房產(chǎn)交易稅收政策

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)（一手房）涉及應(yīng)納地方稅收政策

（一） 營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按照計稅營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額＝計稅營業(yè)額×稅率（5%） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)以向購買方收取的全部價款和價外費用為計稅營業(yè)額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

（二）地方（營業(yè)稅）附加： 計征依據(jù)：以應(yīng)納營業(yè)稅額為計稅（費）依據(jù) 適用稅（費）率如下： 1、城市維護建設(shè)稅按市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％計征（外資企業(yè)、外籍個人免征）。 2、教育費附加按3%的征收率計征（外資企業(yè)、外籍個人免征）。 3、地方教育附加按1%的征收率計征（純中央屬企業(yè)免征） 4、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加隨同營業(yè)稅一并征免。

（三）企業(yè)所得稅： 中華人民共和國境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得包括來源于中國境內(nèi)、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收入總額減去準予扣除項目后的余額為應(yīng)納稅所得額。廈門市企業(yè)所得稅稅率為15%. 計算公式為：應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率 應(yīng)納稅所得額＝收入總額一準予扣除項目金額。

（四）印花稅：以購房合同金額為計稅依據(jù)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征。

（五）土地增值稅：對我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率暫作以下調(diào)整，從2007年8月1日（稅款入庫時間）起執(zhí)行。

　　1.住宅一律按1%預(yù)征；2.商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓等其他房地產(chǎn)按2%預(yù)征；3.別墅按3%預(yù)征。
對符合下列情形之一且根據(jù)有關(guān)規(guī)定預(yù)繳土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自行進行土地增值稅清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　二、單位銷售二手房涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定

（一）營業(yè)稅：以全部收入（或評估價）減去購置原價后的余額為計稅依據(jù)，按5%的稅率計征營業(yè)稅。

（二）地方（營業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定）。

（三）企業(yè)所得稅：將售房收入并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額計算企業(yè)應(yīng)納所得稅額。（四）印花稅：售購房雙方以合同記載金額為計稅依據(jù)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征。（五）土地增值稅：對單位轉(zhuǎn)讓二手房產(chǎn)、地產(chǎn)，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則以及現(xiàn)行政策規(guī)定，計算征收土地增值稅。

　　三、個人銷售二手房涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定

（一）營業(yè)稅：1、基本規(guī)定：自2006年6月1日起，個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，對外銷售時按取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，對外銷售時可免征營業(yè)稅，非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，對外銷售時按售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　2、關(guān)于享受優(yōu)惠政策的普通商品住房界定標準 根據(jù)《廈門市政府辦公廳關(guān)于享受優(yōu)惠政策的普通商品住房界定標準的通知》（廈府辦[2005]147號）規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住宅應(yīng)同時滿足以下條件：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2、單套建筑面積在140平方米以下；3、成交價格在7000元/平方米以下。此標準自2005年6月1日起執(zhí)行。

　?。ǘ┑胤剑I業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定）

　　（三）個人所得稅：1、個人出售房產(chǎn)，有增值但不符合以下特殊規(guī)定的，按收入全額征收1.5%的個人所得稅。有增值符合以下特殊規(guī)定的，按以下特殊規(guī)定辦。 特殊規(guī)定：（1）為鼓勵個人購換住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售前后一年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅稅款，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向我局繳納或直接以個人所得稅形式繳納。個人出售現(xiàn)住房前后一年內(nèi)以個人、兒女、夫妻名義購房以及與兒女、夫妻共同購房的，憑戶口簿或戶籍管理部門的身份關(guān)系證明材料及有關(guān)售購房資料，經(jīng)稅務(wù)部門審核后可按照購房金額大小相應(yīng)退還全部或部分已繳納的納稅保證金或個人所得稅。

　　（2）個人首次上市出售房改房（包括出售已購公有住房、集資建房、經(jīng)濟適用房），免征個人所得稅。

　　（3）個人出售住房（不含個人首次上市出售房改房），雖有增值的，但只要產(chǎn)權(quán)人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，產(chǎn)權(quán)人必須向代征人廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心提供唯一家庭生活用房聲明，經(jīng)代征人廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心審核，符合上述條件代征人可直接予以免征個人所得稅。

　?。ㄋ模┯』ǘ悾菏圪彿侩p方以合同記載金額為計稅依據(jù)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征。

　?。ㄎ澹┩恋卦鲋刀悾簩€人轉(zhuǎn)讓二手房，有增值但不符合減免稅條件的，按收入全額征收0.5%的土地增值稅，自2007年8月1日起執(zhí)行。具體減免政策如下：個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅；個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅（指高檔住宅、別墅、車位、商場、寫字樓等），凡購買滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；購買滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；購買未滿三年的全額征收土地增值稅。

　　以上時間規(guī)定與征收營業(yè)稅的一致，即以個人購買住房取得的契稅繳款書的填發(fā)日期和房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。