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當前我國房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅存在的問題及其治理

來源: 曲明榮 編輯: 2009/09/17 14:10:26  字體:

  前房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴重的偷逃稅款問題,國家稅務總屙將房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)五年定為全國稅收專項檢查的重點對象,這說明房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題的嚴重性。

  一、房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款的主要手段

  1.通過與其他單位合作建房等方式,以房換資金、換土地。不記收入。偷逃稅款。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自身資金不足的情況下,為了能獲得大片土地,便與投資方簽訂聯(lián)合建房協(xié)議;抑或根據(jù)擁有土地一方的利益需要,與其簽訂聯(lián)合建房協(xié)議,用所建房屋換取資金、土地,而所換價值未按規(guī)定確認銷售收入,也未按規(guī)定申報納稅。

  2.以商品房或門面抵工程款,不記收入,偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動密集型、資金密集型企業(yè)。開發(fā)前期資金投人量大、資金短缺嚴重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了緩解資金壓力,往往以工程投標為籌碼,要求建筑安裝企業(yè)與其簽訂帶資入場的協(xié)議,待房子建成后就以等值的商品房或門面抵沖建安1二程款,從而達到減少營業(yè)額,偷逃營業(yè)稅的目的。

  3.對代收各種“初裝費”及基金不記收入,偷逃稅款。從現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運作方式看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外,還收取部分代收代付或代墊款項:如有線電視的初裝費、網(wǎng)絡寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管道安裝費、房屋交易費、辦證費、房屋維修基金、水電增容費等?,F(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定。營業(yè)稅的計稅金額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用,包括代收、代墊款項。而有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以無代收代墊款項收入為由而未申報納稅。

  4.通過土地評估增值虛增開發(fā)成本,偷逃稅款。按照建設部門的有關規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本越多、開發(fā)規(guī)模越大,則資質(zhì)等級越高。目前房地產(chǎn)企業(yè)有相當一部分是民營性質(zhì)的有限責任公司,這些企業(yè)在初建時注冊資本不多。為了,提高資質(zhì),這些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購進的土地經(jīng)初步“三通一平”開發(fā)后,進行虛假土地評估,虛增土地成本,這既可以增大注冊資本,提高資質(zhì),又可以虛增土地成本直接記入開發(fā)成本,減少侖業(yè)所得稅稅基。還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑安裝企業(yè)相互勾結做假,虛增成本,從而減少營業(yè)利潤,達到偷逃企業(yè)所得稅的目的。另外,現(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票實行由稅務征收部門或發(fā)票管理部門代開的方式,只要繳納營業(yè)稅及附加,便可在開票“窗口”或稅務征收部門開到發(fā)票,這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅提供了可乘之機。房地產(chǎn)開發(fā)商用支付少額營業(yè)稅及附加的代價,就可以輕松地偷逃企業(yè)所得稅。

  5.采取“假借款、真按揭”的辦法偷逃稅款。隨著銀行經(jīng)營方式的多元化發(fā)展,金融按揭貸款購房方式作為一項新興實用的服務項目,成為房地產(chǎn)銷售業(yè)務中的主要方式。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解資金的壓力,采取假按揭的方式,通過收集個人身份證、戶口簿搞假銷售,或串通購房者,虛抬房價搞假按揭,騙取銀行貸款來彌補資金缺口,在賬務處理上不記銷售收入,而是作為長期借款,從而偷逃國家稅款。

  6.利用建安公司、銷售公司等關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移收入,調(diào)節(jié)利潤,偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后往往組建集團公司,利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司,使其成為自己控股公司或全資子公司,然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關聯(lián)的建筑公司承建;將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務分離出去,交由關聯(lián)企業(yè)經(jīng)營其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務、廣告業(yè)務等;物業(yè)公司則代收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一切價外費用,如代墊代付維修基金等。這些關聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段,相互調(diào)控收入及利潤,以達到偷逃稅款的目的。

  7.通過“預提費用”虛增成本,偷逃稅款。按照稅法有關規(guī)定,預提費用年末不礙留有余額,對開發(fā)建設周期比較長的房地產(chǎn)開發(fā)項目的預提費用,應區(qū)別不同情況進行處理。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)“預提費用”賬戶中提取的費用年終存在大量結余。此類房地產(chǎn)企業(yè)主要采取兩種方式虛增成本:一是通過爭取地方政府及有關部門的優(yōu)惠政策來少付或者不付一些費用,同時仍提取按照規(guī)定應支付的各項費用,而不是按照實際支付金額計列相關費用。二是繼續(xù)提取國家已取消的收費項目,形成應付而付不出的各項費用長期掛賬,通過“預提費用”等往來賬戶計入開發(fā)成本。通過上述方法造成賬面上的經(jīng)營虧損,從而達到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的。

