八、房地產(chǎn)企業(yè)商品房售后租回的會計處理
前已述及，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對外銷售收入的確定，應(yīng)當按照銷售商品收入的確認原則執(zhí)行。需要強調(diào)的是，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房的銷售，不可以采取完工百分比法確認收入。只有符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，才可以按照完工百分比法確認房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。這一點，財政部和中國證監(jiān)會先后都有過明確的規(guī)定。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入會計核算中，還有一個問題值得注意，即房地產(chǎn)售后租回交易的會計處理。房地產(chǎn)售后租回是目前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的促銷手段之一。根據(jù)《企業(yè)會計準則—租賃》的有關(guān)規(guī)定，對售后租回交易，如果是屬于融資租賃的，則賣主（即承租人）應(yīng)將售價與資產(chǎn)賬面價值的差額予以遞延，并按該項租賃資產(chǎn)的折舊進度進行分攤，作為折舊費用的調(diào)整；如果是屬于經(jīng)營租賃的，則賣主（即承租人）應(yīng)將售價與資產(chǎn)賬面價值的差額予以遞延，并在租賃期內(nèi)按照租金支付比例進行分攤，作為租金費用的調(diào)整。也就是說，在售后租回交易的情況下，原出售房地產(chǎn)的售價與資產(chǎn)賬面價值的差額，不能一次性確認為銷售當期的收益，而應(yīng)當在回租期內(nèi)遞延分期轉(zhuǎn)銷為折舊費用或租賃費用。
九、查補以前年度所得稅的會計處理
企業(yè)接受財政、稅務(wù)、審計等部門的檢查，由此發(fā)生的查補以前年度企業(yè)所得稅的，在實務(wù)工作中，有的記入查補當年的“所得稅”科目，計入查補當期的費用，有的記入“以前年度損益調(diào)整”科目，調(diào)整會計報表“年初未分配利潤”項目。這兩種處理方法的結(jié)果是不同的，對企業(yè)查補當年的經(jīng)營業(yè)績的影響也是不同的，尤其是當補繳以前年度所得稅的金額較大的時候。不過這兩者的會計處理各有依據(jù)，前者依據(jù)的是國際會計準則，后者依據(jù)的是國家現(xiàn)行的會計準則和會計制度�！秶H會計準則12號—所得稅》規(guī)定，在本期確認的、對以前期間的當期所得稅的調(diào)整，計入本期所得稅費用。我國《企業(yè)會計制度》第138條和《企業(yè)會計準則—會計政策、會計估計變更和會計差錯更正》指南中規(guī)定，調(diào)整以前年度所得稅的，應(yīng)調(diào)整“以前年度損益調(diào)整”科目和年初未分配利潤項目。我們認為，注冊會計師在年度審計時應(yīng)結(jié)合實際情況、按照一貫性原則、考慮補交所得稅金額的大小等，靈活掌握處理。如果企業(yè)補繳所得稅金額較小時，計入當期“所得稅”科目；如果補繳金額較大時計入“以前年度損益調(diào)整”科目，并提請企業(yè)在會計報表附注中予以披露，此外還要根據(jù)重要性原則考慮是否在審計報告中予以反映。當然，如果在財政、稅務(wù)、審計部門的查處決定中明確了查補所得稅會計處理的，則應(yīng)從其處理。
十、外商投資股份有限公司利潤分配中的特殊問題
外商投資股份有限公司由于其性質(zhì)的特殊性，從資本關(guān)系上說是外商投資企業(yè)，應(yīng)當遵守外商投資企業(yè)法規(guī)；從組織形式上講又是股份有限公司，應(yīng)當執(zhí)行《公司法》。具體在利潤分配問題上，外商投資企業(yè)法與《公司法》的規(guī)定是有區(qū)別的。如《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第8條規(guī)定：“合營企業(yè)獲得的毛利潤，按中華人民共和國稅法規(guī)定繳納合營企業(yè)所得稅后，扣除合營企業(yè)章程規(guī)定的儲備基金、職工獎勵及福利基金、企業(yè)發(fā)展基金，凈利潤根據(jù)合營各方注冊資本的比例進行分配。”《外資企業(yè)法實施細則》第58條規(guī)定：“外資企業(yè)依照中國稅法規(guī)定繳納所得稅后的利潤，應(yīng)當提取儲備基金和職工獎勵及福利基金�！薄豆痉ā返�177條規(guī)定：“公司分配當年稅后利潤時，應(yīng)當提取利潤的10%列入公司的法定公積金，并提取利潤的5%-10%列入公司法定公益金。”從性質(zhì)上講，外商投資企業(yè)的儲備基金、生產(chǎn)發(fā)展基金類同于盈余公積。所不同的是外商投資企業(yè)稅后利潤分配多了一項職工獎勵及福利基金，而職工獎勵及福利基金屬于負債性的而非屬于權(quán)益性的 .
那么，外商投資股份有限公司的利潤分配到底是應(yīng)當依據(jù)《公司法》的規(guī)定計提兩金（法定公積金和法定公益金），還是依據(jù)外商投資企業(yè)法的規(guī)定計提三金（儲備基金、生產(chǎn)發(fā)展基金和職工獎勵及福利基金）呢？ 我們認為：（1）如果先有外商投資企業(yè)，后為了股票上市等目的而改制為股份有限公司，并且改制為股份有限公司后外商投資的資本比例仍然在25%以上的，其利潤分配應(yīng)當按照外商投資企業(yè)法的規(guī)定，計提三金，以便公司會計政策前后保持一致；改制為股份有限公司后外商投資的資本比例如不到25%的，其利潤分配則應(yīng)當按照《公司法》的規(guī)定，計提兩金。（2）如果先有股份有限公司，后由于發(fā)行外資股而具備外商投資企業(yè)條件的（如外資股比例在25%以上，則具備中外合資經(jīng)營企業(yè)的有關(guān)法律條件），其利潤分配仍然應(yīng)當按照《公司法》的規(guī)定，計提兩金。
應(yīng)當指出，由于外商投資企業(yè)的利潤分配政策是在企業(yè)章程中確定的，如果該等外商投資股份有限公司章程中參照了《公司法》的規(guī)定，明確規(guī)定計提兩金，這應(yīng)當視為許可的辦法。