房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策與操作
一、房產(chǎn)稅概述
（一）房產(chǎn)稅的納稅人
房產(chǎn)稅的納稅人包括房產(chǎn)產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或實際使用人。產(chǎn)權屬于全民的，由經(jīng)營管理的單位繳納；產(chǎn)權出典的，由承典人繳納；
產(chǎn)權沂有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的或者產(chǎn)權未確定以及租典糾紛未解決的，應由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。
?。ǘ┓慨a(chǎn)稅的征稅對象和征稅范圍
房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，房產(chǎn)稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內的房產(chǎn)。
?。ㄈ┓慨a(chǎn)稅的納稅地點
按照規(guī)定，納稅人一般應當向房產(chǎn)所在地主管稅務機關繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)不在一地的納稅人，應當按照房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的主管稅務機關納稅。
（四）房產(chǎn)稅的納稅期限
房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納，具體繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
（五）房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)
按照規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為兩種：一是房產(chǎn)余值，二是房產(chǎn)租金收入。按照規(guī)定，房產(chǎn)余值是指房產(chǎn)原值一次減除10％至30％的自然損耗等因素后的余值，其具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。
?。┓慨a(chǎn)稅的稅率
房產(chǎn)稅采用比例稅率，從價計征。依照房產(chǎn)余值計算繳納的，年稅率為1.2％；
依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，年稅率為12％。
?。ㄆ撸┓慨a(chǎn)稅應納稅額的計算方法
房產(chǎn)稅應納稅額的計算公式為：
年應納稅額＝房產(chǎn)余值×1.2％
年應納稅額＝年租金收入×12％
二、稅項扣除
按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》）的規(guī)定，對于按照房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅的，應按房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算納稅，具體減除幅度以及是否區(qū)別房屋新舊程度分別確定減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，減除幅度只能在10％和30％以內。
[例]某企業(yè)有廠房3幢，原值500萬元，當?shù)卣?guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20％作為余值計征房產(chǎn)稅，則房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)應當為400萬元（500－500×20％）。
三、減免稅優(yōu)惠
?。ㄒ唬C關、團體和軍隊免稅優(yōu)惠
按照《房產(chǎn)稅暫行條例》和財政部、國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》[（86）財稅地字第008號]的規(guī)定，國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。這里所說的“人民團體”是指經(jīng)國務院授權的政府部門批準設立或登記備案的各種社會團體，如文藝工作團體、學術研究團體、社會公益團體等等。
這里所說的“自用的房產(chǎn)”是指這些單位本身的辦公用房和公務用房。
機關、團體和軍隊出租的房產(chǎn)及非本身業(yè)務用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房應不屬于免稅范圍，應當照章納稅。
?。ǘ┦聵I(yè)單位免稅優(yōu)惠
按照《房產(chǎn)稅暫行條例》和（86）財稅地字第008號文件的規(guī)定，對由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位（包括實行差額預算管理的事業(yè)單位）自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
這里所說的“由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位”包括全額撥款預算管理的事業(yè)單位和實行差額預算管理的事業(yè)單位；這里所說的“自用房產(chǎn)”是指這些單位本身的業(yè)務用房。
對于由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，其經(jīng)費來源實行自收自支后，從事業(yè)單位經(jīng)費實行自收自支的年度起，免征房產(chǎn)稅3年。
按照國稅函發(fā)[1996]656號文件和國稅發(fā)[1999]115號文件，為支持地質勘查管理體制改革，地質勘查單位由事業(yè)單位轉為企業(yè)后的3年內（自2000年1月1日起至2002年12月31日止），對于地質勘查單位自用的房產(chǎn)，繼續(xù)免征房產(chǎn)稅；但是地質勘查單位非自用的房產(chǎn)，應當征收房產(chǎn)稅。
另外，按照財稅字[1999]264號規(guī)定，對血站（指由國務院或省級人民政府衛(wèi)生行政部門批準的，從事采集、提供臨床用血，不以營利為目的的公益性組織）自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
事業(yè)單位出租的房產(chǎn)及非本身業(yè)務用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房應不屬于免稅范圍，應當照章納稅。
?。ㄈ┳诮趟聫R、公園、名勝古跡免稅優(yōu)惠
