問(wèn)題：如果我個(gè)人有公建房要出租，假如租金是10萬(wàn)元，我都需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納什么稅？稅金怎么算？應(yīng)交納多少？ 如果我將這個(gè)房子作為資產(chǎn)投資入股合作，我個(gè)人還要為房屋繳納什么稅費(fèi)？
答復(fù)：如果出租公建，具體規(guī)定如下：
營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，出租方應(yīng)為營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》（試行稿）（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）的規(guī)定，租賃業(yè)是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。出租房屋，屬于營(yíng)業(yè)稅”服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)“征稅范圍，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅。稅率為5%.
財(cái)產(chǎn)與行為稅：
一、公建出租需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅按照租金收入的12％計(jì)算繳納。城鎮(zhèn)土地使用稅按照房屋的占地面積乘以適用稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算繳納。我市城鎮(zhèn)土地使用稅各等級(jí)每平方米年稅額標(biāo)準(zhǔn)分別為：一等24元；二等18元；三等12元；四等9元；五等7.5元；六等6元；七等4.5元；八等3.6元；九等3元；十等2.4元。
二、公建出租需要繳納印花稅依據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，出租方與承租方都應(yīng)在所持有的租賃合同上，按租賃金額千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。
三、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加內(nèi)資公司和個(gè)人應(yīng)按實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額分別乘以規(guī)定的稅（費(fèi)）率計(jì)算繳納城建稅[7％（納稅人所在地在市區(qū)的）、5％（納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的）、或1％（納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的）]、教育費(fèi)附加（3％）和地方教育附加（1％）。
個(gè)人所得稅：出租公建房屋需要繳納個(gè)人所得稅。根據(jù)個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例的規(guī)定，個(gè)人出租房屋取得的租金收入按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，是以出租方為納稅義務(wù)人。計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，一次租金收入不超過(guò)4000元時(shí)，用租金減掉還應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等其他稅費(fèi)后的余額扣除800元費(fèi)用后，稅率為20％；一次租金收入超過(guò)4000元時(shí)，用租金減掉還應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等其他稅費(fèi)后的余額扣除20％的費(fèi)用后，稅率為20％計(jì)算個(gè)人所得稅。
如果將房屋作價(jià)入股，具體涉稅規(guī)定如下：
營(yíng)業(yè)稅：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤(rùn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1997]37號(hào)）規(guī)定：“以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收入固定利潤(rùn)的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按‘服務(wù)業(yè)’稅目中‘租賃業(yè)’征收營(yíng)業(yè)稅”。
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）規(guī)定：“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅”。
如果屬于第1種情況，就取得的固定利潤(rùn)按5%稅率繳納“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”營(yíng)業(yè)稅并按規(guī)定計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅附加：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加；如果屬于第2種情況，不征收營(yíng)業(yè)稅。
財(cái)產(chǎn)與行為稅：按照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及其細(xì)則，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣征稅。應(yīng)按照房屋的評(píng)估價(jià)格以4%的稅率繳納契稅。
在產(chǎn)權(quán)變更過(guò)程中涉及印花稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的立據(jù)人應(yīng)按合同或協(xié)議所載金額萬(wàn)分之五貼花完稅。
根據(jù)大地稅[1997]82號(hào)文規(guī)定：對(duì)以房屋投資聯(lián)營(yíng)、投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的按房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)以房屋投資，收取固定收入并不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（實(shí)屬以聯(lián)營(yíng)名義取得房屋租金的），應(yīng)由投資方按收取的固定收入的12%計(jì)征房產(chǎn)稅。
如果是收取固定收入并不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（實(shí)屬以聯(lián)營(yíng)名義取得房屋租金的），應(yīng)由投資方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
對(duì)以房屋投資聯(lián)營(yíng)、投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，根據(jù)遼地稅財(cái)[2000]398號(hào)文，對(duì)納稅人無(wú)償使用其他單位和個(gè)人的土地，應(yīng)由實(shí)際使用人繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
個(gè)人所得稅：投資方如果有自然人股東，投資分回的股息，應(yīng)按20%繳納“利息、股息、紅利所得”個(gè)人所得稅。