[基礎(chǔ)篇]
投資性房地產(chǎn)是一項(xiàng)特殊的資產(chǎn)，區(qū)別于一般經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，以往非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物，是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算的，而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》單獨(dú)將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的的房地產(chǎn)列入“投資性房地產(chǎn)”，進(jìn)行專門核算和反映。目前世界上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)制定會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有英國(guó)、中國(guó)香港、國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)等。
�。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)的概念
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)是一項(xiàng)投資，而不是傳統(tǒng)意義上的固定資產(chǎn)，且投資性房地產(chǎn)高風(fēng)險(xiǎn)高收益，作為一般性固定資產(chǎn)進(jìn)行處理顯然是不合適的，因此，需要把投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中劃分出來進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。
投資性房地產(chǎn)主要包括：
（1）出租的土地使用權(quán)；
�。�2）長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；
（3）企業(yè)擁有并已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)①與作為存貨的房地產(chǎn)，則不屬于投資性房地產(chǎn)。
（二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量
1. 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件
投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：
�。�1）該投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；
（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。
2. 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量
企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，具體要求如下：
�。�1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)；
（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
�。�3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確認(rèn)。
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，如果符合規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；否則，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
[提高篇]
�。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：
（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；
�。�2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策變更。但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
�。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換
1.轉(zhuǎn)換的條件
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
�。�1）投資性房地產(chǎn)開始自用；
�。�2）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租；
�。�3）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值；
�。�4）自用建筑物停止自用，改為出租。
2. 轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理原則
�。�1）在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值；
�。�2）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益；
�。�3）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。
�。ㄈ┩顿Y性房地產(chǎn)處置
當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得未來經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。
注：①為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。
[實(shí)戰(zhàn)篇]
[案例1]振華股份公司為了拓展經(jīng)營(yíng)規(guī)模，2006年5月以銀行存款方式購得繁華商業(yè)街的一棟商務(wù)樓，并當(dāng)即出租。該商務(wù)樓的購買價(jià)為300萬元，采用銀行轉(zhuǎn)賬支付。賬務(wù)處理為：
借：投資性房地產(chǎn)3000000
貸：銀行存款3000000
[案例2]振華股份公司2006年6月接受乙公司投入的土地使用權(quán)，該資產(chǎn)在乙公司的賬面價(jià)值為400萬元，雙方協(xié)商以評(píng)估價(jià)值作為投資價(jià)值確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，其評(píng)估價(jià)值為450萬元，振華股份公司取得該土地后，擬與適當(dāng)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。振華股份公司接受乙公司投資的賬務(wù)處理為：
借：投資性房地產(chǎn)4500000
貸：股本4500000
[案例3]振華股份公司2006年5月31日購入一幢商務(wù)樓，用于對(duì)外出租，該商務(wù)樓的購置價(jià)為1680萬元，相關(guān)稅費(fèi)10萬元，預(yù)計(jì)使用壽命40年，預(yù)計(jì)凈殘值10萬元，采用直線法折舊。2006年7月1日對(duì)外出租，年租金180萬元，每月收取租金一次。
根據(jù)上述情況，振華股份公司購入的商務(wù)樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，該投資性房地產(chǎn)的入賬成本為：1680+10=1690（萬元），每月租金為：180/12=15（萬元），每月的折舊費(fèi)用為：[（1690-10）/40]/12=3.5（萬元）。
購置房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn) 16900000
貸：銀行存款 16900000
收取租金：
借：銀行存款 150000
貸：投資收益 150000
提取折舊：
借：投資收益 35000
貸：累計(jì)折舊—投資性房地產(chǎn) 35000
[案例4]振華股份公司于2006年10月以2000萬元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓2006年5月31日購入的該幢商務(wù)樓，已通過銀行轉(zhuǎn)賬收取轉(zhuǎn)讓價(jià)款。該商務(wù)樓采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%.轉(zhuǎn)讓商務(wù)樓的相關(guān)賬務(wù)處理為：
借：銀行存款 20000000
累計(jì)折舊 210000（3.5萬×6）
貸：投資性房地產(chǎn) 16900000
應(yīng)交稅金——營(yíng)業(yè)稅 1000000
投資收益 2310000