2013年會不會是樓市拐點？這是個令購房人困惑而讓開發(fā)商期待的話題。自今年3月以來不少城市陸續(xù)出現(xiàn)了銷售緩慢回升、房價小幅上漲的局面。房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)走到觸底反彈的階段，“升溫”“漲價”會不會成為明年樓市的關(guān)鍵詞？政府調(diào)控還有哪些后續(xù)高招，房產(chǎn)稅明年會不會全面開征？在昨天的經(jīng)濟學(xué)家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇上，十位國內(nèi)知名經(jīng)濟學(xué)家就這些百姓關(guān)注的話題，進行了深入討論。
而對于有學(xué)者約賭任志強房價上漲就裸奔，社科院報告稱人均住房超過40平方米建議開征房產(chǎn)稅等熱點話題，與會的經(jīng)濟學(xué)家也進行了評說與回應(yīng)。
說今年調(diào)控
持續(xù)低迷了兩年的房地產(chǎn)市場在2012年似乎逐步走出了陰霾，調(diào)控重拳的影響力漸漸被消化，如何看待今年的樓市發(fā)展？宏觀調(diào)控的成果究竟該如何評價？
結(jié)論一：調(diào)控目標(biāo)初步實現(xiàn)
劉洪玉認(rèn)為，基本上學(xué)界已形成一個共識，就是部分實現(xiàn)了或者說基本實現(xiàn)了調(diào)控目標(biāo)。“最開始主要是為了抑制房價過快上漲。并加大保障性住房建設(shè)，現(xiàn)在房價相對穩(wěn)定，從保障性住房建設(shè)的數(shù)量目標(biāo)來看，完成得也不錯。”
賈生華認(rèn)為，房價調(diào)控已初見成效，從數(shù)據(jù)來看，國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個城市中，50個城市同比下降了，并且持續(xù)了大半年。
倪鵬飛也肯定了調(diào)控的成果，今年商品房市場價格出現(xiàn)下降，保障房目標(biāo)實現(xiàn)了，同時經(jīng)濟增長也實現(xiàn)了7%以上的增長。但要高度警惕當(dāng)前的房地產(chǎn)變化，從10月份以來，房地產(chǎn)市場的各項指標(biāo)都有回暖和反彈的趨勢，所以應(yīng)該高度重視。
結(jié)論二：房價合理任重道遠(yuǎn)
雖然調(diào)控成果得到了經(jīng)濟學(xué)家的肯定，但大家也認(rèn)為，房價的合理依然任重道遠(yuǎn)。賈生華指出，溫總理在2012年反復(fù)強調(diào)要讓房價合理回歸，所謂合理，一個是老百姓要買得起，另一個是開發(fā)商有合理的利潤能夠造得出。“我們從浙江省調(diào)研情況來看，目前房價收入比仍然是高的，老百姓依然買不起。”
劉洪玉也同意調(diào)控任重道遠(yuǎn)的觀點，“房價的相對穩(wěn)定，是用了很多行政性的手段，這些手段不可能長期持續(xù)性地用下去，時間越長，將來調(diào)整可能就越難。還有保障性住房的分配問題，我們發(fā)現(xiàn)房子的數(shù)量是有了，但是區(qū)位的分布和人們的需要之間還有一些差異，不能很好地滿足人民的需要，可能也還有一個過程。”
而對于目前調(diào)控的“短板”，高波分析認(rèn)為，“思考過去的調(diào)控，我們很多措施是屬于短期化的，比如說限購，這一輪房價得到壓縮，實際上不是限購起到的主要，主要是限貸。我想純粹的行政性的手段，應(yīng)該迅速退出，不應(yīng)該讓它長期化、制度化。所以說我們需要很好地建立一些真正意義上的措施，建立房地產(chǎn)市場和中國宏觀經(jīng)濟健康發(fā)展的長效機制。”