  二、造成房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款的主要原因

  1.我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策比較繁雜,首先,房地產(chǎn)市場的稅制結構不合理。目前從土地使用權的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種有12個。由于涉及的稅種較多,而且各稅種的征收環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)各不相同,稅費計算過程比較復雜,造成征管難度加大。加上房地產(chǎn)開發(fā)階段稅額少、稅負輕,而流通環(huán)節(jié)稅負重,導致一些房地產(chǎn)企業(yè)嚴重投機,想方?jīng)]法偷逃稅款。其次,土地使用稅計稅依據(jù)不合理。我國土地使用稅的征收,不是按價值征收,而是按面積征收,這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升,具有稅源不足并缺乏彈性的缺陷。這為房地產(chǎn)投機商留下了偷逃稅款的漏洞。此外,內(nèi)外有別的兩套稅制。導致房地產(chǎn)市場上的不公平競爭,并使得那些總想鉆稅收空子的房地產(chǎn)開發(fā)商采取更隱蔽的手段偷逃稅款。

  2.我國房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)過多。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務流程來看,一家房地產(chǎn)企業(yè)要經(jīng)歷土地使用許可證的申請、房地產(chǎn)開發(fā)項目證項和投資計劃審批、規(guī)劃和施工許可申請,而在辦理這些申請期間,已經(jīng)發(fā)生了部分開發(fā)成本及費用,但這些成本費用的支付都是在稅務管理和辦理納稅申報事項前發(fā)生的,而稅務部門是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)出產(chǎn)品后才介入管理的,因而不能準確掌握企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中形成的成本費用信息。加上現(xiàn)行稅收政策規(guī)定土地增值稅的計稅依據(jù)是土地增值額。企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應納稅所得額。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其產(chǎn)品開發(fā)周期較長或先后滾動開發(fā)的行業(yè)特性,不按財務制度和稅法規(guī)定進行正確的會計核算和納稅申報。使得房地產(chǎn)行業(yè)的偷逃稅問題比較嚴重。

  3.稅務機關打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為的力度不夠。首先,稅務機關掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的信息較少。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控,客觀上給了房地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅款的機會。其次,稅務部門檢查稅收工作一般是按年度進行的,但房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨年度、跨地域滾動開發(fā),流動性較大,很容易造成虧損的假象。不少房地產(chǎn)開發(fā)商往往是一個樓盤還沒有賣完,沒有等到結算。就用賣房款去開發(fā)另一個樓盤,盡管樓盤銷售了不了;但賬面上卻一直是虧損的。還有的開發(fā)商拿到一個項目成立一個公司,等這個項目完成后立即注銷舊公司成立新公司,利用新辦企業(yè)偷逃稅款。再次,稅務人員在查處涉稅案件過程中受到各種因素干擾,導致行政處罰力度不足。偷逃稅成本不高是造成該行業(yè)納稅人屢查屢犯、屢教不改的重要原因。

  三、防范和治理房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅問題的對策

  1.加強對房地產(chǎn)開發(fā)過程的監(jiān)控

 ?。?)建立信息傳遞制度,強化稅收的源泉監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關手續(xù),稅務機關應加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系。建立信息傳遞制度,及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料,并建立檔案,全程跟蹤,努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性,稅務人員在取得納稅人稅務登記資料后,成到現(xiàn)場進行實地凋查并到相關部門核實情況,防止出現(xiàn)超范圍享受稅收優(yōu)惠政策的情況發(fā)生。

 ?。?)改進稅收征管手段。提高管理效率。一方面要加強對房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的登記、申報管理,并實行全程跟蹤管理,經(jīng)常分析有關稅源,發(fā)現(xiàn)問題及時檢查。對涉嫌偷逃稅的,要及時移交稽查部門,防止因稅務機關內(nèi)部管理脫節(jié)而未查出的偷逃稅行為發(fā)生。另一方面要加大對房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)審核的管理力度。嚴格審查建安企業(yè)的工程成本的真實性和準確性。房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié),稅務部門要加強對房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)控,通過對房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)領用、結算的管理,最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收人情況,據(jù)此審核企業(yè)申報納稅的真實性和準確性。

  2.改革和完善房地產(chǎn)稅制

 ?。?)指導思想與原則。我國房地產(chǎn)改革應當遵循“明租、正稅、清費”的基本原則。“明租”,即要保留地租,如果不對土地使用者收取地租,就等于否定了國家對土地的所有權,同時,保留地租也是深化土地使用制度改革和財稅制度改革的需要;“正稅”,即合理調(diào)整稅制,避免重復征稅,改變開發(fā)與交易環(huán)節(jié)畸重而保有環(huán)節(jié)畸輕的狀況,向?qū)挾惢p稅種、低稅率的國際通行方向靠攏。建立科學的物業(yè)稅收體系;“清費”,即對收費項目進行嚴格清理,除少數(shù)確有必要的服務性收費項目以外,其他收費項目或者取消。或者合并為一個固定的稅種,糾正房地產(chǎn)收費的不規(guī)范的做法。同時。房地產(chǎn)稅改革必須堅持制度的公平性,以人為本,區(qū)別對待,切實為低收入家庭設置匹配的政策保障體系。

