據(jù)財(cái)政部最新數(shù)據(jù)，受1月～2月全國(guó)商品房銷售額下降20.9%（銷售面積下降14%）的影響，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅下降22.7%.持續(xù)回落的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，預(yù)示著房地產(chǎn)稅收新局面的到來(lái)。結(jié)合去年以來(lái)房地產(chǎn)稅收的走勢(shì)，可以看出，調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)稅收的深度影響已開始顯現(xiàn)。
房地產(chǎn)四稅收入普降
受調(diào)控力度不斷加大影響，去年以來(lái)，直接針對(duì)房產(chǎn)或土地征收的4個(gè)稅種（契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）收入普遍下降，增幅逐步回落。
從增速上看，房地產(chǎn)四稅均呈下降趨勢(shì)。去年4個(gè)季度的累計(jì)增速分別為：契稅27.5%、27.5%、25%、12.1%；土地增值稅112.9%、91.1%、74.2%、61.3%；房產(chǎn)稅25%、24.4%、23.6%、23.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅22.7%、22.5%、21.7%、21.7%.
進(jìn)入2012年，這種下降趨勢(shì)更為明顯。其中，直接受土地交易額和房產(chǎn)交易額影響的契稅跌幅最大。今年前2個(gè)月，契稅同比下降15.7%，增速比2011年回落91.2個(gè)百分點(diǎn)，而以納稅人銷售新建房屋和二手房的土地增值收益為稅基的土地增值稅，在2011年增速回落16.1個(gè)百分點(diǎn)后，今年前2個(gè)月同比下降0.4%，增速比2011年回落61.8個(gè)百分點(diǎn)。
從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)四稅也發(fā)生了變動(dòng)。去年，四稅占全部稅收的比重保持在8%的水平不變，但主要受土地交易和房產(chǎn)交易影響的契稅和土地增值稅占全國(guó)稅收的比重分別由第一季度的3.4%和2.5%下降至年底的3.1%和2.3%，分別下降了0.3個(gè)、0.2個(gè)百分點(diǎn)。主要受房租和商業(yè)地產(chǎn)影響的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅占全國(guó)稅收的比重則分別由年初的1%和1.2%上升至年底的1.2%和1.4%，各上升了0.2個(gè)百分點(diǎn)。土地和住宅交易產(chǎn)生的稅收比重下降，房租和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生的稅收比重上升，顯示房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的稅收結(jié)構(gòu)悄然變化。
房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅增速由正轉(zhuǎn)負(fù)
除房地產(chǎn)四稅外，房地產(chǎn)公司繳納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，以及二手房買賣形成的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，也不同程度呈下降趨勢(shì)。
房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅方面，2010年增速為32.4%，2011年第一季度回落至28.3%，到2011年底降至14.9%.全年增速回落17.5個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度超過(guò)50%.今年前2個(gè)月，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入同比下降22.7%，增速比2011年全年回落37.6個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的企業(yè)所得稅同比下降12.3%，增速比2011年回落34個(gè)百分點(diǎn)；來(lái)自房屋轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅同比下降25.8%，增速比2011年回落57.4個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的增速由升轉(zhuǎn)降，是房地產(chǎn)行業(yè)稅收進(jìn)入新階段的標(biāo)志。據(jù)財(cái)政部資料，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅約占營(yíng)業(yè)稅總額的1/3，營(yíng)業(yè)稅占全國(guó)稅收的15%左右。據(jù)此估算，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅占全國(guó)稅收的5%，是房地產(chǎn)稅收中占比最大的部分。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅增速由升轉(zhuǎn)降，也是日益嚴(yán)格的調(diào)控政策的滯后反映。調(diào)控手段作用于房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)進(jìn)而反映到稅收上來(lái)，必然存在時(shí)滯。同時(shí)，人們對(duì)房?jī)r(jià)的感受通常來(lái)自于環(huán)比數(shù)據(jù)，而稅收統(tǒng)計(jì)分析通常使用同比數(shù)據(jù)，同比和環(huán)比的差距也存在時(shí)滯。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況為例，雖然從去年年初開始，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)就開始不斷增多，但是從同比數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)到8月以后才開始緩慢減少。到今年1月份，雖然房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)開始下降，但是從同比數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)較上月增加了1倍左右；到2月份又再次增加近1倍，達(dá)到27個(gè)。
反映在稅收上也是如此。雖然房地產(chǎn)行業(yè)增速日益下滑，但就同比數(shù)字看，依然保持較好增速。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，以滬深兩市目前已公布年報(bào)的24戶房地產(chǎn)企業(yè)看，2011年利潤(rùn)同比增長(zhǎng)22.9%，稅收（含收費(fèi)）同比增長(zhǎng)43.9%.
