今年11月25日，北京地稅局公布《關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》，重新認(rèn)定了“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大普通住房范圍，不少購(gòu)房人享受減稅優(yōu)惠。
“普宅”認(rèn)定成繳稅關(guān)鍵
根據(jù)名詞解釋，契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收，現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國(guó)境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的企業(yè)和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。契稅稅率一般為3%-5%.
契稅是在購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證之前，向地稅部門繳納的一個(gè)稅種。交完契稅之后，方可辦理房產(chǎn)證。
目前，北京首套普通住宅優(yōu)惠后契稅稅率為1%-1.5%，非普通住宅的契稅稅率為3%.二套房均為3%。
從稅率可以看出，普宅和非普宅，在契稅購(gòu)房成本上是不同的。因此對(duì)于“普通住宅”的認(rèn)定成為繳稅的關(guān)鍵。
在2008年以前，只要認(rèn)定為“普通住宅”，享受契稅減半即為1.5%，非普通住宅3%.而在2008年11月，樓市救市政策出臺(tái)，其中包括契稅優(yōu)惠政策，即，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購(gòu)買90-140平米普通住房的，契稅為1.5%，140平米以上的，契稅為3%。
因此，只要是“普通住房”，契稅就有優(yōu)惠政策。而北京的“普通住房”則需要滿足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
從以上三個(gè)條件可以看出，容積率和單套面積140平米以下是固定條件，第三個(gè)條件則有不確定性。由于不同時(shí)期實(shí)際成交價(jià)的不同，“普通住房”的范圍也不一樣。
12月10日?qǐng)?zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)
而政府也隨著房?jī)r(jià)的上漲，多次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。2008年，北京普宅新標(biāo)針對(duì)1.2倍的具體規(guī)定調(diào)整為：三環(huán)以內(nèi)總價(jià)258萬(wàn)元/套，三環(huán)—四環(huán)之間210萬(wàn)元/套，四環(huán)—五環(huán)之間198萬(wàn)元/套，五環(huán)外120萬(wàn)元/套。
而時(shí)隔三年后，2011年11月25日，上調(diào)“實(shí)際成交價(jià)”和系數(shù)后，北京享受優(yōu)惠政策住房的每平米價(jià)格上限是：四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元、南部地區(qū)為34560元，四環(huán)至五環(huán)北部地區(qū)為32400元、南部地區(qū)為28080元，五環(huán)至六環(huán)北部地區(qū)為25920元、南部地區(qū)為21600元，六環(huán)以外地區(qū)為17280元。該規(guī)定從2011年12月10日開始執(zhí)行。
根據(jù)北京市住建委和地稅局的規(guī)定，在2011年12月10日（含）以后，通過北京住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂的存量房交易合同，均按照新的存量房交易稅收征管規(guī)定執(zhí)行。而購(gòu)買新建商品住房的納稅人，以申報(bào)繳納契稅時(shí)點(diǎn)的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，界定是否享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
因此，在2011年12月10日之前，出現(xiàn)二手存量房集中網(wǎng)簽的現(xiàn)象，其中多數(shù)為經(jīng)轉(zhuǎn)商。而對(duì)于新房則相對(duì)復(fù)雜。由于通過契稅繳納時(shí)點(diǎn)來界定是否享受稅收優(yōu)惠，而大多數(shù)樓盤都是開發(fā)商收房時(shí)代繳，因此便出現(xiàn)一個(gè)樓盤多個(gè)契稅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
個(gè)案
萬(wàn)年花城是一個(gè)位于南三環(huán)和南四環(huán)之間的樓盤，2010年張女士以24000元/平米的價(jià)格買下一套88平米的三居室，總價(jià)為211.2萬(wàn)元。今年8月交房時(shí)，按照舊規(guī)，三環(huán)—四環(huán)之間超過210萬(wàn)元/套就不是“普通住房”，就應(yīng)該以3%的稅率繳納契稅6.36萬(wàn)元，開發(fā)商代收了這筆錢，并于2011年11月23日普宅新標(biāo)發(fā)布前夕繳納了契稅。
新規(guī)執(zhí)行后，四環(huán)內(nèi)南部地區(qū)享受契稅優(yōu)惠政策的價(jià)格上限是34560元，按此規(guī)定張女士的房子就是“普通住宅”，且面積為90平米，僅需繳納1%即2.12萬(wàn)元的契稅。而張女士有鄰居至今未交房和繳納契稅，因此能趕上契稅優(yōu)惠。而繳稅節(jié)點(diǎn)的不同，讓張女士多花了4.24萬(wàn)元的稅費(fèi)。
焦點(diǎn)問題
1.新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)？
2011年12月10日正式執(zhí)行，為市場(chǎng)預(yù)留了一定的政策適應(yīng)期，確保新老政策平穩(wěn)過渡。購(gòu)買新建商品住房的納稅人，以申報(bào)繳納契稅時(shí)點(diǎn)的普通住房標(biāo)準(zhǔn)界定，界定是否享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策；存量住房交易的納稅人，以辦理存量房買賣合同（網(wǎng)上）簽約時(shí)點(diǎn)的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，界定是否享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
2.開發(fā)商可否強(qiáng)制代收代繳契稅？個(gè)人如何自己辦理契稅？
不可以強(qiáng)制征收。但在實(shí)際操作中，新房收房時(shí)開發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂自愿委托代辦手續(xù)，并代收契稅。目前，北京購(gòu)房者繳納契稅主要采取兩種方法，一種是由個(gè)人持購(gòu)房合同等相關(guān)資料，直接到財(cái)政局契稅窗口繳納；另一種由開發(fā)商代收代繳。
一位房企辦理契稅房產(chǎn)證的客服經(jīng)理告訴記者，契稅一般是收房時(shí)開始繳納，開發(fā)商不能強(qiáng)制業(yè)主委托代收代繳。一次性購(gòu)房的業(yè)主不用開發(fā)商代收代繳。而貸款業(yè)主因?yàn)殚_發(fā)商要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，開發(fā)商則建議購(gòu)房人由其代收，因?yàn)槔U納契稅后，開發(fā)商要集中辦理房本，并將房本交到銀行做抵押登記，手續(xù)上要麻煩一點(diǎn)。不過，貸款業(yè)主也可以自己繳納契稅后再收房，完稅憑證交給開發(fā)商便可辦理房本。據(jù)了解，現(xiàn)在繳納契稅需要提供購(gòu)房合同復(fù)印件、購(gòu)房發(fā)票復(fù)印件、身份證復(fù)印件、面積補(bǔ)差協(xié)議等證件到當(dāng)?shù)氐囟惒块T繳稅。
3.開發(fā)商代收代繳，多余部分如何退回？
開發(fā)商為了方便繳稅，代收代繳契稅一般都以3%的最高數(shù)額代收，辦完契稅繳納手續(xù)后，如果與契稅發(fā)票有偏差，再退給購(gòu)房人，具體時(shí)間以發(fā)票時(shí)間為準(zhǔn)。
