房地產估價最基本的三種方法分別為成本法、收益法、市場比較法，作為三大方法之一的市場比較法的理論基礎偽替代理論。市場比較法評估房地產價值的基礎是房地產的實際成交價格。但房地產評估價格并不是對實際成交價格的簡單的歸納、整理、修工，兩者無論在理論上還是在實際表現(xiàn)上均有一定的差異。本文重點對兩者的差異進行分析。

　　一、房地產成交價格的特點

　　1、從宏觀分析，房地產成交價格受市場狀況的影響。

　　房地產成交價格受市場狀況等因素影響，在不同時期相同的房地產價格差異較大。例如寧波市某高檔商住樓，1994年、1995年平均售價在5000元／平方米，而到1997年、1998年平均售價僅為4000元／平方米，這主要是由于同類房地產開發(fā)量猛增的原因。又如最近開始的經(jīng)濟適用住房的建設，對于類似房地產價格就可能造成較大的影響。

　　2、從微觀分析，房地產成交價格具有離散性、隨機性、不確定性的特點。

　　依據(jù)經(jīng)濟學原理，相同的商品具有相同的價格。但筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)。房地產實際成交價格并非如此，相間房地產的實際成交價格并非完全一致，這主要是由于房地產開發(fā)商不斷調整房地產出售價格以適應市場需求或達到一定的目的，只要能滿足開發(fā)商的預期目的，開發(fā)前就可以出售房地產；從購買者的角度出發(fā)，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經(jīng)濟條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發(fā)商的預期目的、預期的收益率、購房人的經(jīng)濟條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產實際成交價格的差異。造成房地產實際成交價格差異的因素。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）房地產成交價格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購買的房地產數(shù)量越大，價格一般越低，零散出售一般價格較高。

　?。?）房地產成交價格受房地產現(xiàn)狀的影響房地產開發(fā)商為了提前回收資金、降低銀行負債率、降低開發(fā)風險，在建設期就升始預售房地產，其預售房地產價格一般低于建成后同類房地產價格。

　?。?）房地產成交價格受付款方式的影響開發(fā)商為了迅速回收資金，一般對一次性付款的情況給予適當優(yōu)惠（從理論上講，優(yōu)惠價格應該是分期付款價格的貼現(xiàn)值）。

　　（4）房地產成交價格與房地產銷售速度的關系房地產開發(fā)商為了迅速出售房地產，也經(jīng)常采用降價銷售的方法。對于類似房地產若開發(fā)商適當降低其售價，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。

　　（5）房地產的申報價格存在瞞價或變相瞞價的情況為了逃避政府應征收的稅費，有的房地產申報價格低于其實際成交價格。有的則采用聯(lián)營、聯(lián)建、聯(lián)合開發(fā)的形式變相買賣房地產。

　　二、房地產評估價格的定義

　　綜合以上分析，房地產“成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產會有不同的成交價格，因而建立在房地產成交價格基礎上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如一家房地產評估價格是4000元／平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格？其期房價格是4000元／平方米還是現(xiàn)房價格是4000元／平方米？如果想使房地產銷售速度加快，其價格是否應低于4000元／平方米？因此，在無任何約束情況下的房地產評估價格是一個較為模糊的概念。所以，采用市場比較法進行房地產價格評估，對其評估價格應有明確的定義，否則就失去了意義、房地產評估價格的定義，應主要明確以下幾點：1、不同的評估目的具有不同的價格定義例如房地產抵押價格評估。因考慮到房地產的變現(xiàn)能力及擔保債權期間房地產價格變動等風險回素，評估價格一般保守，其評估價格應是在整體出售并且出售時的價格。而對于一般的資產評估如股份制改造、現(xiàn)值評估等，其價格定義與抵押價格評估就有所不同。同一宗房地產在不同評估日目的的評估價格不同。

　　2、房地產價格評估應是特定時點時的評估價格隨著時間的不同，房地產自身狀況、房地產市場狀況等因素隨之變化，房地產價格也隨之變化，因而房地產評估價格必須有確定的時間點。

　　3、在具體的房地產價格計估中，評估人員對具體的價格定義應有明確的認識房地產評估人員必須明確評估出的房地產價格是很容易成交時的價格、較易成交時的價格、較難成交時的價格，還是有行無市時的價格。

　　三、房地產成交價格與房地產評估價格關系的總結

　　綜合以上分析，房地產評估價格并不是簡單的對房地產成交實例價格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、環(huán)境狀況）、個別因素（臨街狀況、容積率、建筑結構、裝飾狀況、設備設施狀況）等因素修正，而要結合其房地產評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調整，以使其達到要求的價格定義的價格。因此，房地房地產成交價格與房地產估價中的評估價格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在以下幾個方面；1、同一房地產在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產實際成交價格則受購買數(shù)量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。

　　2、市場比較法的房地產成交價格雖然建立在房地產實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。

　　3、房地產評估價格對房地產實際成交價格具有指導意義。對于一般資產評估中的房地產評估價格，若想使房地產迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高、其銷售速度可能較慢。

　　4、房地產的具體價值體現(xiàn)，最終是通過實際成交價格，同此一般意義的房地產評估價格與實際成交價格應較為接近，不應大相徑庭。

　　四、采用市場比較法進行房地產價格評估時應注意的問題

　　筆者在閱讀了較多的房地產評估報告后發(fā)現(xiàn)，在采用市場比較法評估時，眾多的評估報告把重點放在了對比準實例進行區(qū)域因素、個別因素等修正上，而忽略了對比準實例及評估對象進行價格定義的統(tǒng)一。從而造成了評估價格在理論上的模糊不清。因此，本文認為，評估人員一定要對比準實例的實際成交價格特點進行分析，對實際成交價格進行適當?shù)恼{整。使其達到評估要求的價格定義，然后用正常的市場比較法評估。

　　五、不同目的時房地產價格定義的探討

　　房地產估價的目的主要有房地產轉讓價格評估、房地產抵押價格評估、房地產分割析產評估、企業(yè)合資股份制改造等價格評估，本文對不同目的時房地產價格評估的定義做簡要分析；房地產轉讓價格評估：因該價格評估為房地產轉讓提供依據(jù)，大宗房地產評估價格應是整宗出售、一次性付款時的價格，該價格應適當?shù)陀诹闵⒊鍪蹠r的價格。

　　房地產抵押價格評估：房地產抵押評估價格應是整體出售、一次性付款、銷售速度較快、考慮各種優(yōu)惠條件時的價格，評估結果趨于保守。

　　房地產分剖析產、企業(yè)合資、股份制改造等價格評估：該評估目的下的房地產一般不直接進入房地產市場交易，綜合房地產總體價格上漲的特點，其評估價格可以采用零散出售、分期付款時的價格。

　　其余目的房地產價格評估（如租賃價格評估、保險評估、課稅評估等），因其目的較為特殊，本文不作討論。