易憲容：房地產(chǎn)土地增值稅的市場意義與影響

　　國家稅務(wù)總局 1月17日正式宣布,全國各地將從2007年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱為《通知》），土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

　　所謂土地增值稅，是對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地取得的凈增值額征收的稅種。土地增值稅是以累進的方式計稅，根據(jù)增值幅度不同，房地產(chǎn)土地增值稅的稅率在30—60%之間。早在1993年，國務(wù)院已規(guī)定了這一稅種。不過，由于當時房地產(chǎn)市場剛發(fā)展，由于實施細則的長期缺失，各個地區(qū)對于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1—2%的比例進行預(yù)征。由于這種預(yù)征比例過低，因此，對房地產(chǎn)市場的影響不大。

　　而這次《通知》對土地增值稅征收做了十分細化的規(guī)定。比如《通知》不僅對在什么情形下的項目要征收增值稅，而且對非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定、土地增值稅的扣除項目、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料、土地增值稅清算項目的審核鑒證、土地增值稅的核定征收、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理等問題做出明確規(guī)定。

　　可以說，《通知》的出臺主要表現(xiàn)為以下幾方面的市場意義。

　　一是隨著全國各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價格上漲，特別是當土地的價格快速上漲時，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進行囤積、對土地進行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地炒作又會使土地的價格輪番上漲。在這種情況下，不僅容易出現(xiàn)日本20世紀80年代那種極力推高土地價格的炒作之風，也會由于土地價格推高之后，房地產(chǎn)開發(fā)商借土地價格上漲而進一步推高房價，快速地吹大房地產(chǎn)市場的泡沫，制造房地產(chǎn)市場的潛在風險。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場泡沫吹大的風險。

　　二是土地增值稅的征收，能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤?？梢哉f，盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直在爭辯房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不高，但房地產(chǎn)市場的利潤過高早就是不爭之事實。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤最大的部分就是土地的增值。土地增值稅征收就是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過高利潤。它對土地儲備多、開發(fā)周期長、產(chǎn)品附加值大的房地產(chǎn)開發(fā)商的影響不可低估。原因很簡單，如果土地流轉(zhuǎn)過多，土地的增值過高，那么其征收的稅收也就越高。因為土地增值稅是條件累進制。即在土地增值低于20%的情況下，就不征收土地增值稅；如果土地增值超過了20%，那么增值稅率就按30—60%征收。這樣，即使一些開發(fā)企業(yè)希望囤積土地來增加利潤，但實際上，通過土地增值稅可能讓其事與愿違。因為土地增值稅是累進制的。這樣，就可能通過土地增值稅來擠出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高利潤。

　　如果能夠通過土地增值稅的方式來擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，那么不僅能夠擠壓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的獲利空間，而且能夠緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與社會大眾的沖突，緩解社會財富短時期內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)聚集。更為重要的是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間的壓縮，那種千軍萬馬都擠入房地產(chǎn)市場的局面將在一定程度上得到改觀。這就可以分散與降低房地產(chǎn)市場的風險。

　　三是《通知》具體明確地規(guī)定了土地增值稅清算的時間與空間“底線”。這樣，一方面表明了有利土地增值稅收征收的操作性，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征稅之義務(wù)，更為重要的是在房價上升較快的背景下重新落實這一稅種，實際是宏觀調(diào)控的延續(xù)和細化。也就是說，2007年，針對國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況，政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控能夠使用的工具與手段仍然游刃有余。關(guān)鍵是針對國內(nèi)房地產(chǎn)的實際，應(yīng)該在什么時候出臺什么政策，從而讓過高的房價得到調(diào)整，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此，由于目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)投資不減、房價過高、房地產(chǎn)市場與絕大多數(shù)民眾的利益沖突過大，2007年政府同樣有好的政策工具對房地產(chǎn)市場做一些調(diào)整。也就是說，《通知》為什么會在這個時候出臺，其意義何在？它其實就是向房地產(chǎn)市場發(fā)出一個明確的信號，2007年房地產(chǎn)市場仍然是政府宏觀調(diào)控密切關(guān)注的焦點。

