開征物業(yè)稅首先應(yīng)避免重復(fù)征稅

　　鑒于我國房價飛速上漲的現(xiàn)狀，最近不斷有專家提出建議：為控制投資，應(yīng)盡快推出物業(yè)稅，并強(qiáng)調(diào)物業(yè)稅出臺“越早越好”，以提高住房閑置成本，抑制房價過快上漲。

　　首先需要指出的是，對于出臺物業(yè)稅降低房價的作用可以寄予希望，但不可認(rèn)為它就是萬能藥。實際上，“我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地增值稅從本質(zhì)上說就等同于國外的物業(yè)稅，只是需要在計稅依據(jù)、征收范圍、征收力度上加以完善”，這種觀點恐怕會令一些專家吃驚，而這一觀點并非筆者的創(chuàng)造，是我國高等院校房地產(chǎn)教材中明確提出的。為什么要討論這個問題呢？因為物業(yè)稅的推出首先應(yīng)該避免重復(fù)征稅的情況發(fā)生，如果等推出以后再進(jìn)行修正就會非常被動。

　　要更清楚地了解這一點，需要從根源上來講。目前，世界上大致有三種征收物業(yè)稅的方式：第一種是巴西、加拿大等國實行的，將土地、房屋、有關(guān)建筑物和其它固定資產(chǎn)綜合在一起進(jìn)行征稅。第二種是像奧地利、韓國那樣，只對土地或房屋征稅。第三種是墨西哥、波蘭等國那樣，對土地和房屋合并征稅。

　　先來對照一下我國的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，按照房產(chǎn)的價值或房產(chǎn)租金向房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為房價和房租兩種，前者是以房產(chǎn)的余值為計稅依據(jù)，后者是根據(jù)房產(chǎn)租金收入征稅。

　　對照國際上物業(yè)稅的征收情況不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅其實是只對房屋征稅，屬于第二種情況。實際上，一些國家的物業(yè)稅的名字就叫房產(chǎn)稅。根據(jù)房產(chǎn)原值征稅的做法，也跟國際上通行的以價值征稅的做法相同，并且，我國房產(chǎn)稅按年計征，連征收周期與物業(yè)稅的特征都相吻合。

　　再來看看土地增值稅，它課稅的依據(jù)是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物、附著物的增值額，也就是說，在征收該稅種時，不僅要計算土地自然增值額，還要計算土地使用者個人開發(fā)所得的利潤。這種征稅方式與國際上通行的對土地和房屋合并征稅非常接近，只是，我們所認(rèn)為的土地價值是土地使用權(quán)的價值而不是土地所有權(quán)價值。

　　通過以上分析不難看出，我們需要注意兩個問題：第一個問題，上述接近物業(yè)稅的稅種為何對房價沒有起到抑制作用？第二個問題，如果對現(xiàn)存的稅種不加以改革，而直接開征物業(yè)稅很容易造成重復(fù)征稅問題。

　　先談第一個問題。理論上，像土地增值稅這樣的稅種是應(yīng)該對抑制房價有作用的，但是，在相當(dāng)長的一個時期，土地增值稅并沒有被依法征收，而是由各地根據(jù)自己的情況決定是否收、如何收和收多少。眾所周知，地方政府通過土地出讓獲取了豐厚收入，加上開發(fā)環(huán)節(jié)收取的各種稅費，地方政府通過房地產(chǎn)領(lǐng)域獲取的回報成為財政收入的最重要來源之一。而有些費本身就起到了替代稅的作用，地方政府倘若再依法征收土地增值稅，會制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終影響到地方政府的收益，這是導(dǎo)致土地增值稅清算在很長一個時期內(nèi)被懸空的原因。

　　實際上，即使在國家稅務(wù)總局重新要求對土地增值稅進(jìn)行清算后，各地自行出臺的措施也往往比較溫柔。以上海為例，上海規(guī)定開發(fā)企業(yè)的土地增值稅暫按收入的1％預(yù)繳，這對資金充足的企業(yè)來說是影響甚微，而且，上海規(guī)定個人土地增值稅針對的是非普通住房，但上海非普通住房的比例只占到30％-40％，真正的主流是商品房。

　　那么，物業(yè)稅也面臨著同樣的問題。如果不對現(xiàn)存的開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅費進(jìn)行改革，將相當(dāng)一部分稅費轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)征收，物業(yè)稅最終有可能淪為土地增值稅這樣的結(jié)局。需要明確的是，開征物業(yè)稅并非增稅，而是稅收從開發(fā)和交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)移。實際上，我國最初設(shè)計物業(yè)稅的思路就是這樣的。

　　關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的重復(fù)征稅問題，其實在目前就存在。比如，現(xiàn)在既對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，又要按照增值部分征收土地增值稅，對增值部分就存在著重復(fù)征稅問題。物業(yè)稅如果開征，有可能與現(xiàn)存的具有物業(yè)稅特征的土地增值稅、房產(chǎn)稅一起構(gòu)成重復(fù)增稅。因此，開征物業(yè)稅并不是孤立的，而是牽涉到目前房地產(chǎn)領(lǐng)域稅種的改革問題，如果這些重要問題不能得到解決，物業(yè)稅就不能說推出得“越早越好”。