稅收稽查風(fēng)暴：房地產(chǎn)公司爆出偷稅大案

　　房地產(chǎn)行業(yè)一向是高額利潤(rùn)行業(yè)。目前發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方總稅收的10％以上，而在我國(guó)，這一比例不到7％。廈門(mén)市最近破獲數(shù)起和房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的偷稅大案，有的偷稅金額達(dá)到上千萬(wàn)?！柏?cái)富巨人”卻成了“納稅矮子”，個(gè)中緣由不能不引人深思。

　　關(guān)鍵數(shù)據(jù)

　　來(lái)自該市地稅局的資料表明，從今年地稅部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的專(zhuān)檢情況看，雖然社會(huì)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了超額利潤(rùn)，但其納稅情況卻不容樂(lè)觀，存在的涉稅違法違章行為較為嚴(yán)重。

　　一方面，房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅案發(fā)率高，被稅務(wù)部門(mén)調(diào)查的企業(yè)幾乎無(wú)一例外地存在不同程度的問(wèn)題。

　　另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)一旦偷逃稅，金額均較大，因此該行業(yè)涉稅的大要案較多。今年初至 11月底，地稅稽查部門(mén)合計(jì)查補(bǔ)稅費(fèi)4111萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共2710萬(wàn)元，占總數(shù)的66％。其中，偷逃稅金額在千萬(wàn)元以上的有1件，10萬(wàn)元到50萬(wàn)元的有10件，1萬(wàn)元－10萬(wàn)元有11件。一些房地產(chǎn)公司為偷逃稅，隱瞞的收入或虛列的成本經(jīng)常以千萬(wàn)計(jì)，有的相當(dāng)于一家中型企業(yè)的年產(chǎn)值。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的手段主要是隱瞞收入或通過(guò)各種手段肢解截留收入，以及抬高工程造價(jià)成本或人工成本，虛列賠償成本等。

　　典型案例

　　境內(nèi)開(kāi)發(fā)境外銷(xiāo)售偷稅逾千萬(wàn)

　　該市地稅稽查局近日破獲了一起境外銷(xiāo)售境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的偷稅大案，偷稅金額達(dá) 1153.96萬(wàn)元，滯納金678.59萬(wàn)元，補(bǔ)稅罰款超過(guò)2000萬(wàn)元。據(jù)悉，這也是該市地稅部門(mén)有史以來(lái)查獲的境外銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)最大的偷稅案。

　　今年 2月28日，廈門(mén)市地稅稽查局收到一封舉報(bào)信。信上說(shuō)，廈門(mén)華×房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的某廣場(chǎng)，總計(jì)7.5萬(wàn)平方米商品房，采取境內(nèi)開(kāi)發(fā)，境外銷(xiāo)售方式，五樓以上售價(jià)從630美元－1266美元不等，但國(guó)內(nèi)合同僅簽400美元；商場(chǎng)每平方米售價(jià)1196美元－1500美元，國(guó)內(nèi)合同僅簽600美元。

　　經(jīng)過(guò)初步調(diào)查，稽查人員發(fā)現(xiàn)，該廣場(chǎng)大樓落成近七年，總建筑面積達(dá) 7.5萬(wàn)平方米，賬上銷(xiāo)售收入僅為8000多萬(wàn)元。為進(jìn)一步核實(shí)情況，根據(jù)舉報(bào)信上的電話，稽查人員與舉報(bào)人取得了聯(lián)系。幾天后，在某茶館，舉報(bào)人向稽查人員提供了一張某股東的投資、購(gòu)房、分配房屋的表格。表格上有香港永×資源有限公司總經(jīng)理蔣某的簽字。同時(shí)，提供了交款憑據(jù)，憑據(jù)上有廈門(mén)華×房地產(chǎn)公司法人代表、董事長(zhǎng)楊某的太太簽收的字樣。

　　一周后，在舉報(bào)人的幫助下，地稅稽查人員與相關(guān)公司的有關(guān)人員在廈門(mén)會(huì)面，證實(shí)了實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格與房管局登記合同不符這一事實(shí)。通過(guò)調(diào)查，稽查人員發(fā)現(xiàn)，部分股東已將在房管局登記的房屋委托物業(yè)公司進(jìn)行二次交易，最大的股東施某還專(zhuān)門(mén)成立了一家物業(yè)公司，經(jīng)營(yíng)其購(gòu)得的房屋。種種跡象表明，該公司確已將商品房在境外銷(xiāo)售完畢，境外銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)資料存于境外。

　　稽查人員到廈門(mén)房產(chǎn)與土地資源管理局調(diào)取了有關(guān)房產(chǎn)銷(xiāo)售登記合同。根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記時(shí)間，該公司從 1997年6月至2004年5月銷(xiāo)售某廣場(chǎng)房產(chǎn)銷(xiāo)售收入金額為2.97億元，而公司只申報(bào)“預(yù)收售房款”收入7120余萬(wàn)元。

　　根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，市地稅稽查局對(duì)該公司的偷稅行為做出了相應(yīng)的處罰，補(bǔ)稅、加收滯納金、罰款共 2327萬(wàn)余元。目前，案件已進(jìn)入執(zhí)行階段。

