內(nèi)容摘要：專家表示現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例，至今有近20年的歷史了，對利息扣除、稅率設(shè)置等重要問題很有必要重新設(shè)計(jì)。
前些年，樓市火爆時(shí)，在土地增值稅清算中，房地產(chǎn)企業(yè)對利息支出如何稅前扣除并不十分在意。近1年多來，隨著樓市低迷，房企資金鏈日益緊張，眾多房地產(chǎn)企業(yè)開始把開源節(jié)流的目光轉(zhuǎn)向利息支出的稅前扣除上。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)融資額占資金總額的比重大多在60%以上，有的甚至達(dá)到了80%以上，利息支出的金額很大。如何在土地增值稅清算中盡可能多地在稅前扣除利息支出，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的一個(gè)稅務(wù)問題。
扣除方法簡易，與真實(shí)支出差異漸大
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前房企能享受的稅收優(yōu)惠政策并不多，而且土地增值稅實(shí)行較高的超額累進(jìn)稅率（目前有30%、40%、50%，60%等四檔），資金鏈的緊張讓房企紛紛把目光集中在了利息支出能否據(jù)實(shí)扣除上。“如果利息支出能據(jù)實(shí)扣除，將在一定程度上緩解融資壓力。盡管可能杯水車薪，但畢竟聊勝于無。”一家房企的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人無奈地說。
對于利息支出如何計(jì)算，土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則明確規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁?a href="http://m.jnjuyue.cn/web/licai/" target="_blank" class="bule">金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
上述規(guī)定中提到的“本條（一）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額”，是指取得土地使用權(quán)所支付的金額，即納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用：“本條（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額”，是指開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（下稱房增開發(fā)成本），即納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
簡單理解，就是如果企業(yè)在計(jì)算利息扣除金額時(shí)，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)�，同時(shí)能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，就可以直接據(jù)實(shí)扣除。但在實(shí)踐中，同時(shí)能滿足直接扣除條件的企業(yè)幾乎沒有，因此只能按照兩種相對比較簡易的辦法來粗略地計(jì)算稅前扣除額。一種計(jì)算方法是：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房增開發(fā)成本）×5%+實(shí)際利息支出，另一種計(jì)算方法是：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房增開發(fā)成本）×10%.
北京中旭永晟稅務(wù)師事務(wù)所所長左永豐告訴記者，房企往往是先融資，然后再將資金分散在各個(gè)項(xiàng)目上進(jìn)行開發(fā)，計(jì)算繳納土地增值稅也是按照項(xiàng)目進(jìn)行。因此，企業(yè)雖然知道利息支出總額，但具體到每個(gè)項(xiàng)目上，真實(shí)的利息扣除額是多少，受多種因素限制很難計(jì)算清楚。從理論上說，按照上述簡易方法計(jì)算利息扣除額時(shí)，因?yàn)槭?ldquo;簡易辦法”，一定是一些企業(yè)虧了，一些企業(yè)賺了。
記者了解到，由于大部分企業(yè)都無法準(zhǔn)確歸集項(xiàng)目開發(fā)成本，準(zhǔn)確計(jì)算借款利息支出，因此只能按土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的計(jì)算基礎(chǔ)及相關(guān)比例（10%）計(jì)算扣除，通常實(shí)際發(fā)生的利息會大于按基數(shù)乘以5%計(jì)算的金額。僅利息一項(xiàng)，兩種計(jì)算方法導(dǎo)致最后稅款差異較大�，F(xiàn)在，房企非常希望尋找一種更好的方法，能夠?qū)⒗⒅С龅慕痤~進(jìn)一步算清楚。但遺憾的是，“真實(shí)的利息扣除額”似乎是一個(gè)非常理想化、抽象化的數(shù)字，沒有人能準(zhǔn)確地算出來。
費(fèi)用難歸集，利息支出很難準(zhǔn)確核算
“其實(shí)，在土地增值稅清算中，一個(gè)項(xiàng)目的利息支出額如何計(jì)算，一直就是筆算不清楚的‘糊涂賬’。只是在樓市狀況好的時(shí)候，資金鏈相對充裕，大家都不怎么關(guān)注。”一家房企的稅務(wù)經(jīng)理說。
土地增值稅清算是北京互仁信稅務(wù)師事務(wù)所的主要業(yè)務(wù)，該稅務(wù)師事務(wù)所所長黃毓說，房企在利息扣除時(shí)，最理想的做法是據(jù)實(shí)扣除。但是在她的印象中，幾乎沒有一家房企的利息支出是據(jù)實(shí)扣除的。而記者采訪的其他稅務(wù)中介專家也表示，由于費(fèi)用歸集難以準(zhǔn)確，很難滿足土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的據(jù)實(shí)扣除條件，因此利息支出一直很難據(jù)實(shí)扣除。正因?yàn)槿绱�，北京市就采取�?ldquo;一刀切”的辦法，統(tǒng)一按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房增開發(fā)成本之和的10%扣除。