倪鵬飛也強調(diào)，“目前國家通過抑制措施爭取時間、爭取空間，加快住房制度改革，最終形成完善的市場調(diào)節(jié)，那時候形成的穩(wěn)定健康才是真正的穩(wěn)定健康。”
說明年樓市
今年下半年以來，由于銷售量的回升，不斷有專家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提出，“房地產(chǎn)最壞的時候已經(jīng)過去”。2010年史上最嚴(yán)樓市宏觀調(diào)控的影響力是否已經(jīng)接近尾聲？2013年是不是樓市拐點？
明年中國經(jīng)濟會繼續(xù)向好
房地產(chǎn)市場發(fā)展，定然離不開宏觀經(jīng)濟大背景的影響。對明年經(jīng)濟，大家普遍很有信心。
裴長洪指出，總體來看，雖然中央經(jīng)濟工作會議還沒有開，但是習(xí)近平總書記最近幾次公開講話，基本上表明了經(jīng)濟工作指導(dǎo)方針是穩(wěn)中求進，明年大概還是這個基調(diào)。通過這種宏觀調(diào)控的合理安排，明年的經(jīng)濟增長估計還是能夠達到平穩(wěn)較快增長的目標(biāo)。此外，從世界經(jīng)濟來看，可以用一句話概括，好不了也垮不了，對中國不會有太多不利影響。所以總體來講，明年要保持7%-7.5%的增長比例，基本上沒有問題，而且可以不用考慮房地產(chǎn)的因素。
賈康認(rèn)為，明年如果粗線條預(yù)測，一季度的指標(biāo)會比較好看，也將進一步提振市場信心。因為今年四季度筑底回升延續(xù)了慣性，再加上上半年屢次出臺相關(guān)拉動政策，特別是6月份兩次降低利率的措施，有拖拽的力量。如果沒有特別的意外因素加入，明年整個GDP增長速度應(yīng)該比今年水平要高一些，有望在2013年延續(xù)又好又快的發(fā)展勢頭。
丁任重也認(rèn)為，中國的宏觀經(jīng)濟不會是"L"形發(fā)展。“今年經(jīng)濟不會低于7.5%，明年也會繼續(xù)向好，房地產(chǎn)市場穩(wěn)中求進應(yīng)該會實現(xiàn)。”
樓市慎言“拐點”，明年復(fù)蘇應(yīng)無懸念
雖然經(jīng)濟學(xué)家們普遍看好明年宏觀經(jīng)濟形勢，但對房地產(chǎn)業(yè)是否迎來“拐點”，還是出現(xiàn)了分歧。
王洪衛(wèi)并不贊同樓市已走入上行通道的說法，他說，“如果限購政策不變，我覺得這輪的反彈仍然是下降通道當(dāng)中的短期反彈，除非金融政策、稅收政策有改變。”他表示，今年下半年開始的反彈是建立在庫存房越來越多的基礎(chǔ)上，雖然價格在漲，但一些城市未銷售的庫存也越來越多，實際上房產(chǎn)商靠資金鏈支撐下來，并沒有真正過上好日子。
賈生華的觀點要較為樂觀。“我覺得明年的經(jīng)濟會比今年好，房地產(chǎn)也會比今年好，無論成交量還是成交價格。”高波從周期性的角度進行了分析，他認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資存在12年的中周期和3年的短周期，2010、2011、2012年正好形成了3年短周期。“這三年已經(jīng)見底了。如果說周期是一種規(guī)律的話，意味著2013年是新一輪周期的開始，明年投資的增長會比今年高。更重要的是，開發(fā)商開始有信心了，表現(xiàn)在第四季度土地賣得比較好。2013年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇已沒有懸念，無論是投資還是房價。”
