（一）資料

    1.某房產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生了下列業(yè)務(wù)：

    （1）將新建的一棟房屋無償捐贈給附近的一所小學(xué)。該房屋由其他單位施工。賬面成本518181元（成本利潤率為10％）。

    （2）以本公司的一棟房產(chǎn)對外投資，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險。房產(chǎn)原值500萬元，評估價600萬元，兩年后該公司轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，取得轉(zhuǎn)讓收入650萬元。

    （3）以本公司的一棟原值為300萬元的自建房屋作抵押，向某商業(yè)銀行貸款150萬元（按照我國金融部門的有關(guān)規(guī)定，以財產(chǎn)抵押方式申請貸款的，其借款金額不得超過財產(chǎn)價值的50％），貸款期限三年，貸款年利率為8％。按照協(xié)議規(guī)定，抵押期間該房產(chǎn)由銀行使用，公司不再負(fù)擔(dān)貸款利息。貸款期滿后，該公司因發(fā)生財務(wù)困難，無力償還貸款本金，經(jīng)雙方協(xié)商，銀行將所抵押房產(chǎn)收歸已有，核定該房屋價值為320萬元，銀行向該公司支付人民幣170萬元。

    （4）以“還本”方式銷售商品房20套，每套15萬元，公司與購房者簽訂的協(xié)議規(guī)定，自房屋銷售20年后，公司將房屋價款全部歸還給購房者。已知同期銀行貸款利率為8％。

    要求：根據(jù)上述資料，試計算該公司應(yīng)納的營業(yè)稅。

    2.某機(jī)關(guān)職員陳某于2002年12月1日從房屋開發(fā)公司購買市區(qū)普通住宅用房一套，購買原價12萬元，2003年5月5日將該房屋出售，售價為18萬元。

    要求：依據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，計算陳某出售房屋應(yīng)納的營業(yè)稅。

    （二）解答

    1.該房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納營業(yè)稅計算如下：

    （1）稅法規(guī)定，單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)征稅（個人贈送不動產(chǎn)免征營業(yè)稅）。其營業(yè)額由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定。

    應(yīng)納營業(yè)稅＝工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）×營業(yè)稅稅率＝518180×（1＋10％）÷（1－5％）×5％＝3（萬元）

    （2）財稅[2002]191號文件規(guī)定，從2003年1月1日起，單位以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)對外投資入股時，不征稅，在轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時，也不再征稅。對以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)對外投資，不共同承擔(dān)風(fēng)險，收取固定利潤的行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。

    （3）該公司在借款期間按照應(yīng)支付的利息作為財產(chǎn)租賃收入征收營業(yè)稅；貸款期滿后，因該房產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，故應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

    應(yīng)納營業(yè)稅＝150×8％×3×5％＋320×5％＝17.8（萬元）

    （4）稅法規(guī)定，以“還本”方式銷售建筑物，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。應(yīng)注意：本題不能按占用購買者的資金的利息作為營業(yè)額。

    應(yīng)納營業(yè)稅＝20×15×5％＝15（萬元）

    綜上，該公司應(yīng)納營業(yè)稅＝3＋32.5＋17.8＋15＝68.3（萬元）

    2.財稅[2003]016號文件規(guī)定，從2003年1月1日起，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。

    應(yīng)納營業(yè)稅＝（18－12）×5％＝0.3（萬元）

    解題指導(dǎo)：

    關(guān)于“銷售不動產(chǎn)”稅目的營業(yè)稅計算問題，除應(yīng)了解上述有關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：

    （1）企業(yè)因兼并、合并等發(fā)生的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征營業(yè)稅；

    （2）個人無償贈送不動產(chǎn)行為不征收營業(yè)稅；

    （3）從1999年8月1日起，個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅；對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅；對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅；

    （4）單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。如果轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。如果轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。