在稅務(wù)專家和房企財(cái)務(wù)人員看來，土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則對利息支出據(jù)實(shí)扣除的規(guī)定基本上是“有名無實(shí)”。因?yàn)闆]有企業(yè)能夠滿足據(jù)實(shí)扣除的前提條件——按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)�，并且同時(shí)能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明。
舉例來說，A企業(yè)與某市規(guī)劃、國土資源局簽訂協(xié)議如下：該地塊采取整宗地受讓，分期繳納土地出讓金、分期簽訂《土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》、分期確權(quán)發(fā)證的方式進(jìn)行。A公司對所購?fù)恋胤譃樯虡I(yè)及住宅兩大類進(jìn)行規(guī)劃及開發(fā)，商業(yè)用地分為公建及商業(yè)廣場，公建分三期開發(fā)，商業(yè)廣場分六期開發(fā)，住宅用地分八期開發(fā)。A公司在開發(fā)期間從不同商業(yè)銀行取得貸款，均為短期、流動性貸款。
對A企業(yè)而言，由于項(xiàng)目整體分期較多，時(shí)間跨度大，有多個(gè)清算項(xiàng)目受益于同一筆成本費(fèi)用的支出，如何選擇合理方式在各清算項(xiàng)目之間進(jìn)行分配就成為難題。該公司即含有符合清算條件要清算的項(xiàng)目，也含有不需進(jìn)行清算以及尚未完工的項(xiàng)目，成本費(fèi)用如何分配？
同時(shí)，A企業(yè)和銀行的貸款合同中明確規(guī)定，款項(xiàng)支付不含土地出讓金。如此一來，采用何種方法使土地成本在各清算項(xiàng)目之間合理分配，也是一個(gè)難題。而A公司從金融機(jī)構(gòu)及非金融機(jī)構(gòu)獲得貸款多筆，對項(xiàng)目整體按住宅八期、公建三期、商業(yè)廣場六期進(jìn)行明細(xì)核算，如何使銀行貸款與分期核算成本支出對應(yīng)并準(zhǔn)確核算，如何在各期間分?jǐn)偅壳安]有法律法規(guī)對此予以明確，對A公司而言同樣是個(gè)難題。
至于銀行的證明，對房企來說也并非易事。銀行通常會與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的貸款合同中，明確規(guī)定貸款用途、期限、是否有抵押物等內(nèi)容，每季度貸款銀行還會寄送利息結(jié)算清單，因此在土地增值稅清算中，上述單據(jù)房企都可以提供，但是要讓銀行提供一份房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)準(zhǔn)確計(jì)算并分?jǐn)偟淖C明資料，基于自身風(fēng)險(xiǎn)和工作量的考慮，沒有一家銀行會這么干。一般情況下，銀行認(rèn)為貸款合同中已經(jīng)載明了與之相關(guān)的所有條款，銀行既沒有提供證明的義務(wù)，也沒有足夠的能力證明房企各項(xiàng)數(shù)據(jù)的核算是完全準(zhǔn)確的。
另起爐灶，重新設(shè)計(jì)扣除辦法
左永豐告訴記者，當(dāng)初土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定5%、10%兩個(gè)扣除比例，其實(shí)也是在經(jīng)過大量測算基礎(chǔ)上確定的一個(gè)相對比較科學(xué)的數(shù)字。只是隨著近些年房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房企的經(jīng)營模式也在不斷創(chuàng)新，多家企業(yè)共同開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)企業(yè)在不同的城市同時(shí)運(yùn)營幾個(gè)項(xiàng)目等情況越來越普遍，這加劇了土地增值稅清算的難度�；诖�，左永豐認(rèn)為在土地增值稅清算中，要實(shí)現(xiàn)利息支出稅前據(jù)實(shí)扣除，只是對現(xiàn)行的簡易辦法修修補(bǔ)補(bǔ)肯定不行，必須與時(shí)俱進(jìn)，重新設(shè)計(jì)扣除辦法。
德勤稅務(wù)合伙人林綏告訴記者，利息支出稅前扣除的規(guī)定之所以“有名無實(shí)”，癥結(jié)在兩點(diǎn)，一是稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)都想省事，因此采取了類似核定征收的簡易辦法，二是按項(xiàng)目核算，人為增加了核算的難度。因此，他建議稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)都應(yīng)該積極行動起來，改變目前利息支出按照項(xiàng)目核算為按企業(yè)核算，出臺利息支出稅前扣除辦法，對利息支出如何扣除作出更加科學(xué)、細(xì)致的規(guī)定，這個(gè)問題一定可以迎刃而解。
有關(guān)專家表示，如果要制定利息支出稅前扣除辦法，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，與相關(guān)企業(yè)充分溝通，對與利息支出的相關(guān)問題，盡可能考慮周全，兼顧各方，避免出臺“有名無實(shí)”的規(guī)定。還有專家表示，從1994年1月1日起施行的土地增值稅暫行條例，至今已經(jīng)有近20年的歷史了，而且實(shí)際征收情況并不理想，很有必要“大修”一次，對利息扣除、稅率設(shè)置等重要問題重新設(shè)計(jì)。
