近日，路西房地產(chǎn)開發(fā)公司通過國有土地公開出讓方式，在某市拿下13338.4平方米（約合20畝）土地。出讓條件中載明此地塊容積率小于等于3.0，明確保障性住房配建要求：配建廉租住房比例不少于地上總住宅建筑面積的5%，配建公租房比例不少于地上總住宅建筑面積的5%.這個(gè)公開的出讓條件明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須承擔(dān)建設(shè)保障性住房的責(zé)任。
公司有些財(cái)務(wù)人員不解，按照常理理解，建造廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房都應(yīng)該是政府的行為，作為私企、民營經(jīng)濟(jì)必須要承擔(dān)建造任務(wù)嗎？這個(gè)出讓條件中的配建要求有政策依據(jù)嗎？
強(qiáng)制配建政策出臺(tái)背景
2011年以來，各級(jí)政府相繼出臺(tái)了關(guān)于房價(jià)調(diào)控、保障性住房建設(shè)的相關(guān)規(guī)定或?qū)嵤┮庖�。這樣從中央到地方明確了在商品房建設(shè)過程中將配建保障性住房作為拿地的前置條件、準(zhǔn)入的強(qiáng)制手段。
路西公司所在的河北省于2011年2月28日發(fā)布了《河北省人民政府關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見》（冀政[2011]28號(hào)），其中第四條第二款指出：要按比例強(qiáng)制配建保障性住房。把配建作為一項(xiàng)強(qiáng)制性舉措加以推行，自2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性住房，并在規(guī)劃和出讓條件中予以明確。未按規(guī)定落實(shí)配建的項(xiàng)目，不得進(jìn)行土地出讓、不得辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等手續(xù)，并依法追究有關(guān)部門及相關(guān)人員責(zé)任。
石家莊市人民政府也在2011年4月6日發(fā)布了《石家莊市人民政府關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見》（石政發(fā)[2011]6號(hào)），其中第五條增加保障性安居工程住房供應(yīng)規(guī)定：（一）強(qiáng)制配建保障性租賃住房。由市規(guī)劃部門牽頭，國土、住房保障部門參加，在3月底前，對(duì)2010年6月1日后取得住宅建設(shè)用地的項(xiàng)目進(jìn)行徹底清查，嚴(yán)格落實(shí)配建要求。對(duì)確有正當(dāng)理由配建有實(shí)際困難的，可通過適當(dāng)提高容積率達(dá)到配建的要求。對(duì)確已無法配建的項(xiàng)目，須經(jīng)市保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。
2010年6月1日后新建普通商品住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。配建的廉租住房無償移交政府；配建的公共租賃住房，政府按建筑安裝成本價(jià)回購。由政府主導(dǎo)投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積15%的比例配建保障性租賃住房，政府按照物價(jià)局核定的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格回購；非政府投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，配建的保障性租賃住房，政府按照物價(jià)局核定的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格扣除利潤和管理費(fèi)用后的價(jià)格回購。城中村改造、舊城改造項(xiàng)目按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安置面積后按5%的比例配建保障性租賃住房，政府按建筑安裝成本價(jià)回購。建筑安裝成本價(jià)以財(cái)政局評(píng)審中心的評(píng)審價(jià)為準(zhǔn)，每年一季度前市財(cái)政評(píng)審中心要制定回購評(píng)審價(jià)，提供給住房保障部門。強(qiáng)制配建的保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)均歸政府所有。
未制定保障性租賃住房配建方案或方案未經(jīng)市保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組簽署審批意見的，市規(guī)劃、建設(shè)、房管部門不得辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等手續(xù)。
為了加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)進(jìn)度，確保完成任務(wù)，近期公開出讓的土地中，不只是河北省幾乎各省都增加了強(qiáng)制配建保障性住房的條件。政府已經(jīng)不再是保障性住房建設(shè)唯一的投資主體了，任何房地產(chǎn)開發(fā)公司只要進(jìn)行商品房開發(fā)必須配建。所以作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)人員有必要了解涉及保障性住房的稅收政策，按照政策規(guī)定執(zhí)行，使公司能夠享受到相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。
相關(guān)的稅收政策
廉租房相關(guān)的稅收政策主要體現(xiàn)在《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）中。其第一條第二款規(guī)定，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。
第四款規(guī)定，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。
開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。
公租房相關(guān)的稅收政策主要體現(xiàn)在《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]88號(hào)）中。
一、對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、對(duì)公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。
所以，房地產(chǎn)開發(fā)公司在建造商品房時(shí)配建的公租住房和廉租住房，可免征相應(yīng)部分的土地使用稅和印花稅。免征稅額按照配建的建筑面積占總建筑面積的比例來掌握。但必須要提供政府部門出具的相關(guān)證明材料，否則無法享受免稅。
仍以上例，路西公司受讓土地面積13338.4平方米，容積率3.0，所以總建筑面積13338.4×3=40015.2平方米，其配建廉租房面積為40015.2×5%=2000.76平方米，配建公租房的面積也是2000.76平方米。假定土地使用稅年稅額標(biāo)準(zhǔn)為15元/平方米，路西公司從年初始負(fù)有納稅義務(wù)，那么路西公司一年內(nèi)應(yīng)納土地使用稅為13338.4×15×90%=180068.4元。可免稅20007.6元。
路西公司取得土地使用權(quán)要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.5‰繳納印花稅，簽訂建安施工合同要按照建筑安裝合同0.3‰繳納印花稅。同樣依據(jù)財(cái)稅[2008]24號(hào)和財(cái)稅[2010]88號(hào)規(guī)定，可以按照建造廉租房、公租房建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算免稅。
對(duì)于稅收政策中所說的廉租住房、公租住房的經(jīng)營管理單位一般是指各級(jí)政府房管局下屬的住房保障中心和某些自營公租住房等的單位。其優(yōu)惠政策與房地產(chǎn)開發(fā)建造過程是無關(guān)的，并且建造過程的免稅也僅限于政策規(guī)定的土地使用稅和印花稅。
按照相關(guān)會(huì)計(jì)處理規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司核算的公共配套設(shè)施費(fèi)是指：房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自有固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。按照冀政[2011]28號(hào)和石政發(fā)[2011]6號(hào)文件，配建的廉租住房產(chǎn)權(quán)歸政府所有，建成后無償移交給政府，配建的公共租賃住房，由政府按建筑安裝成本價(jià)回購。
所以從本質(zhì)上說按照政府規(guī)定配建的廉租房、公租房是企業(yè)所必須承擔(dān)的一項(xiàng)責(zé)任。不管是無償移交還是按建安成本回購，單獨(dú)的這兩部分都不可能有盈利，而且建成后所有權(quán)要完全轉(zhuǎn)移給政府，所以將配建支出作為公共配套設(shè)施費(fèi)核算比較合適。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以設(shè)置“配建廉租房”、“配建公租房”明細(xì)科目，單獨(dú)核算廉租住房、公租住房的建造支出。和建造的消防、水泵房、水塔、居委會(huì)、派出所等相同的支出原則進(jìn)行核算。如果發(fā)生的配建支出，能夠分清成本核算對(duì)象，應(yīng)直接計(jì)入房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設(shè)施費(fèi)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶；如果發(fā)生的配建支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本等），分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設(shè)施費(fèi)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶。
對(duì)于政府按財(cái)政評(píng)審中心評(píng)定的建筑安裝成本價(jià)回購公租房，其支付給開發(fā)商的回購款，可以在實(shí)際收到時(shí)，直接沖減相應(yīng)的配套設(shè)施費(fèi)即可。