一、房地產(chǎn)企業(yè)收入的規(guī)定及應(yīng)注意的問題

　?。ㄒ唬?、收入的概念在《稅法》上和《會(huì)計(jì)》上是不同的，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間在《會(huì)計(jì)》上和《稅法》上也是不同的。

　　根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號-收入》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入必須同時(shí)滿足以下條件：

　　1、 房地產(chǎn)的法定所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移給買方；

　　2、 商品房已經(jīng)移交，房地產(chǎn)企業(yè)沒有保留對商品房的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對商品房實(shí)施有效控制；

　　3、 銷售合同已經(jīng)履行，發(fā)票已經(jīng)開具，相關(guān)的價(jià)款已經(jīng)取得或已取得收款憑據(jù)；

　　4、 收入的金額能夠可靠計(jì)量；

　　5、 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量。

　　而根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)收入：

　　1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按不同的委托方式合理地確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ǘz查收入應(yīng)注意的問題

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍和經(jīng)營目的，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售開發(fā)產(chǎn)品有兩種方式，即開發(fā)產(chǎn)品的出售和出租。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營特點(diǎn)，決定了其出租房周轉(zhuǎn)房商品房三者之間用途不穩(wěn)定的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營情況，資金狀況以及市場銷售情況等，來具體決定開發(fā)產(chǎn)品的用途。 例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者，經(jīng)過市場調(diào)查和市場預(yù)測，認(rèn)為目前房屋的銷售市場看好，可以設(shè)法將出租房變?yōu)樯唐贩繉ν膺M(jìn)行出售；相反，如果房屋的銷售市場疲軟，但租房風(fēng)盛行，則可以將商品記變?yōu)槌鲎夥繉ν庑行谐鲎?。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)房也是如此。當(dāng)商品房暫未出售之前，可臨用于安置動(dòng)遷戶，待動(dòng)遷戶安置完畢之后，再將空出的周轉(zhuǎn)房作為出租房或商品房用于對外出租或出售。所以檢查時(shí)要注意三者之間的增減變化，看其出租或銷售收入是否記入其他業(yè)務(wù)收入，主營業(yè)務(wù)收入賬戶，有無將出租房，周轉(zhuǎn)房銷售后直接沖減出租房，周轉(zhuǎn)房所發(fā)生的攤銷費(fèi)和改裝修復(fù)費(fèi)等。

　　2、收入的分解一般常見的方法就是將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設(shè)施。當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時(shí)便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同。另外，就是價(jià)外費(fèi)用的分離，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)成立一個(gè)物業(yè)公司，將所有這些相關(guān)的代收費(fèi)用由物業(yè)公司收取并向業(yè)主開具發(fā)票，這樣減少房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入。

　　3、對房地產(chǎn)開發(fā)分司的檢查，一般可通過主營業(yè)務(wù)收入，其他業(yè)務(wù)收入，主營業(yè)務(wù)稅金及附加等損益類科目和應(yīng)收賬款，預(yù)收賬款等往來賬戶來發(fā)現(xiàn)問題。應(yīng)特別注意以下幾個(gè)問題：

　　（1）將經(jīng)營收入賬與有關(guān)會(huì)計(jì)憑證相核對同時(shí)核對納稅人開具的“商品房發(fā)票”和“動(dòng)遷房發(fā)票”存根聯(lián)，看有無分解收入，減少營業(yè)額的現(xiàn)象。（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)中，與被拆遷戶簽訂拆遷還房協(xié)議，約定房地產(chǎn)竣工后，在原地按照同等面積安置被拆遷戶，實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是用房屋換取了土地使用權(quán)）

　?。?）將“應(yīng)付賬款”預(yù)收賬款，等往來明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證，原始憑證，銷售合同等相核對，看有無將收入掛往來即不納稅的現(xiàn)象

　　（3）將經(jīng)營收入，分期收款開發(fā)產(chǎn)品等明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證，原始憑證及銷售合同相核對，看有無按合同規(guī)定應(yīng)收銷售款而實(shí)際未收到等原因而未轉(zhuǎn)作經(jīng)營收入的現(xiàn)象。

