購(gòu)買房屋的納稅籌劃

    為了配合國(guó)家住房制度改革，有效期啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極培養(yǎng)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家對(duì)個(gè)人買賣住房進(jìn)行了一系列稅收政策的調(diào)整。個(gè)人在購(gòu)買私用住房時(shí)，應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)并利用這些政策，以節(jié)省稅款。

    根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字（1999）210號(hào)文件《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》的規(guī)定，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)暫按每套住房建筑面積不超過120平方米掌握。

    即如果個(gè)人購(gòu)買住房建筑面積不超過120平方米，在符合一定條件的情況下，可以享受稅收減免的優(yōu)惠。

    自從國(guó)家調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干政策于1998年8月1日?qǐng)?zhí)行后，涉及到個(gè)人購(gòu)買住房應(yīng)繳納的契稅也作了相應(yīng)的調(diào)整，具體而言可以分為以下幾種情況：

    （1）個(gè)人購(gòu)買自用的普通住宅（根據(jù)財(cái)稅字[1999]210號(hào)文件，是指建筑面積在120平方米以下的住宅）暫減半征收契稅。契稅實(shí)行的幅度稅率為3％～5％，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3％～5％的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實(shí)際情況決定。

    北京市確定的契稅稅率為4％，因此，此類住房的契稅稅率為房屋全價(jià)的2％。

    （2）個(gè)人購(gòu)買1998年6月30日以后建成的非普通住宅，也就是住宅面積在120平方米以上的住宅，或者是1999年8月1日之前稅收優(yōu)惠政策尚未執(zhí)行時(shí)購(gòu)買的商品住宅，個(gè)人要繳納契稅的適用稅率為房屋全價(jià)的4％，不能享受減半或是免稅照顧。

    個(gè)人在購(gòu)買自用住宅時(shí)，應(yīng)注意運(yùn)用這些政策，盡量減少自己的應(yīng)繳稅款。當(dāng)然購(gòu)買的住房應(yīng)以適用為主，不能一味地追求節(jié)稅。在住房的各方面條件均符合自己要求的情況下，比較各套房屋的應(yīng)納稅款，從而選擇最合適的住房。

    比如兩套類似的住房，均是150平方米，全部?jī)r(jià)款為150萬元，一套是1998年6月30日之前竣工驗(yàn)收的，另一套是在1998年6月30日以后竣工驗(yàn)收的，則前者不用繳納契稅，而后者應(yīng)適用4％的稅率，其應(yīng)納稅額計(jì)算如下：

    應(yīng)納稅＝150萬元×4％＝6萬元

    除了上述的稅收優(yōu)惠外，納稅人還可以利用下列稅收優(yōu)惠減少稅收：

    （1）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買的住房，免征契稅。此項(xiàng)規(guī)定只限于第一次購(gòu)買，并且為在國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)購(gòu)買的公有住房。根據(jù)北京市的住房政策，在市規(guī)定面積以內(nèi)的部分，免征契稅，超過部分，要按照4％的稅率納稅。另外，如果住房面積沒有達(dá)到市規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，重新購(gòu)置公有住房的，視為第一次購(gòu)房。

    （2）因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情減征或者免征。

    （3）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。

    （4）財(cái)稅字[2000]130號(hào)規(guī)定：對(duì)各類公有制單位未解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購(gòu)買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)，按照國(guó)家房改政策出售給本單位職工的，如屬于職工首次購(gòu)買住房，均比照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《契稅暫行條例》）第六條第二款“城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征”的規(guī)定，免征契稅。