張某整體租賃市直某單位一、二層房屋，簽訂租期為10年。張某通過改造裝修后，將所租賃的房屋分租給他人，從中獲取差額收益。對(duì)張某取得的房屋轉(zhuǎn)租收入，結(jié)合現(xiàn)行政策需要繳納以下稅（費(fèi)）：
一、營業(yè)稅。對(duì)公司取得的轉(zhuǎn)租收入，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》（國稅發(fā)[1993]第149號(hào)）文：“ 租賃業(yè)，是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)�！�。同時(shí)，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[1995]第076號(hào)）：“單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按'服務(wù)業(yè)'稅目中'租賃業(yè)'項(xiàng)目征收營業(yè)稅�！�。在計(jì)稅依據(jù)上，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用�！币虼�，企業(yè)將租用的廠房再轉(zhuǎn)租出去，應(yīng)全額按租金收入計(jì)算繳納營業(yè)稅，不能扣除租賃成本。適用稅率根據(jù)出租房屋的用途不同而適用不同稅率：對(duì)按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅減按3％的稅率征收；對(duì)按市場(chǎng)價(jià)格出租的非居住用房按5%的稅率征收。
二、城市維護(hù)建設(shè)稅。按照實(shí)際繳納的營業(yè)稅的7%征收。
三、教育費(fèi)附加。按照實(shí)際繳納的營業(yè)稅的3%征收。
四、印花稅。根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定：財(cái)產(chǎn)租賃合同按租賃金額千分之一貼花。包括承租合同和轉(zhuǎn)租合同，均應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。
五、個(gè)人所得稅。個(gè)人取得的再轉(zhuǎn)租所得是屬財(cái)產(chǎn)租賃所得。根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。需要特別說明的是：對(duì)能提供原承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次（月）從租金收入中扣除計(jì)算繳納個(gè)人所稅，但不再重復(fù)扣除基本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)還準(zhǔn)予扣除在轉(zhuǎn)租過程中實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。另外還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效，準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅的法定稅率為20%，但對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。
說明：轉(zhuǎn)租行為是否繳納房產(chǎn)稅的問題。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》條文及房產(chǎn)稅征收的原理，從法理上來看轉(zhuǎn)租人不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅�！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）”。因此，國務(wù)院通過列舉的方式在條例中就房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人加以了明確。除此之外的一切人，均不構(gòu)成房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，即使在產(chǎn)權(quán)人不在房屋所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的情況下，轉(zhuǎn)租人承擔(dān)先行代為繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)，但即使如此，轉(zhuǎn)租人也只是代繳，而房產(chǎn)稅的實(shí)際承擔(dān)人仍然應(yīng)當(dāng)為產(chǎn)權(quán)人。所以，轉(zhuǎn)租人不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。既然轉(zhuǎn)租人不需按轉(zhuǎn)租收入和承租租金的差額繳納房產(chǎn)稅，那么房屋產(chǎn)權(quán)所有人是否應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)租收入繳納房產(chǎn)稅？《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定：房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。這里所指房屋的租金收入應(yīng)當(dāng)是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)取得的所有收入，而不是最終的承租人支付的所有承租費(fèi)用（房產(chǎn)的真實(shí)租金）。從轉(zhuǎn)租的過程分析，一般真正的承租人只有一個(gè)，即最終的承租人，他支付的租金在產(chǎn)權(quán)所有人（出租人）、轉(zhuǎn)租人之間分配，在加價(jià)轉(zhuǎn)租的情況下，加價(jià)部分收益歸轉(zhuǎn)租人所有；在虧損轉(zhuǎn)租的情況下，則虧損部分也應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)租人承擔(dān)。如果由房屋產(chǎn)權(quán)所有人負(fù)擔(dān)并未取得的加價(jià)轉(zhuǎn)租收入所產(chǎn)生的額外稅收負(fù)擔(dān)是不公平的；同樣房屋產(chǎn)權(quán)所有人也不能因?yàn)檗D(zhuǎn)租人虧損轉(zhuǎn)租而減輕稅收負(fù)擔(dān)。但是，如果房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)，并與承租人約定，未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)所有人同意，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)租，如承租人取得轉(zhuǎn)租利益，應(yīng)當(dāng)由房屋產(chǎn)權(quán)所有人享有或者按比例分配的情況下，那么房屋產(chǎn)權(quán)所有人還應(yīng)當(dāng)就轉(zhuǎn)租收益申報(bào)繳納房產(chǎn)稅和營業(yè)稅。
但在實(shí)踐中，部分省（市）將房屋轉(zhuǎn)租看作是房屋出租行為的延續(xù)，規(guī)定實(shí)際取得收益人即轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)就轉(zhuǎn)租的差額繳納房產(chǎn)稅，這也是轉(zhuǎn)租人不容忽視的一個(gè)問題。