地方版“國(guó)五條”細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)引發(fā)熱議。各地樓市細(xì)則的調(diào)控力度不一，政策有緊有松。其中，一線城市調(diào)控力度明顯趨緊， 例如北京，不但明確規(guī)定征收20%住房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅，還對(duì)京籍單身人士提出限購(gòu)要求。而大部分二線城市政策力度較松，甚至被指“細(xì)則不細(xì)”。另?yè)?jù)報(bào)道稱，截至 目前，全國(guó)35個(gè)城市均已公布2013年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，且內(nèi)容基本一致，即2013年房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入實(shí)際漲幅。 而針對(duì)最受關(guān)注的“20%個(gè)稅”問(wèn)題，則有20余個(gè)城市在細(xì)則中只字未提。
此前，面對(duì)南京版形同“微博”的簡(jiǎn)短細(xì)則，有購(gòu)房者大呼不再指望能降低房?jī)r(jià)。那么，調(diào)控政策全面出臺(tái)，能否抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭？各地調(diào)控細(xì)則都有哪些特 點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生怎樣的影響？針對(duì)網(wǎng)友熱議的諸多話題，昨日，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)應(yīng)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道邀請(qǐng)做客視頻訪談，深度解讀了地方版“國(guó) 五條”細(xì)則，并分析樓市走向。
焦點(diǎn)一：房?jī)r(jià)控制目標(biāo)
觀點(diǎn)：與居民收入增幅掛鉤合理
3月31日，廣州、深圳相繼出臺(tái)國(guó)五條實(shí)施細(xì)則，均將2013年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)設(shè)定為新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅，而青島、南京、大連、合肥、天津、重慶、成都等城市的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)均是如此。
對(duì)于這一目標(biāo)是否合理的問(wèn)題，陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，201年相當(dāng)多的城市把房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和居民收入與GDP兩個(gè)指標(biāo)相掛鉤，相比之下，與當(dāng)年居民實(shí)際收入相掛鉤更 能夠反映房?jī)r(jià)和居民收入增長(zhǎng)兩者之間的關(guān)系，水分更小一些，而與GDP增幅掛鉤恐怕與房?jī)r(jià)控制指標(biāo)之間偏離的可能性更高。
但是陳國(guó)強(qiáng)強(qiáng) 調(diào)，如果拿當(dāng)年房?jī)r(jià)均價(jià)的漲幅和人均可支配收入的增幅掛鉤，首先需要當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)水平是處在合理的狀態(tài)，沒(méi)有明顯偏高的跡象。其次，拿當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際收入增幅 和房?jī)r(jià)水平相掛鉤，是控制相對(duì)漲幅的合理性，其所表達(dá)的是對(duì)實(shí)際是漲幅的約束，而不是房?jī)r(jià)絕對(duì)值的下降。
陳國(guó)強(qiáng)還表示，從已經(jīng)公布的30多個(gè)城市來(lái)看，北京是唯一一個(gè)提出進(jìn)一步降低房?jī)r(jià)價(jià)格的一個(gè)城市。
按照北京版細(xì)則要求“全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”。陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，這是政府運(yùn)用行政力量來(lái)干預(yù)市場(chǎng)的特征非常明顯，和其他城市相比，這個(gè)做法顯然帶有很明顯的北京特色。
焦點(diǎn)二：多地細(xì)則未涉及20%個(gè)稅
觀點(diǎn)：有所保留可以理解 開征后或加劇新房供求矛盾
國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，二手房交易征20%個(gè)稅的問(wèn)題一直備受關(guān)注。但梳理多個(gè)城市的細(xì)則可發(fā)現(xiàn)，“轉(zhuǎn)讓住房征收20%個(gè)稅”并沒(méi)有在所有城市的細(xì)則內(nèi)容中 體現(xiàn)：北京、天津提出對(duì)家庭唯一住房滿5年的免征個(gè)稅，而上海細(xì)則中并未提及滿5年住房免稅的條款；深圳也只提出嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文關(guān)于 出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定。
對(duì)于這些差別，陳國(guó)強(qiáng)表示，不同城市在調(diào)控手段的選擇應(yīng)用上不同可以理解。但從中長(zhǎng)期發(fā)展的角度看，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還是要更多運(yùn)用市場(chǎng)的手段，經(jīng)濟(jì)的手段，包括稅收的手段。
陳國(guó)強(qiáng)稱，北上廣深在這一輪市場(chǎng)回暖當(dāng)中屬于“領(lǐng)頭羊”，其所面臨的房?jī)r(jià)上漲壓力、市場(chǎng)樓市調(diào)控難度、挑戰(zhàn)性更高，所以更有必要采取多元化的措施。而其 他的普通二三線城市，包括一些省會(huì)城市樓市顯然更健康一些，在調(diào)控手段的選擇應(yīng)用上不能夠完全等同于京滬這樣的城市，所以有所保留可以理解。