按照《房產(chǎn)稅暫行條例》和（86）財稅地字第008號文件的規(guī)定，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。其中，“宗教寺廟自用的房產(chǎn)”是指舉行宗教儀式等的房產(chǎn)和寺廟內宗教人員的生活用房，“公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)”是指供公眾參觀游覽的房產(chǎn)及其管理單位的辦公用房，不包括宗教寺廟、公園、名勝古跡內附設的各類營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等使用的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)。
宗教寺廟、公園、名勝古跡出租的房產(chǎn)及非本身業(yè)務用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房應不屬于免稅范圍，應當照章納稅。
（四）個人房產(chǎn)免稅優(yōu)惠
為了鼓勵個人建房、購房，改善人民群眾住房條件，現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》和（86）財稅地字第008號文件的規(guī)定，對于個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。但免稅的僅限于個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)，對于個人所有、用于出租或作營業(yè)用房的房產(chǎn)，應當照章納稅。
?。ㄎ澹﹦诟膭诮虇挝幻舛悆?yōu)惠
按照（87）財稅地字第021號和（87）財稅地字第029號文件的規(guī)定，對于由國家財政撥付事業(yè)經(jīng)費的勞改勞教單位（包括全額撥款預算管理的勞改勞教單位和實行差額預算管理的勞改勞教單位），免征房產(chǎn)稅。對于經(jīng)費實行自收自支的勞改勞教單位，在規(guī)定的免稅期滿后，實行下列稅收優(yōu)惠：
1.對少年犯管教所的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
2.對勞改工廠、勞改農(nóng)場等單位，凡作為管教或生活用房產(chǎn)，例如辦公室、警衛(wèi)室、職工宿舍、犯人宿舍、儲藏室、食堂、禮堂、圖書室、閱覽室、浴室、理發(fā)室、醫(yī)務室等，均免征房產(chǎn)稅。凡是作為生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)，例如廠房、倉庫、門市部等，應當照章納稅。
3.對于監(jiān)獄的房產(chǎn)，若主要用于關押犯人，只有極少數(shù)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，可從寬掌握，全部免征房產(chǎn)稅。但對設在監(jiān)獄外部的門市部、營業(yè)部等生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)，應當照章征稅。對于生產(chǎn)規(guī)模較大的監(jiān)獄，可以比照勞改工廠、勞改農(nóng)場的辦法，凡作為管教或生活用房產(chǎn)，均免征房產(chǎn)稅；凡是作為生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)，應當照章納稅。
具體由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)情況確定。
（六）其他減免稅優(yōu)惠
除了上述免稅優(yōu)惠以外，現(xiàn)行稅法還規(guī)定了如下減免稅優(yōu)惠政策：
1.企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，可比照上述由財政部門撥付經(jīng)費的事業(yè)單位自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。[（86）財稅地字第008號]
2.經(jīng)過有關部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋，在停止使用后免征房產(chǎn)稅。[（86）財稅地字第008號]
3.為了鼓勵利用地下人防工程，對于作營業(yè)用的地下人防設施，暫免征收房產(chǎn)稅。[（86）財稅地字第008號]
4.為了照顧微利企業(yè)和虧損企業(yè)，對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，可以由地方根據(jù)實際情況在一定時期內免征房產(chǎn)稅。[（86）財稅地字第008號]
5.企業(yè)停產(chǎn)、關閉后，原有房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局批準，可暫不征收房產(chǎn)稅。但如果這些房產(chǎn)轉給其他納稅單位使用或者企業(yè)恢復生產(chǎn)，應當依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。[（86）財稅地字第008號]
6.凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行搭建還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是如果在基建工程結束以后，施工單位將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次日起，依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。[（86）財稅地字第008號]
7.房屋大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務機關審核，在大修理期間可免征房產(chǎn)稅。[（86）財稅地字第008號]
8.按照（87）財稅地字第003號文件規(guī)定，對于工商行政管理部門管理的集貿(mào)市場，省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)具體情況暫給予減稅或免稅照顧。
9.按照財稅字[2000]025號文件規(guī)定，對于從原高校后勤部門剝離出來而成立的進行獨立核算并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟實體，在2002年底前，免征房產(chǎn)稅。
納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按照各自使用的部分，分別納稅或者免稅。
納稅人繳納房產(chǎn)稅確實有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。
