《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》解讀

　　土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。為了規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加財(cái)政收入，我國自1994年1月1日起開征土地增值稅。但是隨著近十余年經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的如火如荼，國家加強(qiáng)了稅收調(diào)控力度，與之俱來的完善以往的土地增值稅政策、明確執(zhí)行中的相關(guān)問題也提上了日程。因此，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局于2006年3月2日聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)，以下簡稱《通知》），該《通知》自2006年3月2日開始執(zhí)行，主要涵蓋以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

　　明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）規(guī)定“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅”

　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》第三點(diǎn)也規(guī)定“對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅”。但是，面對(duì)這樣的普通住宅的優(yōu)惠卻無法恰到好處的把握怎樣的普通住宅才能達(dá)標(biāo)享受優(yōu)惠。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條雖然規(guī)定了普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，但是過于籠統(tǒng)簡單。去年，國家在調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅政策時(shí)，統(tǒng)一制定了一個(gè)全國性的參照標(biāo)準(zhǔn)。這次土地增值稅政策的調(diào)整，為了統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。即中小套型、中低價(jià)位普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%.這樣就改變了以往享受土地增征稅優(yōu)惠而普通住宅標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不明、依據(jù)不清的狀況。

　　在此提請(qǐng)廣大納稅人注意兩點(diǎn)：一是納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，要分別核算土地增值額。否則，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅規(guī)定。二是本《通知》發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)審核確定，免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不做追溯調(diào)整。

　　轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的， 經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收。

　　這樣一來，無論舊房是否評(píng)估以及評(píng)估的合理與否，稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人畢竟有了一個(gè)參考依據(jù)，即從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算，但加計(jì)基數(shù)是按發(fā)票所載金額固定不變的。

　　分類預(yù)征到期清算

　　《通知》規(guī)定：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，要按日加收滯納金。

　　《通知》中明文規(guī)定了納稅人應(yīng)該在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，對(duì)應(yīng)納土地增值稅及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。但是，為了防止有些房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳稅款不清算的現(xiàn)象，《通知》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。

　　對(duì)土地增值稅征免規(guī)定嚴(yán)格限定

　　一是因政府城市規(guī)劃和國家建設(shè)需要搬遷行為，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。在《通知》中明確了什么是因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷和因“國家建設(shè)的需要”而搬遷的兩種情形。

　　因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

　　二是取消了對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的下發(fā)明確了土地增值稅政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)問題的解決方法，是對(duì)以往的土地增值稅政策的進(jìn)一步補(bǔ)充。