問：我公司購入一處房產用于經營，簽有購房協(xié)議，當?shù)胤慨a和土地是辦理一個證。請問，我公司該如何劃分確定房產稅的計稅依據？
答：《中華人民共和國房產稅暫行條例》規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％，房產稅應納稅額依照房產原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。大多數(shù)省級政府規(guī)定減除30%計算房產余值。因此，房產稅的計算公式為：
應納房產稅＝房產原值×（1－30%）×1.2%
何謂“房產原值”？《財政部、國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（〔1986〕財稅地字第8號）第十五規(guī)定：房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價”。
《企業(yè)會計制度—2001》第47條規(guī)定：企業(yè)取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為“無形資產”核算，企業(yè)利用土地建造自用項目時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入“在建工程”成本。項目建成后，從“在建工程”轉作“固定資產”因此，在房屋原值中包括了土地使用權的價值，計算房產稅時土地使用權的價值作為計算基數(shù)計算并繳納了房產稅。若根據《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》再交一道土地使用稅。這就會形成我們常說的土地使用權的價值重復納稅。
《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）規(guī)定：自2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。這里所稱“國家有關會計制度”應當是《企業(yè)會計準則》（財會〔2006〕3號）。該文規(guī)定：新準則自2007年1月1日起在上市公司范圍內施行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。實際上，現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)都在執(zhí)行新準則。
《企業(yè)會計準則第6號—無形資產》應用指南規(guī)定：自行開發(fā)廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理；外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難于合理分配的，應當全部作為固定資產。
你公司購買的房產，雖然房產和土地辦理了一個所有權證，但是，在購房合同里會有土地面積的記載，實在沒有，還可以要求開發(fā)商給計算一下。因為在我國購房人取得的土地是使用權，房產才是所有權。這樣，按照土地面積和當?shù)赝惖貐^(qū)的地價計算土地使用權的價值，將其列入“無形資產—土地使用權”，在此基礎上計算“固定資產—房產”的價值。