(méi)有充分利用,從物業(yè)管理企業(yè)管理成本、公共服務(wù)設(shè)施的使用、空置房屋資源的使用等方面造成極大的浪費(fèi),業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)方面容易引發(fā)糾紛,還造成了投資投機(jī)性購(gòu)房者和本地居民的矛盾。
如何破解高空置率“困局”
《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長(zhǎng)期規(guī)劃》提出,近期政策性住房和公共住房成為海南長(zhǎng)居型居住地產(chǎn)的主體,但隨著海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的逐步完善,應(yīng)積極引導(dǎo)面向本地居民的長(zhǎng)居型居住地產(chǎn)走向市場(chǎng)化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,要降低海南房地產(chǎn)的高空置率,海南應(yīng)避免過(guò)度依賴純資源導(dǎo)向的外向型房地產(chǎn)開發(fā)模式,理性開發(fā)和定位,釋放海南本地剛性需求。
三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)劉樹國(guó)說(shuō),商品住房空置率過(guò)高,不是房地產(chǎn)活躍的表現(xiàn),應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),減少商品住房類的投資建設(shè),企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)向以旅游地產(chǎn)為主的開發(fā)投資。
“盤活空置房需要政府、房企、業(yè)主合力‘解困’。”劉樹國(guó)說(shuō),應(yīng)由政府主導(dǎo),在稅收、規(guī)范管理等方面給予優(yōu)惠政策,以物業(yè)管理企業(yè)為主體,充分與空置房屋業(yè)主協(xié)商,以商住小區(qū)為單位,采取“高、中、低檔家庭旅館”“產(chǎn)權(quán)式物業(yè)經(jīng)營(yíng)”等多種經(jīng)營(yíng)方式,實(shí)現(xiàn)空置房屋的充分利用。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為,海南應(yīng)抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的政策,鼓勵(lì)島外購(gòu)房者將閑置的住房直接出租或者與物業(yè)公司簽訂協(xié)議,請(qǐng)物業(yè)公司代為出租。“這樣既使住房持有者與物業(yè)公司都能受益,更能將閑置的住房提供給旅游者租用,實(shí)現(xiàn)旅游公共資源使用效率最大化。”
王毅武認(rèn)為,房子的第一屬性是居住,而不是投資和投機(jī),應(yīng)恢復(fù)房子的基本屬性,可以考慮對(duì)空置房征收空置稅。