　　（4）以房換地時(shí)，其轉(zhuǎn)達(dá)讓房屋的營業(yè)額是否為用來換取土地使用權(quán)的新建房屋的造價(jià)，舊房的評估價(jià)或舊房的買價(jià)。

　?。?）審查“固定資產(chǎn)”，營業(yè)外支出、銷售費(fèi)用等賬戶與有關(guān)會(huì)憑證相對照，有無捐贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)的行為、作為樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等。

　?。?）幾種特殊情況：“還本銷售”對以還本方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收到的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂還本支出。“以房換房”屬于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)范疇，應(yīng)該繳納營業(yè)稅。“購房回租”即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”觀時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后又將商品房購回。對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的規(guī)定及應(yīng)注意的問題

　　（一）成本費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)予扣除的支出項(xiàng)目包括開發(fā)、經(jīng)營過程中發(fā)生的、與取得收入相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金和損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以獨(dú)立編制"建筑工程預(yù)算書"（包括獨(dú)立編制設(shè)計(jì)預(yù)算和施工圖預(yù)算）的單位工程為成本核算對象，分別核算建造成本。對支付的屬于多個(gè)成本核算對象的開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)按建筑面積等合理的方法在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品建造成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的，已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的建造成本。具體計(jì)算公式如下：可售面積單位工程成本=成本核算對象總建造成本/成本核算對象總可售面積 ，當(dāng)期可扣除的銷售成本=Σ各成本對象已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。

　　3.開發(fā)產(chǎn)品建造成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。

　?。ǘ┏杀举M(fèi)用注意的有關(guān)問題

　　房地產(chǎn)公司的收入可以通過與各部門聯(lián)手等方法計(jì)算出應(yīng)稅收入。故而虛增成本成了房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到少繳稅款的主要渠道。

　　1.有虛增建安項(xiàng)目與隱蔽工程時(shí)，要結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體平面圖、總規(guī)劃圖、總?cè)莘e率等，確定該開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)有的建筑項(xiàng)目，預(yù)測所需的建安項(xiàng)目。以防虛增建安成本。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會(huì)通過虛列建安項(xiàng)目，達(dá)到降低土地增值率，減少土地增值額，虛列企業(yè)所得稅稅前扣除額，減少應(yīng)納稅所得額的目的。進(jìn)而逃避土地增值稅，企業(yè)所得稅等。具體可以查看開發(fā)項(xiàng)目總預(yù)算，與施工方的合同等。查看所開出的發(fā)票中是否存在不實(shí)項(xiàng)目，尤其以附屬工程（如綠化、環(huán)衛(wèi)、排洪、排污、供水、供電、供氣等）隱蔽工程的支出。在此類項(xiàng)目中，一般的稅務(wù)機(jī)關(guān)是沒有能力查實(shí)的，他們可能通過在稅務(wù)機(jī)關(guān)代開或取得假發(fā)票等方式開出此類建筑安裝發(fā)票。以支付較小的代價(jià)獲取大的利益。

　　2.另一種虛增成本的方法就是在動(dòng)遷房的支出上做文章，因這些房屋在最后一般要拆除，方式同上。

　　還有，就是征地補(bǔ)償費(fèi)用上，如果開發(fā)項(xiàng)目征用的是農(nóng)民的土地，就可以大做手腳。因?yàn)榇隧?xiàng)支出大多以白條的方式支付。

　　3.將公司管理人員加入項(xiàng)目人員編制中，使其發(fā)生的工資、辦公費(fèi)等做為項(xiàng)目開發(fā)的間接費(fèi)列入開發(fā)成本等，加大開發(fā)成本，減少土地增值額。

　　還有就是將在稅務(wù)上有比例或限額的一些費(fèi)用，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)，廣告宣傳費(fèi)，以其他名目，擠入開發(fā)間接費(fèi)，甚至是開發(fā)成本里。 以“開發(fā)間接費(fèi)－其他”“開發(fā)成本－其他”或者其他子目的形式出現(xiàn)，一般對于不常出現(xiàn)的二級及以下級的科目就應(yīng)多注意了。