如何充分加計土地增值稅允許扣除項目

　　（l）充分計列利息費(fèi)用及其他費(fèi)用支出現(xiàn)行土地增值稅制度對房地產(chǎn)開發(fā)中作為財務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種列支方法：一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實扣除。同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（以下簡稱“合計數(shù)”）的5%計算扣除；二是對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按上述“合計數(shù)”的10%計算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出。

　　在實際操作中，以上兩種方法計算的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據(jù)實扣除”的利息和第二種方法中“合計數(shù)”的5%（即因包括利息費(fèi)用而增加的部分）不一定相等。如果企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應(yīng)的方法，作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實扣除”的利息費(fèi)用較高，應(yīng)選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應(yīng)選用后一種方法，按“合計數(shù)”的10%扣除全部費(fèi)用。

　?。?）充分利用對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附加扣除實施納稅籌劃《土地增值稅實施細(xì)則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計數(shù)”的20%加計扣除項目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費(fèi)用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對房地產(chǎn)的炒買炒賣行為、因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。比如，通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)（或交際應(yīng)酬費(fèi)）時適用較高的扣除率，進(jìn)而實現(xiàn)企業(yè)所得稅（或外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅）的納稅籌劃。

　　所謂土地增值稅，就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后增值再按比例交納的稅收。納稅人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）并取得收入的個人和單位。征稅范圍包括土地、地上建筑物及其附著物，不包括通過繼承和贈予等無償方式轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，課稅對象有償轉(zhuǎn)讓的土地增值額。根據(jù)國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅的稅率為四級超額累進(jìn)稅率，即增值額未超過項目金額的50%，稅率為30%；值額超過項目金額的50%未超過100%，稅率為40%；值額超過項目金額的100%未超過200%，稅率為50%；值額超過項目金額的200%以上，稅率為60%。

　　2006年12月1日《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法確定土地增值額的實施總價作為稅基的，各省稅率不同但基本按現(xiàn)價或評估價的1%～2%.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的減半征收土地增值稅。