搶在3月5日十二屆全國(guó)人大一次會(huì)議正式開(kāi)幕之前，國(guó)務(wù)院辦公廳以國(guó)辦發(fā)17號(hào)文件的形式，將“新國(guó)五條”的執(zhí)行細(xì)則正式下發(fā)。由于該文件中提出，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%收取個(gè)人所得稅，住建部和國(guó)稅總局已經(jīng)開(kāi)始緊急磋商售房個(gè)稅的有關(guān)技術(shù)方案。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)（博客，微博）》記者獲悉，國(guó)稅總局和地方稅務(wù)主管部門(mén)已就制定包括個(gè)人售房個(gè)稅征收范圍、價(jià)格信息比對(duì)等問(wèn)題在內(nèi)的技術(shù)方案，與住建部和地方住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)協(xié)同工作�？傮w指導(dǎo)意見(jiàn)將由國(guó)稅總局和住建部制定，各地方政府將牽頭下發(fā)售房征收個(gè)稅的具體操作方案。目前，事關(guān)執(zhí)行口徑的地方方案正在制定當(dāng)中。
與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院17號(hào)文件還提出可以進(jìn)一步提高二套住房貸款首付比例和貸款利率，并將強(qiáng)制要求地方政府在行政區(qū)劃內(nèi)統(tǒng)一實(shí)施限購(gòu)政策。此外，住建部已經(jīng)開(kāi)始督促地方政府在二季度結(jié)束前，制定并公布當(dāng)年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
“復(fù)征”售房個(gè)稅
“國(guó)稅總局正在會(huì)同住建部，就個(gè)人售房征收個(gè)稅的一些技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行磋商，在此基礎(chǔ)上，再由地方政府確定本地的購(gòu)房個(gè)稅征收的技術(shù)辦法，是否由住建部和國(guó)稅總局統(tǒng)一下發(fā)一個(gè)解釋性的文件，現(xiàn)在還沒(méi)有確定。”3月1日晚，一位不愿具名的住建部?jī)?nèi)部人士向記者表示。
3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)17號(hào)文件，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，并提出對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
地方稅務(wù)系統(tǒng)的一位官員告訴記者，售房收入征收個(gè)稅并不是新鮮事物，在此之前，售房收入征收個(gè)稅一直是“應(yīng)該征收”的，只不過(guò)各地標(biāo)準(zhǔn)、口徑不同。在17號(hào)文件下發(fā)之前，主要針對(duì)征收的是接受“贈(zèng)予”實(shí)施比較嚴(yán)格的個(gè)人所得稅征收口徑。其他類(lèi)型的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，一直未采用嚴(yán)格口徑征收個(gè)稅。
記者了解到，目前房產(chǎn)出售收入征收個(gè)人所得稅的基本范圍已經(jīng)確定為商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房五大類(lèi)。其中對(duì)于原值的認(rèn)定，基本上采用了以購(gòu)房或建房實(shí)際支付費(fèi)用加購(gòu)房款所繳納相關(guān)稅費(fèi)的口徑計(jì)算原值。經(jīng)濟(jì)適用房除加總這兩類(lèi)原值，還需加總補(bǔ)繳的土地出讓金計(jì)算原值。
“2006年財(cái)政部曾下發(fā)通知，對(duì)轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
此外，財(cái)政部還規(guī)定，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。
限購(gòu)原則擬“微調(diào)”
2月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)本屆政府任期內(nèi)最后一次國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)，研究加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題。會(huì)議提出包括“擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍”“統(tǒng)一完善限購(gòu)政策”“強(qiáng)化差別化信貸政策”“地方政府制定并公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”等措施。
