房產(chǎn)投資需轉(zhuǎn)變運作方式

　　為貫徹落實國家七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）的精神，國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）等系列抑止炒房、控制住房價格的稅收政策。新政策增加了投資炒房者的稅收成本。

　　新的稅收政策主要涉及營業(yè)稅。政策規(guī)定如果投資炒房者在2年內(nèi)轉(zhuǎn)手銷售，需要全額繳納營業(yè)稅，由此增加投資者的稅收成本。假如投資者購入一套價值50萬元的普通住房，1年后不到2年之內(nèi)以55萬元價格銷售。

　　按照原來《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）規(guī)定：“對個人購買并居住超過1年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足1年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。”因此，投資者不需要繳納營業(yè)稅。而且如果是期房銷售，由于沒有辦理產(chǎn)權(quán)證就直接轉(zhuǎn)手，還可以不繳納契稅。不考慮其他費用和所得稅，投資者可獲利5萬元。

　　按照新政策規(guī)定，購房時，需要繳納契稅為：500000×2％（設(shè)稅率為4％，減半）＝10000元；需要繳納營業(yè)稅及城建稅、教育費附加為：550000×5.5％＝30250元。兩項合計增加稅收成本40250元，不考慮其他費用和所得稅，投資者獲利減為9750元，比原來減少40250元。

　　顯然，轉(zhuǎn)讓住房投資者按照原來的方式運作基本是無利可圖了，如果轉(zhuǎn)讓銷售價格增值部分低于增加的稅收成本的話，還會出現(xiàn)虧損的結(jié)果。

　　那么，住房投資者有什么辦法可以不繳納契稅和不按全額繳納營業(yè)稅嗎？其實，只要投資者轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，將原來投資炒房行為轉(zhuǎn)變?yōu)榕c房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作經(jīng)營銷售住房，即當(dāng)投資者有意進行房地產(chǎn)投資時，先與房地產(chǎn)開發(fā)商注冊成立一個公司代理銷售房地產(chǎn)，對房地產(chǎn)公司開發(fā)的住房采取包銷的方式。這樣做不但可以大大降低稅收成本，還可以緩解房地產(chǎn)公司的資金和銷售方面的壓力。

　　如果包銷商與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂合同，在規(guī)定的合同期間內(nèi)，房地產(chǎn)公司將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自定價格進行銷售，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價差或手續(xù)費，合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進行收購。包銷商可以按照約定的包銷數(shù)量支付一定的保證金。如此，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（國稅函發(fā)［1996］684號）規(guī)定：“在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按‘服務(wù)業(yè)-代理業(yè)’征收營業(yè)稅?！?br>
　　仍以前例分析，包銷商（住房投資者）以50萬元對開發(fā)商包銷住房一套，實際以55萬元銷售，獲取5萬元手續(xù)費。房地產(chǎn)開發(fā)公司開具55萬元銷售發(fā)票后，憑包銷商開具的發(fā)票支付5萬元手續(xù)費給包銷商。

　　包銷商只需要繳納營業(yè)稅及城建稅、教育費附加為：50000×5.5％＝2750元。不考慮其他費用和所得稅，投資者獲利為47250元。

　　而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于增加了銷售額5萬元，但是同時增加了銷售手續(xù)費5萬元，所以沒有增加企業(yè)所得稅。但是增加了5萬元銷售額的營業(yè)稅及城建稅、教育費附加，增加額為：50000×5.5％＝2750元。同時，如果該項目有增值，5萬元銷售費用的增加不會增加土地增值稅的扣除項目金額。因此，還要增加土地增值稅收，如果該項目普通住房增值率不超過20％，則不增加土地增值稅。假設(shè)增值率超過20％，不超過50％，稅率為 30％，則增加稅收為：50000×30％＝15000元。

　　按照這個方案運作，包銷方（住房投資者）只增加稅收成本2750元，顯然非常有利。但是房地產(chǎn)開發(fā)商將增加稅收成本2750元～17750元，處于不利地位。雖然如此，但相比而言仍然有利可圖，如果雙方愿意相互合作，共同分擔(dān)稅收成本，經(jīng)過仔細測算后，包銷商作些適當(dāng)讓利，還是不失為一個可行的籌劃方案。