說房價漲跌
去年底以來“跌跌不休”的房價在今年上半年止跌回穩(wěn)，就在很多人看漲明年房價之時，看跌的人也不少。前不久，北京一位經(jīng)濟學(xué)者還在微博上和地產(chǎn)名人任志強約賭，如果明年房價上漲，就到長安街上裸奔十公里。明年房價漲還是跌？
“明年三月房價暴漲”是謠言
倪鵬飛認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控一個重要方面是完善新聞發(fā)言人制度，嚴(yán)懲有關(guān)房地產(chǎn)謠言的傳播和炒作，“明年三月房價暴漲就是一個謠言！”
確實，論壇上的經(jīng)濟學(xué)家們大多對明年房價持謹(jǐn)慎態(tài)度，可能上漲，但絕不可能大漲。賈生華表示，現(xiàn)在國家統(tǒng)計局公布的70城市房價數(shù)據(jù)，環(huán)比上漲的城市多一點，同比是下降的多。到明年基數(shù)變了以后，很可能二季度開始，全國70城市顯示的價格同比上漲就會增加，但是不會大幅度地上漲，所以還是要加強價格的調(diào)控。
高波也認(rèn)為，房價明年會復(fù)蘇，但“不贊成反彈，更不贊成爆發(fā)性反彈”。
不同城市漲跌不均衡
同時，經(jīng)濟學(xué)家們也指出，中國地域廣闊，一個簡單的“漲”、“跌”無法涵蓋所有城市。明年，不同的城市也會苦樂不均。賈康認(rèn)為，就是70個代表城市里面的，各家的情況也不一樣。比如北京，今年前11月，北京商品住宅新開工面積下降40.5%，同期銷售面積卻增長了52.7%.假定后面沒有新的填補，將不利于市場的穩(wěn)定，“供不應(yīng)求會不會讓已經(jīng)開始活躍起來的商品房市場價格上揚？”賈康還談道，有媒體報道，北京某些地方已出現(xiàn)房價的激增，比如有人手上有三套房子，已經(jīng)有人要買了，但現(xiàn)在賣家突然決定將其中兩套持房待漲，另外一套由220多萬元一下子沖到300萬元。但賈康強調(diào)，北京的情況絕對不能套到全國去，要一類一類城市專門分析。
正常的房價應(yīng)體現(xiàn)三個“低于”
合理的房價應(yīng)維持什么水平，楊繼瑞給出了他的答案。“我們的房價必須控制在低于GDP增長水平，低于CPI的漲幅，低于老百姓收入增長的幅度，只要這三個低于，我認(rèn)為就是正常的。”同時，他明確表示，中國的房地產(chǎn)2013年肯定具有內(nèi)生性的復(fù)蘇或者反彈的動力和沖動，但是絕不可能出現(xiàn)比較明顯的價格回升，因為新一屆政府絕對不會讓房價出現(xiàn)暴漲，會把房地產(chǎn)沖動的、高昂的勢頭壓下去。
說房產(chǎn)稅
今年有關(guān)房產(chǎn)稅的消息接連不斷，湖南湖北也傳出了正在制定試點方案的消息，社科院還提出了住房人均40平方米以上征稅的建議。明年，房產(chǎn)稅全面開征的可能性究竟有多大？
為什么提出人均住房40平方米以上征稅
前不久，社科院發(fā)布報告稱，人均住房面積40平方米以上建議開征房產(chǎn)稅。此言一出，立刻引來反對聲一片。昨天，高培勇對40平方米以上征稅進行了解釋和回應(yīng)。
高培勇表示，其實方案上原本還有40-60平方米的選擇，但為了測試公眾的接受程度，最終公開了40平方米的建議起征點。他說，“房產(chǎn)稅的免征額一定要和住房保障的水平相對應(yīng)�，F(xiàn)在大量住房是戶均90平方米，按戶均三口人來算的話，大概是人均30平方米左右，或者再多一點。結(jié)果報告公布后，新華網(wǎng)做出的調(diào)查結(jié)果是，60%以上是持反對態(tài)度，持贊成態(tài)度的只是少數(shù)。我的判斷是，起碼在這60%人當(dāng)中，他們的戶均住房面積肯定超過了120平方米。所以，開征房產(chǎn)稅首先遇到的一大難題是既得利益格局的阻礙，怎么化解既得利益格局的阻礙，讓房產(chǎn)稅能夠在中國得到運行，得先解決這個問題。”
