新用戶掃碼下載房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本的稽查方法
房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：
可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積
銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本
檢查時應注意以下幾個問題：
1.審查成本計算是否正確
審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。
成本對象總成本－（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉(zhuǎn)讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發(fā)間接費）
預計開發(fā)面積，求出預計單位面積開發(fā)成本。檢查時要仔細核對有關(guān)合同和立項書，檢查預計單位面積開發(fā)成本是否準確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。
審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉(zhuǎn)讓的配套設施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。
在檢查中要注意，房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。有無將應記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。重點審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。
2.配套設施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確
通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。
3.注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確
檢查時應注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。
4.檢查有無白條入賬現(xiàn)象
白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。
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