利用扣除項目金額籌劃土地增值稅

　　控制土地增值稅稅負的關鍵是控制增值額，增值額為銷售收入減去扣除項目金額。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定扣除項目金額包括：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、按前兩項10%計算的房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金及財政部規(guī)定的加計20%扣除數，前兩項合并稱為“建造成本”。

　　因此：增值額＝銷售收入－扣除項目金額＝銷售收入－（建造成本＋10%建造成本＋20%建造成本＋營業(yè)稅及附加）

　　土地增值稅的增值率＝（銷售收入－扣除項目金額）÷扣除項目金額

　　以上扣除都是以建造成本為基數，因此上述公式可表示為：

　　土地增值稅的增值率＝營業(yè)收入－（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+稅金）÷建造成本+10%建造成本+20%建造成本+稅金

　　從上式中可看出，如果加大建造成本，就會增大拉動整個“扣除項目金額”，隨之會帶動增值率計算公式分子的減小和分母的增大，從而使增值率的變動呈現“乘數效應”。

　　如何加大扣除項目金額進行納稅籌劃呢？

　　三種方法僅供參考：

　　1.適度加大建造成本法。

　　房地產企業(yè)常常為了提高產品的競爭能力，在市場接受的范圍內，適當加大公共配套設施的投入，如改善住房周邊環(huán)境，提高裝修檔次等。企業(yè)加大了建造成本就等于這樣加大可扣除項目金額，其可扣除項目金額的增幅為建造成本增幅的1.3倍，使增值率降低。

　　2.費用移位法。

　　房地產企業(yè)的會計制度對“管理費用”、“營業(yè)費用”、“財務費用”（以下稱三項費用）和工程項目的“開發(fā)間接費”并無嚴格的界定。在實際業(yè)務中，開發(fā)項目的行政管理、技術支持、后勤保證等也無法與總部截然分開，有些費用的列支介于三項費用與開發(fā)間接費之間。稅法對三項費用的稅前扣除標準籠統(tǒng)規(guī)定為10%，這就為納稅籌劃提供了空間。例如，可以把劃歸開發(fā)項目的人員盡量劃入開發(fā)項目編制，把本應由三項費用開支的費用，計入開發(fā)間接費，加大了建造總成本，也就提高了扣除項目金額，降低了增值率。

　　3.利息扣除法。

　　根據國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定：開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。因此，可以將借款費用直接計入開發(fā)項目的“開發(fā)間接費”中，以1.3∶1的比例加大扣除項目金額，降低了增值額和增值率，達到不交或少交土地增值稅的目的。

　　按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發(fā)費用應按取得土地使用權所支付的金額與房地產成本之和的5%比例計算扣除，這種扣除方法我們稱之為“據實扣除法”。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%比例計算扣除，我們稱之為“比例扣除法”。這里暗含著財務費用的扣除比例為5%.

　　在會計實務中，應計算比較按兩種方法計算的利息支出數額，如果利息費用大于5%就選用第一種方法“據實扣除法”，單獨計算利息支出，據實填入《土地增值稅納稅申報表》第14行“利息支出”，使房地產開發(fā)費用大于10%.否則應選用后一種方法，按建造成本的10%計算房地產開發(fā)費用，直接填入第13行“房地產開發(fā)費用”，使房地產開發(fā)費用等于10%.