此前，國(guó)五條細(xì)則中有關(guān)20%個(gè)稅的條款引爆了多地二手房交易。不少人擔(dān)心個(gè)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，同時(shí)未來(lái)二手房交易受挫，也會(huì)推高新房市場(chǎng)的需求。對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)表示，這種可能性是存在的。
陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，以北京為例，二手房市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)不能忽略的主市場(chǎng)。二手房市場(chǎng)面臨個(gè)稅調(diào)整之后，必然會(huì)影響到市場(chǎng)的成交量，隨著更多的需求轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng)，有可能會(huì)進(jìn)一步惡化新房市場(chǎng)的供求矛盾。此外，賣房者把稅賦成本轉(zhuǎn)嫁給買房者的可能性也是存在的。
焦點(diǎn)三：地方版細(xì)則被批“不夠細(xì)”
觀點(diǎn)：京滬國(guó)版細(xì)化程度高 可操作性強(qiáng)
從已經(jīng)出臺(tái)的地方版細(xì)則來(lái)看，評(píng)論多認(rèn)為北京調(diào)控內(nèi)容最嚴(yán)，而部分城市則被指細(xì)則不細(xì)，甚至出現(xiàn)不出臺(tái)專門的國(guó)五條細(xì)則等情況。
對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)表示，北京、上海細(xì)則細(xì)化程度較高，落實(shí)的操作性也較強(qiáng)；二線城市中，海南不再出細(xì)則，僅按照中央要求執(zhí)行，而杭州把焦點(diǎn)關(guān)注在年度的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)上，“這反映出大家對(duì)于細(xì)則的內(nèi)容理解不一。”
他認(rèn)為，新“國(guó)五條”盡管原本的內(nèi)容原則性比較概括，但是涉及的內(nèi)容卻很多。
“比如限購(gòu)、差別化限貸政策、年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、年度住宅用地計(jì)劃，以及部分城市限價(jià)、保障房安居工程建設(shè)，包括了很多方面。如果要制定針對(duì)性比較強(qiáng)的細(xì)則，應(yīng)該像北京版細(xì)則一樣，接下來(lái)有很強(qiáng)的操作性，直接可以落地的。”
陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，有些城市在制定細(xì)則時(shí)把國(guó)五條的要求分解成了不同的內(nèi)容，“像南京把細(xì)則首先理解為年度的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，其他的內(nèi)容沒(méi)有涉及，這個(gè)實(shí)際上就反 映出中央和地方對(duì)于國(guó)五條所謂細(xì)則問(wèn)題的理解上面很大的偏差了。” 但是陳國(guó)強(qiáng)指出，鑒于不少城市細(xì)則還在制定中，接下來(lái)可能還會(huì)針對(duì)限購(gòu)、個(gè)稅、年度住宅用地計(jì)劃等出臺(tái)相關(guān)配套文件，因此后續(xù)仍有待觀察。
焦點(diǎn)四：限購(gòu)限貸升級(jí)
觀點(diǎn)：“認(rèn)房又認(rèn)貸”過(guò)于簡(jiǎn)單化將誤傷剛改
近期，北京開始嚴(yán)格執(zhí)行公積金認(rèn)房又認(rèn)貸政策。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，公積金認(rèn)房又認(rèn)貸從嚴(yán)后一周，市場(chǎng)交易量嚴(yán)重受挫，下浮8%左右。對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)表示，“認(rèn)房又認(rèn)貸”若是過(guò)于簡(jiǎn)單化，將會(huì)誤傷剛改人群。
他認(rèn)為，從政策的初衷來(lái)看，“認(rèn)房又認(rèn)貸”是為了防范少數(shù)人利用公積金的貸款渠道騙貸，或者多次使用公積金貸款，所以在本意上應(yīng)該對(duì)該政策給予肯定。
但是陳國(guó)強(qiáng)也強(qiáng)調(diào)，如果“認(rèn)房又認(rèn)貸”在執(zhí)行過(guò)程中簡(jiǎn)單化了，就有可能對(duì)一些合理正常的運(yùn)用公積金貸款的需求會(huì)帶來(lái)一些傷害，“跟二套房貸的性質(zhì)類似， 在二次買房過(guò)程當(dāng)中，相當(dāng)一部分人群有改善居住條件的目的；在現(xiàn)有的政策環(huán)境下，這個(gè)人群實(shí)際上是受到比較明顯政策的壓制，或者受政策的擠壓。”
此外，北京版“國(guó)五條”就對(duì)京籍單身人士提出了限購(gòu)要求。陳國(guó)強(qiáng)表示，對(duì)于北京本地戶籍單身人士進(jìn)行限購(gòu)規(guī)定，對(duì)于正常的買房需求有保護(hù)意義；同時(shí)，對(duì)于利用單身身份想試圖多買房子的方法，也有防范作用。
“最近3月1號(hào)的國(guó)辦17號(hào)文件出了之后，我們看到很多城市都出現(xiàn)了，為了規(guī)避調(diào)控政策的這種限制，出現(xiàn)了一系列市場(chǎng)扭曲的現(xiàn)象，其中就有假離婚的這種 案例，北京這種情況表現(xiàn)的更為明顯，這一條新規(guī)對(duì)于防范這種假離婚現(xiàn)象，以及其他采用一些非法違規(guī)的手段來(lái)規(guī)避調(diào)控的這樣一些限制，具有非常強(qiáng)的針對(duì) 性。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
