契稅的稅收優(yōu)惠政策與操作

　　一、契稅概述

　　（一）納稅人

　　按照稅法規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬（即土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)），承受土地、房屋權(quán)屬（指通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、受讓、受贈(zèng)、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）的單位和個(gè)人，為契稅的納稅人。

　　其中所稱(chēng)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為包括：

　　1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)赐恋厥褂谜呦驀?guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為；

　　2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)竿恋厥褂谜邔⑵渫恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為，包括出售（即有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、?zèng)與（即無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)┖徒粨Q（土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)）等，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移；

　　3.房屋買(mǎi)賣(mài)（即有償轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)）；

　　4.房屋贈(zèng)與（無(wú)償轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)）；

　　5.房屋交換（即相互交換房屋）。

　　下列方式視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與：

　　1.以土地、房屋作價(jià)投資、入股；

　　2.以土地、房屋權(quán)屬抵債；

　　3.以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；

　　4.以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的。

　?。ǘ┘{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

　　契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑據(jù)的當(dāng)天。

　?。ㄈ┘{稅期限和納稅地點(diǎn)

　　契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，具體征收機(jī)關(guān)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　按照規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款。

　　納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他有關(guān)文件、資料，依法向土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)；納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不予辦理權(quán)屬變更手續(xù)。

　?。ㄋ模┯?jì)稅依據(jù)

　　契稅的計(jì)稅依據(jù)分為三種情況：

　　1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為其成交價(jià)格；

　　2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定；

　　3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。

　　如果成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地、房屋的價(jià)格的差額明顯地不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其應(yīng)補(bǔ)繳的契稅的計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地收益。

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　　契稅的稅率為3％至5％，具體的適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度內(nèi)按照本地區(qū)實(shí)際情況確定。

　?。?yīng)納稅額計(jì)算

　　契稅的應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

　　應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率

　　契稅應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，應(yīng)以納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)日人民銀行公布的市場(chǎng)匯價(jià)中間價(jià)折算成人民幣計(jì)算。

　　二、契稅稅收優(yōu)惠

　　契稅的稅收優(yōu)惠主要是減免稅。

　　（一）辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的免稅優(yōu)惠

　　按照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《契稅暫行條例》）和《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《契稅暫行條例細(xì)則》）的規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

　　這里所說(shuō)的用于辦公的，是指辦公室（樓）以及其他直接用于辦公的土地、房屋；

　　這里所說(shuō)的用于教學(xué)的，是指教室（教學(xué)樓）以及其他直接用于教學(xué)的土地、房屋；

　　這里所說(shuō)的用于醫(yī)療的，是指門(mén)診部以及其他直接用于醫(yī)療的土地、房屋；

　　這里所說(shuō)的用于科研的，是指科學(xué)試驗(yàn)的場(chǎng)所以及其他直接用于科研的土地、房屋；

　　這里所說(shuō)的用于軍事設(shè)施的，是指：

　　1.地上和地下的軍事指揮作戰(zhàn)工程；

　　2.軍用的機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭；

　　3.軍用的庫(kù)房、營(yíng)區(qū)、訓(xùn)練場(chǎng)、試驗(yàn)場(chǎng)；

　　4.軍用的通信、導(dǎo)航、觀測(cè)臺(tái)站；

　　5.其他直接用于軍事設(shè)施的土地、房屋。

　　上述所說(shuō)的其他直接用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研的土地、房屋和其他直接用于軍事設(shè)施的土地、房屋的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　按照財(cái)稅字[1998]096號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于事業(yè)單位承受土地、房屋，必須同時(shí)符合下列兩個(gè)條件才能予以免稅：

　　一是納稅人必須是按《事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)則》進(jìn)行財(cái)務(wù)核算的事業(yè)單位；二是所承受的土地、房屋必須是用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研項(xiàng)目。凡不符合上述兩個(gè)條件的，應(yīng)當(dāng)照章納稅。

　　（二）住房買(mǎi)賣(mài)的減免稅優(yōu)惠

　　按照《契稅暫行條例》和《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，凡城鎮(zhèn)全民、集體所有制單位，有當(dāng)?shù)卣綉?hù)口的職工，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，第一次購(gòu)買(mǎi)本單位公有住房，在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以?xún)?nèi)的，可以免征契稅。城鎮(zhèn)職工享受免征契稅待遇，僅限于第一次購(gòu)買(mǎi)的公有住房，而且不能超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積。再次購(gòu)買(mǎi)的住房和第一次購(gòu)買(mǎi)的住房中超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納契稅。

　　按照規(guī)定，納稅人因?yàn)樽匀粸?zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀原因?qū)е缕湓凶》繂适В蚨匦沦?gòu)買(mǎi)住房的，征收機(jī)關(guān)可酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。

　　財(cái)稅字[1999]210號(hào)文件進(jìn)一步規(guī)定，為減輕個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房的稅收負(fù)擔(dān)，凡是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用普通住宅，暫減半征收契稅；為促進(jìn)積壓空置商品房的銷(xiāo)售，對(duì)積壓空置的商品住房（限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房）銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)繳納的契稅在2000年底以前予以免稅優(yōu)惠。

　　按照國(guó)稅函[1999]845號(hào)文件規(guī)定，對(duì)三峽庫(kù)區(qū)移民買(mǎi)房，是否減征或者免征契稅，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　?。ㄈ┱饔脺p免稅優(yōu)惠

　　按照《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，納稅人的原有土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　?。ㄋ模╅_(kāi)墾荒地免稅優(yōu)惠

　　為鼓勵(lì)納稅人開(kāi)墾荒地，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，提高土地利用效果，《契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定。納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)的，免征契稅。納稅人取得荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，不是用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)的，而是用于其他方面的，應(yīng)當(dāng)照章納稅。

　　（五）外交稅收豁免

　　按照《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，對(duì)于依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受的土地、房屋權(quán)屬，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。

　?。┺r(nóng)業(yè)銀行免稅

　　按照財(cái)稅字[1998]123號(hào)文件規(guī)定，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行各級(jí)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)房屋用于辦公的，在2000年12月31日以前，免征契稅。用于其他方面的，應(yīng)照章納稅。

　?。ㄆ撸┍O(jiān)獄管理部門(mén)免稅

　　按照國(guó)稅函[1999]572號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于監(jiān)獄管理部門(mén)承受土地、房屋直接用于監(jiān)獄建設(shè)，視同國(guó)家機(jī)關(guān)的辦公用房建設(shè)，免征契稅。

　?。ò耍┢渌麥p免稅

　　除了上述項(xiàng)目外，對(duì)于財(cái)政部規(guī)定的其他項(xiàng)目，可減征或者免征契稅。

　　納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)書(shū)面提出減稅或者免稅申請(qǐng)，并提供有關(guān)證明材料。契稅征收機(jī)關(guān)按規(guī)定審核后，辦理減征或者免稅手續(xù)。契稅減稅、免稅的審批程序和辦法，由省、自治區(qū)、直轄市征收機(jī)關(guān)具體確定。按照規(guī)定，代征單位不得辦理減稅或者免稅手續(xù)。