很多市民反對40平方米以上征稅，其原因還在于一些單身人士購房或小兩口買房的現(xiàn)象，是不是單身漢買個四五十平方米的小公寓也要征稅，或者為了增加免征面積，新婚小夫妻抓緊時間生個娃？對此，高培勇解釋說，不應(yīng)該狹隘地看待人均40平方米的杠杠，“也可以按家庭來征，人均40平方米就是家庭120平方米。其實是一個概念。”
何時開征，要看兩個指標(biāo)
至于明年會不會開征，賈康認(rèn)為，討論房產(chǎn)稅時間表沒有意義，一定要等有關(guān)管理部門做權(quán)威發(fā)布。此前很多次的猜測，沒有一次被證實。
高培勇認(rèn)為，房產(chǎn)稅開征的時間，首先要解決百姓的接受問題�？梢允菨u進式的，也可以采取正面宣傳與另外的約束性措施并進的辦法。同時，還要解決稅務(wù)部門征管機制的問題。“目前稅務(wù)部門更多的適應(yīng)對企業(yè)收稅而不適應(yīng)對個人收稅，如果解決這兩個方面的問題，房產(chǎn)稅落地才是指日可待的事情。問什么時候開征，就看這兩個指標(biāo)是否成熟。”
房產(chǎn)稅是讓富人多做貢獻
高培勇指出，房產(chǎn)稅是必須要征的。“在中國這塊土地上，個高的人和個矮的人交同樣的稅，或者個矮的人比個高的人還要多交稅。我們現(xiàn)在交稅分擔(dān)的依據(jù)就是消費，誰消費得多，誰就多交稅，跟收入沒有太大的關(guān)系。我讓學(xué)生做了一個調(diào)研，哪些國家不對個人財產(chǎn)征稅，中國是少數(shù)幾個國家之一，這和我們的經(jīng)濟地位和發(fā)展方向幾乎是不相匹配的。就目前整個稅收的分?jǐn)倷C制而言，我們更多的是一種累退稅的機制，收入越高的人，稅收和收入之比反而較低。相比之下，物業(yè)費最起碼是按照住房的建筑面積來分?jǐn)�，還更合理一些。所以，中國必須得有財產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅就是財產(chǎn)稅的一種，但前提不是簡單的增加財產(chǎn)稅，而是要降低間接稅的同時增加直接稅，是讓稅制合理，而不是增加負(fù)擔(dān)。”
賈康也認(rèn)為，房產(chǎn)稅不能包打天下，但它的正面意義至少有四點：它是房地產(chǎn)健康發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的必備要素之一；它是優(yōu)化收入分配，財產(chǎn)再分配的重要機制；它是中國稅制改革的重要一環(huán)；它能給地方稅體系建設(shè)提供穩(wěn)定的收入來源。
房產(chǎn)稅不是降房價的手段
目前，仍有不少市民寄希望于通過房產(chǎn)稅來降房價，昨天的論壇上，經(jīng)濟學(xué)家再次進行了澄清。王洪衛(wèi)指出，房產(chǎn)稅跟房價無關(guān)。美國開征時，房價漲了，因為房產(chǎn)稅專項用于環(huán)境的改善，居住條件好了。而日本開征后，房價跌了。事實上，房產(chǎn)稅不是降房價的手段。