不同條件下政策顯效有差別
受國(guó)家整體調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)相關(guān)稅收走勢(shì)具有一致性，但同時(shí)不同稅種的差異變化體現(xiàn)出不同的政策顯效特點(diǎn)。
舉例說(shuō)來(lái)，契稅的稅基大體相當(dāng)于土地和房產(chǎn)的交易總金額。土地的交易額與國(guó)土部門的用地規(guī)劃密切相關(guān)，房產(chǎn)的交易額主要受新建住房、二手房的交易量和價(jià)格的影響。
去年以來(lái)，之所以契稅收入增速回落最大，究其原因，主要是受二套房限購(gòu)、銀行收緊流動(dòng)性等政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)置土地的意愿下降。數(shù)據(jù)顯示，今年1月～2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積0.47億平方米，同比下降0.5%，增幅比2011年全年下降了3.1個(gè)百分點(diǎn)，這是自2010年以來(lái)的首次下降。
而房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額。因此，影響房產(chǎn)稅增長(zhǎng)的主要原因有二：一是房屋租賃價(jià)格，二是辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的保有量。
統(tǒng)計(jì)顯示，住房租金價(jià)格由2011年1月份同比增長(zhǎng)7.1%，一路下行至去年6月份降至5.4%，至9月份降至3.4%，至去年底降至2.9%，至今年1月降至2.6%，至今年2月底進(jìn)一步降至2.5%.房租價(jià)格下降，減少房產(chǎn)投資收益進(jìn)而減少房產(chǎn)投資需求，使得房地產(chǎn)稅源縮量，這部分體現(xiàn)了國(guó)家穩(wěn)定物價(jià)相關(guān)政策的效果。
對(duì)住宅的調(diào)控，使得資金流向商業(yè)地產(chǎn)。隨著調(diào)控政策持續(xù)進(jìn)行，流向商業(yè)地產(chǎn)的資金增多，商業(yè)地產(chǎn)供大于求現(xiàn)象開始顯現(xiàn)，影響商業(yè)地產(chǎn)銷售收入、利潤(rùn)和稅金的增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前2個(gè)月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)了42.5%，竣工面積增長(zhǎng)了47.9%，而銷售面積僅增長(zhǎng)11.4%，使得待售面積增長(zhǎng)了21.2%.商業(yè)地產(chǎn)高投入、廣竣工、慢銷售的局面制約了相關(guān)稅收的增長(zhǎng)，這是國(guó)家調(diào)控政策長(zhǎng)期持續(xù)的效果顯現(xiàn)。
總而言之，對(duì)于處于工業(yè)化和城市化快速發(fā)展時(shí)期的發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，也是重要的稅收來(lái)源。據(jù)長(zhǎng)江證券的分析師測(cè)算，房地產(chǎn)預(yù)收收入的18%左右為稅賦。在不考慮土地出讓金的情況下，房地產(chǎn)稅收占財(cái)政收入的比重也一直處于上升渠道，目前已經(jīng)占12%的份額，在有的地區(qū)甚至超過(guò)了20%，如果再加上土地出讓金的話，整個(gè)來(lái)源于房地產(chǎn)的財(cái)政收入超過(guò)25%.在此情況下，要警惕房地產(chǎn)稅收增速下滑甚至是負(fù)增長(zhǎng)帶來(lái)的不良影響，及早做好相關(guān)準(zhǔn)備。