  (2)擴大課稅范圍,確立房產(chǎn)稅在地方財政收入中的主體地位。世界上許多國家都以房產(chǎn)稅作為地方收入的主要來源。在美國,地方財政收入主要來自財產(chǎn)稅,占地方財政收入的80%左右,而房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅最重要的組成部分。在加拿大,一般財產(chǎn)稅已經(jīng)成為地方財政收入的主要來源,約占其全部收入的75%左右。而我國房地產(chǎn)稅收收入僅占地方財政收入的10%左右,因此,我國應積極擴大房地產(chǎn)稅的課稅范圍,增加政府的財政收人:①擴大課稅范圍。我國目前房地產(chǎn)稅收課稅范圍較狹窄,課稅范圍應以非工業(yè)區(qū)的居民住宅和建筑物為宜。各地政府可以根據(jù)具體情況調(diào)整。在中西部地區(qū),由于農(nóng)村經(jīng)濟基礎相對薄弱,可以對農(nóng)業(yè)區(qū)建筑物不征稅。而對手經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū),各地政府可以酌情對農(nóng)業(yè)區(qū)征稅,但要有一定的稅收優(yōu)惠。②應當將個人房產(chǎn)納入房地產(chǎn)征稅范圍,這既有利于增加地方政府的稅收收人,緩解地方財政困難,又有利于抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱,緩解房價上升的壓力,實現(xiàn)房產(chǎn)資源的合理配置,同時還可以對個人財富進行調(diào)節(jié),縮小貧富差距,保持社會的平衡與穩(wěn)定。

 ?。?)建立規(guī)范合理的房地產(chǎn)稅收體系。建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系,首先必須統(tǒng)一內(nèi)外房地產(chǎn)稅制,解決房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收的問題,具體措施可將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為一個稅種,這樣計避免重復征稅,也體現(xiàn)出國民待遇原則,實現(xiàn)稅負的公平。其次將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅重點,這樣既可以為政府增加財政收入,又可以避免業(yè)主空置或低效率使用其房產(chǎn),鼓勵不動產(chǎn)的流動,刺激交易活動,從而使房地產(chǎn)各要素達到優(yōu)化配置。推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

 ?。?)合理確定汁稅依據(jù)。目前。世界上各國保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主要內(nèi)容,大多數(shù)國家選擇了以房地產(chǎn)的價值作為計稅依據(jù),也就是以房地產(chǎn)的資本價值或評估價值為基礎。以房地產(chǎn)的資本價值或評估價值為計稅依據(jù)是在大多數(shù)情況下對不動產(chǎn)的市場價值進行課征,稅源豐富且有彈性,經(jīng)濟發(fā)展所帶來的升值因素能在稅收收入中得到較好的體現(xiàn),基本符合量能負擔的原則。我同房地產(chǎn)稅制改革完全可以借鑒這種做法,并結合我國的具體情況加以調(diào)整,促進房地產(chǎn)稅收體系不斷完善。這樣不但可以使政府分享土地增值帶來的收益,獲得長期穩(wěn)定的收入來源。而且更有助于遏制房地產(chǎn)市場上的投機行為,提高土地資源的利用率。

 ?。?)設置靈活的稅率。在稅率設計上可以借鑒國際上的一些經(jīng)驗。如可以采用比例稅率,并設定一個稅率幅度,在中央宏觀調(diào)控下,地方政府再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級確定本地區(qū)的稅率,城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅等也可采用不同幅度的比例稅率,在土地資源稀缺的地方可以采用較高的比例稅率。在土地資源豐富的地方采用較低稅率,以促使土地資源的有效利用,取得更大的經(jīng)濟和社會效益。

 ?。?)改革和完善房地產(chǎn)稅費體系。市場經(jīng)濟要求科學地確定稅費體系,理清目前房地產(chǎn)業(yè)的稅費關系。要通過清費改稅,減輕企業(yè)負擔。擴大稅收規(guī)模。具體講,保留補償性、資源性和證照性的收費項目,同時將具有經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)收費從行政事業(yè)性收費中分離出去,以規(guī)范政府行為。對一部分納人國家預算、管理比較規(guī)范的基金和收費項目可考慮保留,其他屬于管理性和建設性的收費項目一律取消。

  (7)完善稅收征管法規(guī),健全稅收監(jiān)督和懲罰機制。發(fā)達國家很重視稅收立法。大都建立了比較健全的稅收征管法規(guī)。如加拿大規(guī)定業(yè)主必須向政府繳納房地產(chǎn)稅,用于公共服務,對逾期繳納房地產(chǎn)稅者,將進行罰款,連續(xù)三年欠繳者,政府有權將其物業(yè)進行拍賣,以其收入繳納房地產(chǎn)稅。為了保證房地產(chǎn)稅能夠及時收取,防止偷稅、漏稅、抗稅行為的發(fā)生,我國可借鑒加拿大的征管經(jīng)驗,結合我國的實際情況,對房地產(chǎn)稅進行改革并不斷完善。同時,還要加強房地產(chǎn)稅法知識的宣傳。提高居民對房地產(chǎn)稅的認識和繳納的自覺性。這樣,既可以優(yōu)先刺激房地產(chǎn)業(yè)的投資與消費。又可促進房地產(chǎn)業(yè)有序、健康地發(fā)展,同時也符合稅收的效率原則。

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