（一）房產(chǎn)稅的納稅人
房產(chǎn)稅的納稅人包括房產(chǎn)產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或實際使用人。產(chǎn)權屬于全民的，由經(jīng)營管理的單位繳納；產(chǎn)權出典的，由承典人繳納；
產(chǎn)權沂有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的或者產(chǎn)權未確定以及租典糾紛未解決的，應由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。
?。ǘ┓慨a(chǎn)稅的征稅對象和征稅范圍
房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，房產(chǎn)稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內的房產(chǎn)。
?。ㄈ┓慨a(chǎn)稅的納稅地點
按照規(guī)定，納稅人一般應當向房產(chǎn)所在地主管稅務機關繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)不在一地的納稅人，應當按照房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的主管稅務機關納稅。
（四）房產(chǎn)稅的納稅期限
房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納，具體繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
（五）房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)
按照規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為兩種：一是房產(chǎn)余值，二是房產(chǎn)租金收入。按照規(guī)定，房產(chǎn)余值是指房產(chǎn)原值一次減除10％至30％的自然損耗等因素后的余值，其具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。
?。┓慨a(chǎn)稅的稅率
房產(chǎn)稅采用比例稅率，從價計征。依照房產(chǎn)余值計算繳納的，年稅率為1.2％；
依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，年稅率為12％。
?。ㄆ撸┓慨a(chǎn)稅應納稅額的計算方法
房產(chǎn)稅應納稅額的計算公式為：
年應納稅額＝房產(chǎn)余值×1.2％
年應納稅額＝年租金收入×12％
二、稅項扣除
按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》）的規(guī)定，對于按照房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅的，應按房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算納稅，具體減除幅度以及是否區(qū)別房屋新舊程度分別確定減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，減除幅度只能在10％和30％以內。
[例]某企業(yè)有廠房3幢，原值500萬元，當?shù)卣?guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20％作為余值計征房產(chǎn)稅，則房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)應當為400萬元（500－500×20％）。
三、減免稅優(yōu)惠
?。ㄒ唬C關、團體和軍隊免稅優(yōu)惠
按照《房產(chǎn)稅暫行條例》和財政部、國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》[（86）財稅地字第008號]的規(guī)定，國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。這里所說的“人民團體”是指經(jīng)國務院授權的政府部門批準設立或登記備案的各種社會團體，如文藝工作團體、學術研究團體、社會公益團體等等。
這里所說的“自用的房產(chǎn)”是指這些單位本身的辦公用房和公務用房。
機關、團體和軍隊出租的房產(chǎn)及非本身業(yè)務用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房應不屬于免稅范圍，應當照章納稅。
?。ǘ┦聵I(yè)單位免稅優(yōu)惠
按照《房產(chǎn)稅暫行條例》和（86）財稅地字第008號文件的規(guī)定，對由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位（包括實行差額預算管理的事業(yè)單位）自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
這里所說的“由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位”包括全額撥款預算管理的事業(yè)單位和實行差額預算管理的事業(yè)單位；這里所說的“自用房產(chǎn)”是指這些單位本身的業(yè)務用房。
對于由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，其經(jīng)費來源實行自收自支后，從事業(yè)單位經(jīng)費實行自收自支的年度起，免征房產(chǎn)稅3年。
按照國稅函發(fā)[1996]656號文件和國稅發(fā)[1999]115號文件，為支持地質勘查管理體制改革，地質勘查單位由事業(yè)單位轉為企業(yè)后的3年內（自2000年1月1日起至2002年12月31日止），對于地質勘查單位自用的房產(chǎn)，繼續(xù)免征房產(chǎn)稅；但是地質勘查單位非自用的房產(chǎn)，應當征收房產(chǎn)稅。
另外，按照財稅字[1999]264號規(guī)定，對血站（指由國務院或省級人民政府衛(wèi)生行政部門批準的，從事采集、提供臨床用血，不以營利為目的的公益性組織）自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
事業(yè)單位出租的房產(chǎn)及非本身業(yè)務用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房應不屬于免稅范圍，應當照章納稅。
?。ㄈ┳诮趟聫R、公園、名勝古跡免稅優(yōu)惠
