土地增值稅籌劃——土地增值稅的基礎(chǔ)知識(6)

　　土地增值稅的納稅申報

　　轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。

　　但是，土地增值稅納稅人主要有兩大類：一類是從事房地產(chǎn)開發(fā)（包括專營和兼營）的納稅人；

　　一類是非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。這兩類納稅人在辦理納稅申報時略有不同。

　　1、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的納稅申報

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)在取得開發(fā)項目后30日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)填報《土地增值稅項目登記表》、并同時提交有關(guān)資料。納稅人向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)填報《土地增值稅納稅申報表（一）》，并同時提供有關(guān)資料的期限是：

　?、偌{稅人一次性轉(zhuǎn)讓每一計稅項目房地產(chǎn)的，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)辦理。

　?、诩{稅人對每月每一計稅項目的房地產(chǎn)分多次轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后的七日內(nèi)申報的，經(jīng)房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)核準，可于月后10日內(nèi)辦理。

　?、奂{稅人在項目全部竣工結(jié)算前每月預(yù)售房地產(chǎn)的，應(yīng)于月后10日內(nèi)辦理。

　　上述納稅人在辦理納稅申報時，應(yīng)同時向稅務(wù)機關(guān)提供下列證件和資料：

　?、磐恋貦?quán)屬證明

　?、仆恋剞D(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同

　　⑶與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料主要指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的財務(wù)會計報表及有關(guān)憑證，包括：

　　第一、取得土地使用權(quán)所支付的金額。如果土地是通過有償出讓方式取得的，應(yīng)提供土地使用權(quán)出（受）讓合同；如果是通過轉(zhuǎn)讓方式取得的，應(yīng)提供土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

　　第二、房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的有關(guān)財務(wù)會計資料。

　　第三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的資料。

　　第四、按國家規(guī)定交納的有關(guān)稅、費，應(yīng)提供繳款憑證。

　　第五、其它與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。如計委批準立項時審批的項目設(shè)計任務(wù)書（項目可行性報告），房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)、概算，房地產(chǎn)開發(fā)項目的承包、發(fā)包合同等。

　?、雀鶕?jù)稅務(wù)機關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評估報告

　　2、其它納稅人的納稅申報其它納稅人應(yīng)從簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同之日起七日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書土地轉(zhuǎn)讓、房屋買賣合同，房地產(chǎn)評估報告，與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金的繳款憑證，以及其它與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。其它納稅人如有以下轉(zhuǎn)讓行為的，應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起七日內(nèi)報房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)備案：

　　第一、國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟補償?shù)摹?br>
　　第二、因城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。并同時提供政府規(guī)定其搬遷的有關(guān)文件。

　　第三、轉(zhuǎn)讓已居住三年以上的房地產(chǎn)。并同時提供開始居住時間的證明。

　　（二）計算與核定應(yīng)納稅款

　　1、轉(zhuǎn)讓已竣工的房地產(chǎn)

　　⑴納稅人轉(zhuǎn)讓每一計稅項目的房地產(chǎn)是一次性交割，付清價款的，應(yīng)按《條例》、《細則》及有關(guān)規(guī)定計算繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓每一計稅項目的房地產(chǎn)采取分期分批收款方式的，可先計算出應(yīng)納稅總額與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入的比例，在每次收款時，按每筆收入乘以該比例計算每次應(yīng)納稅款。

　?、萍{稅人轉(zhuǎn)讓每一計稅項目的房地產(chǎn)是分多次轉(zhuǎn)讓的，可比照下述的土地增值稅預(yù)征的具體辦法規(guī)定執(zhí)行。

　　2、轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)：對轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算的房地產(chǎn)采取預(yù)征辦法。具體規(guī)定是：

　　⑴預(yù)征范圍。適用于建造非普通標準住宅的房地產(chǎn)項目。

　　⑵預(yù)征辦法。

　　①單項預(yù)征率。即按每一計稅項目預(yù)售合同中確定的轉(zhuǎn)讓收入作為計稅收入，按房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)算成本作為扣除項目金額，計算預(yù)計的應(yīng)納稅額；以預(yù)計的應(yīng)納稅額除以預(yù)計的應(yīng)納稅額除以預(yù)計的轉(zhuǎn)讓收入求出一個比例，作為預(yù)征率，在每次預(yù)收房款時，按每筆收入乘以該預(yù)征率，以此計算每次應(yīng)預(yù)繳的稅款。

　　②平均預(yù)征率。我省土地增值稅平均預(yù)征率為2％－5％。為了便于征管，各地也可在上述幅度內(nèi)，根據(jù)實際情況確定當?shù)剡m用的平均預(yù)征率，據(jù)以計算預(yù)征。上述兩種預(yù)征辦法，各地可根據(jù)實際情況自行選用。

　　③納稅清算、土地增值稅實行預(yù)征后進行納稅清算，即待每一計稅項目房地產(chǎn)竣工結(jié)算并全部轉(zhuǎn)讓完后進行納稅清算，多退少補。

　?。ㄈ┒惪钫魇?br>
　　土地增值稅納稅人在收到繳款通知書后，應(yīng)在稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款。其他納稅人或稅源零散的土地增值稅，委托房地產(chǎn)管理部門代征。

　?。ㄋ模┘{稅地點

　　土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。這里所說的“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。在實際工作中，納稅地點的確定又可分為以下兩種情況：

　　1、納稅人是法人的。當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　2、納稅人是自然人的。當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。