劉洪玉也認(rèn)為，房產(chǎn)稅是一個長期的制度建設(shè)，不是用來短期干預(yù)市場的工具。“香港房產(chǎn)稅叫差賞，意思是給當(dāng)差的、警察等等發(fā)工資的錢。歐美也是這個概念，房產(chǎn)稅、物業(yè)稅是居民購買公共服務(wù)所花的成本。出了家門，在小區(qū)的范圍里要交物業(yè)費，出了小區(qū)在社會上享受公共服務(wù)，要交物業(yè)稅。比如說在美國，空置的房子還可以去申請減免，因為沒有使用公共服務(wù)。但我們房產(chǎn)稅調(diào)控的目標(biāo)方向是不太一樣的。將來可能最關(guān)鍵的問題是大家靜下心來思考物業(yè)稅（房產(chǎn)稅）會發(fā)生什么作用，不用讓它跟市場有太多的聯(lián)想。”
說“住有所居”
十八大報告中強調(diào)，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進展，努力讓人們過上更好生活，并且提出了住房保障體系基本形成的新要求。那么怎樣才能算上是住有所居，如何才能實現(xiàn)住有所居？
樂居、康居、安居都是住有所居
如何理解住有所居，丁任重認(rèn)為要區(qū)分兩個觀念：人人有住房和人人有房住。“人人有住房，是保證每個人都有獨立產(chǎn)權(quán)，人人有房住，就是人人都有房子住，但不一定是你的產(chǎn)權(quán)。世界上任何國家都無法做到人人有住房，在最發(fā)達的美國，有獨立住房的也只占了68%，32%是靠政府和社會提供住房，所以我們追求的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是人人有房住。”
倪鵬飛指出，收入層次、就業(yè)和家庭不一樣，住有所居的表現(xiàn)就不一樣。“如果把家庭分成三層次來說，高收入家庭，我們鼓勵他實現(xiàn)樂居，主要形式是購買。第二是中等收入家庭，我們提出的是康居的目標(biāo)。第三是中低收入家庭，屬于安居的層面，主要是在政府的幫助下實現(xiàn)，他可以租房子，比如公租房，有條件的也可以有產(chǎn)權(quán)房，比如通過棚戶區(qū)改造實現(xiàn)安居的目標(biāo)。”
對這三個層次，楊繼瑞進一步建議道，“高端的，就要高計價、高配套、高稅收，這一塊應(yīng)該是放開的。第二塊是普通商品房，這一塊我們主張土地出讓時向下競房價，向上競地價，保證房價讓中等收入家庭能夠買得起。第三塊是保障性住房，普通租賃房、廉租房和經(jīng)濟適用房三位一體，對低收入人群，政府可以給予適當(dāng)?shù)淖饨鹧a助，甚至還可以補貼物業(yè)費。對于愿意購買的，購買以后就變成了經(jīng)濟適用房。但是這個經(jīng)濟適用房一定是封閉運行，沒有尋租空間，即使要賣也要賣給保障房中心。”
商品房調(diào)控：不能讓富人“搭便車”
要實現(xiàn)住有所居，楊繼瑞建議一定要讓保障房跟商品房建一個橋歸橋、路歸路的調(diào)控機制，“就像交通一樣，我主張政府管住地鐵、公交、出租車不漲價，至于奔馳、寶馬怎么漲價，讓廠商和消費者去博弈，這樣才能建立一個比較好的、和諧的居住機制，富人有錢可以買好房子，但是你要交更多的稅，付出更多的代價，為社會多做貢獻�，F(xiàn)在反過來了，富人搭了便車，調(diào)控之后，富人買得多，窮人買不起。所以將來應(yīng)該要分類調(diào)控。”
保障房建設(shè)：要讓外來人口“接地氣”
對于保障房建設(shè)，高培勇表示，在城市當(dāng)中，住房保障最大的問題是外來人口的市民化問題，而要把外來的常住居民納入住房保障確實很困難。
“接下來主要的措施，應(yīng)該解決讓外來人口接地氣的問題。這個接地氣主要是基層政府能夠心甘情愿地為外來人口提供住房保障，當(dāng)?shù)氐木用衲軌虿慌懦饨o外來人口提供住房保障。這幾個問題的綜合解決，很顯然需要整體的制度設(shè)計。”