　　早些時候有人就說，2006年房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)整政策過多了，因此，2007年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策不會出臺了，2007年只不過是對2006年出臺的政策落實的一年。但就房地產(chǎn)市場增值稅出臺的情況來看，上述的想法只是一廂情愿。本文可以預(yù)測，2007年政府對房地產(chǎn)市場出臺什么政策，并不會在乎誰的想象，最為重要的是國內(nèi)房地產(chǎn)市場是如何發(fā)展。這種發(fā)展是否能夠保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。特別是當目前的房地產(chǎn)市場逐漸地由一個經(jīng)濟問題轉(zhuǎn)化為社會問題時，中央政府更是密切關(guān)注這種市場發(fā)展產(chǎn)生的變化、更是有能力出臺相關(guān)的政策來對國內(nèi)房地產(chǎn)市場進行調(diào)整。

　　四是增值稅的征收對房價影響如何。如果房地產(chǎn)市場仍然是一個投資市場，如果房地產(chǎn)市場的價格仍然是上漲預(yù)期，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可能把這些稅收增加的成本轉(zhuǎn)移到消費者身上，使得房價進一步上漲。但是因為土地增值稅的征收是采取累進制的方式，是對已經(jīng)銷售及完成的項目征收，所以房地產(chǎn)開發(fā)商要想把這種稅收轉(zhuǎn)移給消費者或投資者不是那樣容易。更為重要的是，由于房地產(chǎn)土地增值稅是采取累進制的方式，如果房地產(chǎn)開發(fā)商要把其稅收轉(zhuǎn)移到消費者身上，他們就面臨著增加征稅比例的風險。在這方面，我想房地產(chǎn)開發(fā)商一定會反復(fù)計算而不會貿(mào)然行事。

　　還有，房地產(chǎn)市場的房價已經(jīng)快速飆升多年，特別是在國內(nèi)的一些特大城市，如北京、上海、廣州、深圳等，其房價快速飆升早就讓這些城市的房地產(chǎn)市場處于過高的風險之中。在這種情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商又要把土地增值稅的稅收成本加到房價上，那么，房地產(chǎn)市場的投資者就可能會由于房價快速升高而看到市場的潛在風險加大而逐漸退出房地產(chǎn)市場。對房地產(chǎn)市場的消費者來說，本來過高的房價就已經(jīng)把絕大多數(shù)人趕出房地產(chǎn)市場，因此，房價進一步上升會導(dǎo)致進入房地產(chǎn)市場的消費者越來越少，從而使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風險進一步放大。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，那么房地產(chǎn)開發(fā)要想把其增值稅增加的成本轉(zhuǎn)移到投資者或消費者身上就根本不可能了。因為，很簡單，在房價下跌時，本來過高的房價就無法找到下棒的接手，如果還要由于土地增值稅把房價提高，那么其產(chǎn)品銷售更是會面臨著找不到市場的結(jié)果。因此，當房地產(chǎn)市場的價格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想把這種成本轉(zhuǎn)移到消費者或投資者身上就不可能了。

　　總之，對于征收土地增值稅對房地產(chǎn)影響如何，還得看市場的反映、還得看政府進一步出臺的房地產(chǎn)政策如何。不過，有一點是肯定的，即政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控沒有因為2006年出臺的房地產(chǎn)政策過多而停止，相反，《通知》向房地產(chǎn)市場發(fā)出明確的信號，只要房地產(chǎn)市場的投資開發(fā)過熱不緩解、房價飆升不停止，那么政府對房地產(chǎn)市場不僅會密切關(guān)注，而且還有各種各樣的手段與工具來調(diào)整房地產(chǎn)市場并讓其朝健康的方向發(fā)展。這就是《通知》的意義。