房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃探討

　?。ㄒ唬┗I劃“臨界點(diǎn)”，確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價(jià)格

　　納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅收政策規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著稅收籌劃的空間。

　　（二）設(shè)立銷售公司以減輕稅負(fù)

　　一些房地產(chǎn)公司也可以根據(jù)自身情況采用此法。下面將通過一簡化案例來說明。在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果開發(fā)商采用的價(jià)格有兩種：1、可供銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺 233.04萬元。2、若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺 232.75萬元。如果開發(fā)商將銷售部門獨(dú)立出來，設(shè)立一個(gè)房屋銷售公司，房屋開發(fā)公司將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以 1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%，小于20%免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，扣除營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)：1500×5%×（1+7%+3%）=82.5萬元，從利益集團(tuán)看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加17.25萬元。

　?。ㄈ├媒杩罾?，確定合適的利息扣除方式

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)完工前。按企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，此時(shí)發(fā)生的為開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)生的借款，可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可加計(jì)20%的扣除，加大了扣除項(xiàng)目金額，從而增加企業(yè)凈收益。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)完工后。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)的成本）×5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用占的比例較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，反之，若主要依靠權(quán)益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。

　　（四）利用建房方式進(jìn)行籌劃

　　1.代建房屋的籌劃點(diǎn)。若房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時(shí)，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協(xié)議，也不論其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)帳務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。如：全部結(jié)算收入為1000萬元，代建手續(xù)費(fèi)330萬元，不符合“代建房”要求則應(yīng)納營業(yè)稅1000×50%=50萬元：若符合則應(yīng)納營業(yè)稅330×5% =16.5萬元。

　　2.合作建房的籌劃點(diǎn)。稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)應(yīng)用足用好這一優(yōu)惠政策。

　　隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購房者簽定合同時(shí)稍加交通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

　?。ㄎ澹╀N售與裝修分開，分散經(jīng)營收入

　　隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購房者簽定合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

　　（六）土地使用權(quán)的稅收籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，需要擁有土地使用權(quán)，獲取、使用土地使用權(quán)主要涉及房產(chǎn)稅（涉外企業(yè)是房地產(chǎn)稅）、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等，都有進(jìn)行籌劃的必要性和可能性。僅以營業(yè)稅為例，用足用好稅收傾斜政策便可以起到稅收籌劃的作用。如將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，將農(nóng)業(yè)土地出租給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征營業(yè)稅。

　?。ㄆ撸┐黉N方式的稅收籌劃

　　變“購房屋、送空調(diào)”為“銷售帶空調(diào)的房屋”。因?yàn)殇N售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào)視同銷售繳納增值稅。而銷售帶空調(diào)的房屋把空調(diào)價(jià)值加到了房屋價(jià)值里面，看似簡單的文字游戲，對納稅卻有很大的差別，由于房屋和空調(diào)不可分割只需要按房屋價(jià)格繳納營業(yè)稅，因此在簽訂購房合同時(shí)，不要約定空調(diào)是贈(zèng)送的，但是可以約定房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施。