房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃探討

　?。ㄒ唬┗I劃“臨界點(diǎn)”，確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價(jià)格

　　納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中籌劃土地增值稅。稅收政策規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著稅收籌劃的空間。

　　（二）設(shè)立銷(xiāo)售公司以減輕稅負(fù)

　　一些房地產(chǎn)公司也可以根據(jù)自身情況采用此法。下面將通過(guò)一簡(jiǎn)化案例來(lái)說(shuō)明。在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果開(kāi)發(fā)商采用的價(jià)格有兩種：1、可供銷(xiāo)售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺 233.04萬(wàn)元。2、若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺 232.75萬(wàn)元。如果開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售部門(mén)獨(dú)立出來(lái)，設(shè)立一個(gè)房屋銷(xiāo)售公司，房屋開(kāi)發(fā)公司將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣(mài)給銷(xiāo)售公司，而后由銷(xiāo)售公司再以 1500萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣(mài)給銷(xiāo)售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%，小于20%免納土地增值稅。當(dāng)銷(xiāo)售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)：1500×5%×（1+7%+3%）=82.5萬(wàn)元，從利益集團(tuán)看，可獲得250萬(wàn)元的利潤(rùn)，比籌劃前增加17.25萬(wàn)元。

　?。ㄈ├媒杩罾ⅲ_定合適的利息扣除方式

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工前。按企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，此時(shí)發(fā)生的為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)生的借款，可計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，并作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可加計(jì)20%的扣除，加大了扣除項(xiàng)目金額，從而增加企業(yè)凈收益。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工后。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本）×5%以?xún)?nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以?xún)?nèi)。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用占的比例較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，反之，若主要依靠權(quán)益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。

　　（四）利用建房方式進(jìn)行籌劃

　　1.代建房屋的籌劃點(diǎn)。若房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶(hù)，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”稅目繳營(yíng)業(yè)稅，而避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅；同時(shí)，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協(xié)議，也不論其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)帳務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。如：全部結(jié)算收入為1000萬(wàn)元，代建手續(xù)費(fèi)330萬(wàn)元，不符合“代建房”要求則應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅1000×50%=50萬(wàn)元：若符合則應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅330×5% =16.5萬(wàn)元。

　　2.合作建房的籌劃點(diǎn)。稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)應(yīng)用足用好這一優(yōu)惠政策。

　　隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購(gòu)房者簽定合同時(shí)稍加交通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶(hù)簽定兩份合同：一份房屋銷(xiāo)售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

　?。ㄎ澹╀N(xiāo)售與裝修分開(kāi)，分散經(jīng)營(yíng)收入

　　隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購(gòu)房者簽定合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶(hù)簽定兩份合同：一份房屋銷(xiāo)售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

　?。┩恋厥褂脵?quán)的稅收籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需要擁有土地使用權(quán)，獲取、使用土地使用權(quán)主要涉及房產(chǎn)稅（涉外企業(yè)是房地產(chǎn)稅）、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，都有進(jìn)行籌劃的必要性和可能性。僅以營(yíng)業(yè)稅為例，用足用好稅收傾斜政策便可以起到稅收籌劃的作用。如將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，將農(nóng)業(yè)土地出租給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅。

　?。ㄆ撸┐黉N(xiāo)方式的稅收籌劃

　　變“購(gòu)房屋、送空調(diào)”為“銷(xiāo)售帶空調(diào)的房屋”。因?yàn)殇N(xiāo)售房屋要按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào)視同銷(xiāo)售繳納增值稅。而銷(xiāo)售帶空調(diào)的房屋把空調(diào)價(jià)值加到了房屋價(jià)值里面，看似簡(jiǎn)單的文字游戲，對(duì)納稅卻有很大的差別，由于房屋和空調(diào)不可分割只需要按房屋價(jià)格繳納營(yíng)業(yè)稅，因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，不要約定空調(diào)是贈(zèng)送的，但是可以約定房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施。