開征物業(yè)稅，無論從哪個方面看都是大勢所趨。但物業(yè)稅又是一個系統(tǒng)工程，牽涉行業(yè)多，涉及范圍廣，關(guān)系到每個城市居民的切身利益，操作不好還會引發(fā)新的社會矛盾。就目前看，開征物業(yè)稅還面臨不少政策瓶頸。
1、平買貴用問題。開征物業(yè)稅，從理論上講，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可降低10％至20％的購房成本，使購房者的“門檻”大為降低。但是，根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行評估，每年按照評估價(jià)值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高。這將有可能導(dǎo)致住宅商品房的“平買貴用”現(xiàn)象，特別是對于那些家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，只是因購房“門檻”降低而購置房屋的消費(fèi)者來說，有可能買房容易養(yǎng)房難了。
2、新房舊房問題。目前許多買房人已經(jīng)在房價(jià)中一次性繳納了多年的土地稅費(fèi)，而物業(yè)稅一旦開征，對所有的房地產(chǎn)一律按新法收稅，則對已經(jīng)購房者來說，一來將大大增加其負(fù)擔(dān)，二來也是重復(fù)征稅。還有人擔(dān)心，開征物業(yè)稅后，“買房出租”的利潤會“縮水”，進(jìn)而動搖投資類物業(yè)的市場前景。
3、自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)問題。物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負(fù)能力的對稱性。以納稅能力衡量，經(jīng)營性物業(yè)與純消費(fèi)性物業(yè)的性質(zhì)是不同的。后者是純支出，而前者則通過房屋出租收取利潤，如果兩者按相同稅率征取，則會失去物業(yè)稅有效調(diào)節(jié)社會貧富差距的功能。
4、普通物業(yè)與豪宅問題。筆者認(rèn)為，對普通住宅和高檔豪宅應(yīng)征收不同稅率的物業(yè)稅，這不是“殺富”，不同稅率所表達(dá)的將是社會“公平”的要求。
綜上所述，開征物業(yè)稅是必然選擇，也存在一定困難。因此在物業(yè)稅開征前，一定要科學(xué)計(jì)劃、嚴(yán)密組織，不僅要設(shè)定合理的稅負(fù)，還要明晰產(chǎn)權(quán)，實(shí)行嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)登記制度，要逐步建立規(guī)范的房地產(chǎn)評估機(jī)制，要正確處理好物業(yè)稅的法律關(guān)系，保障公民的利益。為此，筆者認(rèn)為，開征物業(yè)稅必須清除政策瓶頸。
1、要建立健全嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度。為配合物業(yè)稅的開征，我國必須盡快建立和完善與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的法律制度，對公民與法人合法收入與財(cái)產(chǎn)進(jìn)行界定與保護(hù)，繼續(xù)對財(cái)產(chǎn)管理予以規(guī)范。需要個人和家庭之間的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承、受讓、捐贈等行為做出相應(yīng)的法律規(guī)定，以便為物業(yè)稅及財(cái)產(chǎn)稅制的推行提供法律支持。物業(yè)稅的征管是建立在財(cái)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上的，鑒于我國目前財(cái)產(chǎn)登記管理制度的不健全，尤其是私有財(cái)產(chǎn)登記制度尚無法律規(guī)定，因此，要盡快建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度。如財(cái)產(chǎn)實(shí)名制，確保財(cái)產(chǎn)稅稅基準(zhǔn)確，防止轉(zhuǎn)移。
2、要完善土地供應(yīng)機(jī)制。為防止開發(fā)商盲目開發(fā)、濫用土地的行為，保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展，政府在施行物業(yè)稅后，必須加大政府的宏觀調(diào)控，建立科學(xué)的、嚴(yán)格的土地供應(yīng)機(jī)制。各地方政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地的統(tǒng)一規(guī)劃，保證城市整體功能的協(xié)調(diào)。對開發(fā)商供應(yīng)土地時要加大審核力度。
3、要采取一定的過渡措施。由于開征物業(yè)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，牽涉行業(yè)多，涉及范圍廣，關(guān)系到每一個城市居民的切身利益，是個敏感的話題，所以可以在新稅法實(shí)施的一定期限內(nèi)，對老的房地產(chǎn)采取老政策；也可以對收入水平或住房價(jià)值在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民減免征稅，使低收入的居民和大多數(shù)農(nóng)民在一定的時期內(nèi)不用負(fù)擔(dān)物業(yè)稅；同時，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平的提高，逐步縮小減免稅的范圍。對新房和舊房是否可以采取不同的稅率和征稅辦法，新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時不含土地出讓金并入的因素。也就是說，對目前買了已經(jīng)包含以上稅費(fèi)的購房者將來最好能減免物業(yè)稅。
4、要規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)值評估體系。根據(jù)國際慣例，征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期評估房地產(chǎn)的價(jià)值，而目前國內(nèi)物業(yè)價(jià)值評估體系遠(yuǎn)未完善，如何合理評估不斷變化的房地產(chǎn)價(jià)值從而據(jù)以征收物業(yè)稅也將是有關(guān)方面面臨的一個重要問題。否則，體系未建立，配套不完善，市場不規(guī)范，在此情況下，開征物業(yè)稅就很容易引發(fā)各種不容忽視的社會問題。因此，物業(yè)稅的征收必須建立在財(cái)產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確的評估財(cái)產(chǎn)價(jià)值是確定物業(yè)稅的關(guān)鍵。目前我們首要解決的是整頓評估市場、建立規(guī)范的評估制度，培養(yǎng)評估人員。建議由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認(rèn)定的專門財(cái)產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)每3-5年評估一次。
