質(zhì)優(yōu)≠價廉地產(chǎn)評估不能光看性價比

來源: 編輯： 2008/08/13 14:18:56　　字體：大小

　　樓市在進入了性價比競爭時代后，對消費者來說，客戶對中間重要環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)評估是持信賴態(tài)度的。因此，把握和處理好其中的“性價比”是房地產(chǎn)中間環(huán)節(jié)的至關重要的前提。比如：現(xiàn)公有住房多是在不同時期、不同單位建造的房屋，且時間跨度大。在買賣此類房時，其“性價比”就更顯得尤為重要。如對于一個工薪族來講，購置一套標價25萬元的舊房，能稱得上是性價比最優(yōu)了嗎？衡量一套房子，價格和性能只是其中兩項標準，況且在期房時期，還都是虛的。物業(yè)管理等都會對價格產(chǎn)生影響，可以說，“性價比”只能悶在很小的一塊領域來談，不可能對一套房子、一個項目產(chǎn)生一言以蔽之的定論。

　　“性價比”其實并不是一個有科學理論做依據(jù)的東西，無法用大小、高低、厚薄、精細來衡量形容，只好選了一個詞———優(yōu)，再狠狠地綴以“更”或者“最”，于是，便成了“性價比更優(yōu)”（廣告語）和“性價比最優(yōu)”（口頭語）。天知道，這個無法數(shù)字化衡量的性價比怎么能整出個“最”來。就像前幾年滿大街玻璃櫥窗上貼上“質(zhì)優(yōu)價廉”，其實，質(zhì)也不完全優(yōu)，價也不完全廉。而因此，對使用年限所剩無幾的陳舊房屋，買房實際上等于買了幾年的使用權(quán)，這時購房與租房的實際效用幾乎一樣。只要沒有通貨膨脹，這類房屋幾乎沒有增值、保值的可能，而只會隨著時間的推移逐步貶值。又何來性價比之優(yōu)？因此，評估陳舊已購公房，應采用收益還原法，其市場價格應等于長期租賃的租金折現(xiàn)之和。

　　對于投入使用時間不長的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也沒有穩(wěn)定，合理的租金收入。同時，由于土地成本及房屋成本不易確定，使得收益還原法和成本法均不宜采用，只有市場比較法切合實際，具有一定的實用性。比如同地區(qū)類似商品房再轉(zhuǎn)讓實例可以作為可比實例。但是應該注意的是：商品房與售后公房的稅費負擔標準及項目有差異，必須加以修正。對投入使用時間居中的房屋，應注意收益還原法與市場比較法這兩種方法的銜接，但側(cè)重于市場比較法。因為預測租金水平會隨租賃時間的延長而降低精確度。相對而言，市場比較法更能反映當事人的現(xiàn)實市場經(jīng)濟行為，因而更能為人所接受。

　　有兩個須注意的問題：一是房屋功用、權(quán)利、總價值一致的原則，即兩個不同的房屋，只要功能、權(quán)利相同，總價值也應一致，這決定了稅費修正的必要性。二是租售協(xié)調(diào)一致的原則。即完備的房地產(chǎn)市場中租金與售價之間應協(xié)調(diào)，這一原則決定了陳舊售后公房的售價應與長期租賃情況下的租金折現(xiàn)之和等同一致。只有正確把握這些原則，才能較正確地評估售后公房的市場價格。

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