在落實(shí)新“國(guó)五條”的分工中，住建部主要擔(dān)負(fù)兩方面的工作：一是督促地方政府盡快制定并向社會(huì)公布本地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、房地產(chǎn)供地計(jì)劃、住房發(fā)展規(guī)劃等，合理引導(dǎo)預(yù)期；二是落實(shí)“統(tǒng)一、完善限購(gòu)政策”的有關(guān)工作。除此之外，還需配合財(cái)稅部門(mén)落實(shí)“擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍”的有關(guān)工作。
目前，住建部的精力主要集中在制定“統(tǒng)一、完善限購(gòu)政策”的基本原則方面。接近住建部的權(quán)威人士告訴記者，住建部已經(jīng)基本確定了“微調(diào)”現(xiàn)有限購(gòu)政策的基本原則。
一是要求按照國(guó)務(wù)院有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，須限購(gòu)的城市必須限購(gòu)；二是在限購(gòu)政策執(zhí)行的過(guò)程中，統(tǒng)一行政區(qū)域內(nèi)，不能再“區(qū)別對(duì)待”，而是要執(zhí)行統(tǒng)一、一致的限購(gòu)政策。
“在此之前，一些地方城市雖然實(shí)行了限購(gòu)政策，但是，限購(gòu)政策只制約一部分城區(qū)，部分城市的各類(lèi)新區(qū)、新城等，沒(méi)有納入限購(gòu)范圍，現(xiàn)在的政策意圖，希望能夠統(tǒng)一實(shí)施限購(gòu)政策，不再區(qū)別對(duì)待，因?yàn)橐恍┏鞘械闹饕山涣亢头康禺a(chǎn)市場(chǎng)，就在新區(qū)或者新城。”上述權(quán)威人士稱(chēng)。
在“新國(guó)五條”中，國(guó)務(wù)院明確提出，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類(lèi)型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。
地方組織實(shí)施
目前，北京市政府已經(jīng)開(kāi)始就落實(shí)新“國(guó)五條”加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控展開(kāi)工作，制定北京市一級(jí)的政策文件。
“北京市政府的有關(guān)職能部門(mén)，已經(jīng)就一些問(wèn)題，聽(tīng)取有關(guān)各界的意見(jiàn)。”2月28日上午，北京一位國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者表示。不過(guò)，他強(qiáng)調(diào)，市政府有關(guān)部門(mén)并沒(méi)有做出明確的政策取向的表態(tài)，只是聽(tīng)取與會(huì)各方的意見(jiàn)和建議。
目前，北京市政府已經(jīng)制定了針對(duì)一些價(jià)格上漲過(guò)快的項(xiàng)目或區(qū)域，聯(lián)合稅務(wù)部門(mén)完善差別化稅收政策，增加其交易成本的有關(guān)政策。但是，多位業(yè)界人士預(yù)計(jì)，這并非北京落實(shí)中央樓市調(diào)控“新精神”的全部，有關(guān)政策的正式下發(fā)，需要綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)等多方面的情況。
從2010年以來(lái)，北京市一直是落實(shí)中央樓市調(diào)控政策最為積極、“反應(yīng)最快”的城市之一。而在2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)出臺(tái)新“國(guó)五條”之前，住建部部長(zhǎng)姜偉新已經(jīng)部署要求“地方政府抓緊編制住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期”。不過(guò)，截至目前，住建部尚未就有關(guān)工作的時(shí)間表正式下發(fā)文件。
記者了解到，在住建部督促地方政府落實(shí)“制定并公布本年度房地產(chǎn)價(jià)格控制目標(biāo)”的過(guò)程中，已經(jīng)引入了“時(shí)間表”的具體要求。
“制定并公布本年度房地產(chǎn)價(jià)格控制目標(biāo)”并非新鮮事物，在此前的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，住建部明確要求地方政府在當(dāng)年第二季度之前制定并公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，住建部還對(duì)此工作進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)督辦，并對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)制定得過(guò)于寬松的西安等地進(jìn)行督察整改。
“在時(shí)間表的設(shè)定上，我認(rèn)為和此前應(yīng)該也沒(méi)有太大差異，大概也應(yīng)該在二季度末之前，否則沒(méi)有意義。”前述接近住建部的權(quán)威人士稱(chēng)。