　　上千萬(wàn)賠償款 13個(gè)“假人”瓜分

　　為抬高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，偷逃稅款，該市某房地產(chǎn)公司竟想出了偽造賠償土地款的法子，但他們的伎倆終沒(méi)能逃過(guò)稅務(wù)稽查人員的 “法眼”。

　　不久前，市地稅稽查局在檢查該市某房地產(chǎn)公司時(shí)，該公司提供了其拆遷賠償款的一沓厚厚的資料，內(nèi)附有賠償款 1515萬(wàn)元收據(jù)、賠償協(xié)議、身份證明等資料。為博取稅務(wù)機(jī)關(guān)的信任，他們還將資料提供給稅務(wù)師事務(wù)所，經(jīng)事務(wù)所審計(jì)確認(rèn)后出具了報(bào)告，一切看來(lái)天衣無(wú)縫。

　　但地稅稽查人員經(jīng)仔細(xì)審核發(fā)現(xiàn)，該公司用于賠償?shù)纳锨f(wàn)元款項(xiàng)竟僅有13人分得，且賠償數(shù)額之闊綽，讓人難以置信：一個(gè)墳頭賠15萬(wàn)，一個(gè)養(yǎng)豬場(chǎng)賠200萬(wàn)元……盡管房地產(chǎn)商辯稱是“被村民敲詐”，不得不做出高額賠償，但這些疑點(diǎn)還是引起了稽查人員的警覺(jué)。

　　經(jīng)審查，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的賠償?shù)貕K位于湖里禾山后坑村，而獲賠償?shù)拇迕竦纳矸葑C號(hào)卻是以350221開(kāi)頭的，應(yīng)為同安地區(qū)的居民，這是怎么回事？帶著這一疑點(diǎn)，稽查人員來(lái)到公安局戶籍管理處，一查便水落石出，原來(lái)，這13個(gè)身份證都是偽造的。經(jīng)進(jìn)一步調(diào)查，所謂的1515萬(wàn)元賠償也是假造的。

　　此案真相大白后，總計(jì)查補(bǔ)企業(yè)所得稅 350萬(wàn)元，加之罰款滯納金總計(jì)523萬(wàn)元，為國(guó)家挽回稅收損失230萬(wàn)元。目前，此案還在進(jìn)一步查處中。

　　動(dòng)作

　　審核工程建造成本

　　為有效預(yù)防房地產(chǎn)商虛列成本、轉(zhuǎn)移利潤(rùn)現(xiàn)象的發(fā)生，業(yè)內(nèi)人士也建議稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)工程建造成本明顯偏高的房地產(chǎn)企業(yè)，采取將商品房開(kāi)發(fā)圖紙及預(yù)算委托給國(guó)家認(rèn)可的預(yù)算審核機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)審，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其合理成本依據(jù)的辦法，從而一定程度上凈化我市的房地產(chǎn)稅收秩序。

　　監(jiān)管外資房地產(chǎn)企業(yè)

　　記者從廈門(mén)市地稅局外稅分局了解到，外資房地產(chǎn)企業(yè)今后每開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目從籌備立項(xiàng)到銷(xiāo)售結(jié)束，每一個(gè)動(dòng)作都要及時(shí)向地稅局通報(bào)。該市外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理將更為精細(xì)，今后其房地產(chǎn)項(xiàng)目都將建立開(kāi)發(fā)檔案。

　　按該市地稅局外稅分局最近出臺(tái)的新辦法，外資房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)后30天內(nèi)，就要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)材料。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的存款賬戶、股權(quán)變更情況等也都要報(bào)送給稅務(wù)部門(mén)。

　　另外，外資房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售或正式銷(xiāo)售階段后，外稅分局將掌握到每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售變動(dòng)情況，并按月補(bǔ)充更新檔案。進(jìn)入銷(xiāo)售尾期，外稅分局將加強(qiáng)發(fā)票控管和申報(bào)跟蹤，避免欠稅漏稅等問(wèn)題的發(fā)生。

　　追問(wèn)

　　物業(yè)稅，偷稅殺手锏？

　　為改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期重稅導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企及房地產(chǎn)業(yè)大量偷稅的現(xiàn)象，國(guó)家擬對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅（財(cái)產(chǎn)稅）。將開(kāi)發(fā)商建房時(shí)繳納的一部分稅，改由購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋以后按年繳。據(jù)估算，如果現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元／平方米，把地價(jià)和其他費(fèi)用所占開(kāi)發(fā)成本的比例降到國(guó)外的一般水平，將使房屋開(kāi)發(fā)成本降到58元／平方米。

　　然而另有說(shuō)法是，開(kāi)征物業(yè)稅是將原來(lái)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，增加消費(fèi)者的住房成本。現(xiàn)時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的房?jī)r(jià)下降了，但以后的使用費(fèi)用卻不斷上漲，一般的消費(fèi)者對(duì)這筆長(zhǎng)期費(fèi)用根本承擔(dān)不起。對(duì)此，市地稅部門(mén)表示，物業(yè)稅的開(kāi)征仍未最后定奪。