土地增值稅的相關知識

　　一、什么是土地增值稅

　　土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

　　二、土地增值稅的征收范圍是如何規(guī)定的？

　　根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。

　　三、土地增值稅的征稅對象是什么？

　　土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

　　計算增值額需要把握兩個關鍵：一是轉讓房地產的收入，二是扣除項目金額。轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經(jīng)濟利益?？鄢椖堪础稐l例》及《細則》規(guī)定有下列幾項：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~。

　　包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

　　（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（以下簡稱房地產開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

　?。ㄈ╅_發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用）是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，《細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本之和的5％以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本的10％以內計算扣除。

　　（四）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋、及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇諜C關參考評估機構的評估而確認的價格。

　　（五）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　（六）加計扣除。對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

　　四、具體計算增值額時應注意什么？

　　在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理：

　　（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　?。ǘθ〉猛恋厥褂脵嗪笸度胭Y金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　?。ㄈθ〉猛恋厥褂脵嗪筮M行房地產開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20％的扣除。

　?。ㄋ模┺D讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉讓時交納的有關稅金。

　　五、土地增值稅的納稅義務人都包括哪些？

　　土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。根據(jù)《國務院關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構、外國公民、華僑，以及港澳臺同胞等，只要轉讓房地產并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務人，均應按《條例》的規(guī)定照章納稅。

　　六、土地增值稅的稅率是如何規(guī)定的？

　　土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60％。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。

　　在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分；增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。

　　土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。如增值額未超過項目金額50％的部分，包括50％在內，均適用30％的稅率。

　　七、土地增值稅的減免稅政策規(guī)定有哪些？

　　按照《條例》和《細則》的規(guī)定，土地增值稅減免稅共有四條：

　?。ㄒ唬┘{稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的（含20％），免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20％的，應對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20％的部分）。

　?。ǘ┮驀医ㄔO需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

　　（三）因城市市政規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產而取得的收入，免征土地增值稅。根據(jù)城市規(guī)劃，污染、擾民企業(yè)（主要是指企業(yè)產生的過量廢氣、廢水、廢渣和嗓音，使城市居民生活受到一定的危害）需要陸續(xù)搬遷到城外，有些企業(yè)因國家建設需要也要進行搬遷。這些企業(yè)要搬遷不是以盈利為目的，而是為城市規(guī)劃需要，存在許多困難，如人員安置，搬遷資金不足等，而且大都是一些老企業(yè)，這個問題就更突出。為了使這些企業(yè)能夠易地重建或重購房地產，對其自行轉讓原有房地產的增值收益，給予免征土地增值稅是必要的。

　?。ㄋ模榇龠M我國住房制度的改革，鼓勵個人買房，對個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務機關申報批準，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年，按規(guī)定計征土地增值稅。對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

　　八、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題

　　納稅人轉讓舊房及建筑物，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉讓時交納的有關稅金。凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數(shù)。

　　對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。