按照《房產(chǎn)稅暫行條例》和（86）財稅地字第008號文件的規(guī)定，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。其中，“宗教寺廟自用的房產(chǎn)”是指舉行宗教儀式等的房產(chǎn)和寺廟內宗教人員的生活用房，“公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)”是指供公眾參觀游覽的房產(chǎn)及其管理單位的辦公用房，不包括宗教寺廟、公園、名勝古跡內附設的各類營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等使用的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)。
宗教寺廟、公園、名勝古跡出租的房產(chǎn)及非本身業(yè)務用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房應不屬于免稅范圍，應當照章納稅。
（四）個人房產(chǎn)免稅優(yōu)惠
為了鼓勵個人建房、購房，改善人民群眾住房條件，現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》和（86）財稅地字第008號文件的規(guī)定，對于個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。但免稅的僅限于個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)，對于個人所有、用于出租或作營業(yè)用房的房產(chǎn)，應當照章納稅。
?。ㄎ澹﹦诟膭诮虇挝幻舛悆?yōu)惠
按照（87）財稅地字第021號和（87）財稅地字第029號文件的規(guī)定，對于由國家財政撥付事業(yè)經(jīng)費的勞改勞教單位（包括全額撥款預算管理的勞改勞教單位和實行差額預算管理的勞改勞教單位），免征房產(chǎn)稅。對于經(jīng)費實行自收自支的勞改勞教單位，在規(guī)定的免稅期滿后，實行下列稅收優(yōu)惠：
1.對少年犯管教所的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
2.對勞改工廠、勞改農(nóng)場等單位，凡作為管教或生活用房產(chǎn)，例如辦公室、警衛(wèi)室、職工宿舍、犯人宿舍、儲藏室、食堂、禮堂、圖書室、閱覽室、浴室、理發(fā)室、醫(yī)務室等，均免征房產(chǎn)稅。凡是作為生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)，例如廠房、倉庫、門市部等，應當照章納稅。
3.對于監(jiān)獄的房產(chǎn)，若主要用于關押犯人，只有極少數(shù)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，可從寬掌握，全部免征房產(chǎn)稅。但對設在監(jiān)獄外部的門市部、營業(yè)部等生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)，應當照章征稅。對于生產(chǎn)規(guī)模較大的監(jiān)獄，可以比照勞改工廠、勞改農(nóng)場的辦法，凡作為管教或生活用房產(chǎn)，均免征房產(chǎn)稅；凡是作為生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)，應當照章納稅。
具體由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)情況確定。
（六）其他減免稅優(yōu)惠
除了上述免稅優(yōu)惠以外，現(xiàn)行稅法還規(guī)定了如下減免稅優(yōu)惠政策：
1.企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，可比照上述由財政部門撥付經(jīng)費的事業(yè)單位自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。[（86）財稅地字第008號]
2.經(jīng)過有關部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋，在停止使用后免征房產(chǎn)稅。[（86）財稅地字第008號]
3.為了鼓勵利用地下人防工程，對于作營業(yè)用的地下人防設施，暫免征收房產(chǎn)稅。[（86）財稅地字第008號]
4.為了照顧微利企業(yè)和虧損企業(yè)，對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，可以由地方根據(jù)實際情況在一定時期內免征房產(chǎn)稅。[（86）財稅地字第008號]
5.企業(yè)停產(chǎn)、關閉后，原有房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局批準，可暫不征收房產(chǎn)稅。但如果這些房產(chǎn)轉給其他納稅單位使用或者企業(yè)恢復生產(chǎn)，應當依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。[（86）財稅地字第008號]
6.凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行搭建還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是如果在基建工程結束以后，施工單位將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次日起，依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。[（86）財稅地字第008號]
7.房屋大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務機關審核，在大修理期間可免征房產(chǎn)稅。[（86）財稅地字第008號]
8.按照（87）財稅地字第003號文件規(guī)定，對于工商行政管理部門管理的集貿(mào)市場，省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)具體情況暫給予減稅或免稅照顧。
9.按照財稅字[2000]025號文件規(guī)定，對于從原高校后勤部門剝離出來而成立的進行獨立核算并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟實體，在2002年底前，免征房產(chǎn)稅。
納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按照各自使用的部分，分別納稅或者免稅。
納稅人繳納房產(chǎn)稅確實有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。
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