上海經(jīng)適房單套售價不得超過基準價20%
8月11日,記者獨家獲悉,一份由上海市發(fā)改委和上海市住房保障和房屋管理局共同擬定的《上海市經(jīng)濟適用住房價格管理試行辦法(征求意見稿)》(下稱《試行辦法》),已于近日在各區(qū)住房保障部門間征求意見。
去年至今,全國多個城市推出經(jīng)濟適用房,但也出現(xiàn)了各地經(jīng)適房定價遭質(zhì)疑認購者認為房價偏高棄購現(xiàn)象,今年6月武漢還爆出經(jīng)適房六連號的違規(guī)事件。上海在此時推出《試行辦法》正是為了規(guī)范經(jīng)適房的定價模式,減少和避免這類矛盾的產(chǎn)生。
《上海市經(jīng)濟適用住房試行管理辦法》已于6月下旬正式公布,14個配套文件也正在加緊制訂,計劃月底前形成初定稿,并將在今年下半年選擇閔行、徐匯兩區(qū)開展試點隨后在全市推開,《上海市經(jīng)適房價格管理試行辦法》即是配套文件之一。
《試行辦法》中對經(jīng)適房項目結(jié)算價格、銷售價格、租金價格的擬定均給予明確規(guī)定。有相關人員向記者表示,“經(jīng)適房結(jié)算價格和銷售價格之間的差價到底由市房管局統(tǒng)籌管理,還是留在各區(qū)房管部門”,將成為市、區(qū)縣相關部門爭論的焦點。
會有獨立審計報告
這份《試行辦法》征求意見稿分七頁,共二十一條,于8月10日到達各區(qū)住房保障管理部門,要求各區(qū)于本周內(nèi)反饋意見。
《試行辦法》的第四條至第八條對經(jīng)適房項目結(jié)算價格的擬定確規(guī)定,應當以保本微利為原則。第五條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施建設的經(jīng)濟適用住房項目結(jié)算價格由開發(fā)建設成本、利潤和稅金三部分構(gòu)成。其中開發(fā)建設成本包括征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、列入施工圖預(決)算項目的主體房屋建筑安裝工程費、營業(yè)性公共配套設施建設費、不超過上述費用之和2%的管理費以及貸款利息;利潤按照除管理費和貸款利息之外的開發(fā)建設成本的3%計算,稅金則按國家規(guī)定稅目和稅率計算。
經(jīng)適房的結(jié)算價格首先由建設單位提出書面定價申請,再由區(qū)(縣)住房保障機構(gòu)綜合考慮建設、財務、管理成本和稅費的基礎上擬定,經(jīng)房屋管理部門審定后確定。雖然《試行辦法》中并未提及對建設單位建設成本等定價依據(jù)的審計核算,但相關人士向記者透露,應該會有區(qū)縣指定的會計師事務所提供獨立第三方的審計報告。
此外,第七條規(guī)定:住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設施的建設費用、建設單位留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝工程費用及其應分攤費用、各種與住房開發(fā)建設無關的集資、贊助、捐贈費用以及各種賠償金、違約金、滯納金和罰金、按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應計入的費用,不得計入經(jīng)濟適用住房建設項目結(jié)算價格。
值得注意的是,《試行辦法》規(guī)定,經(jīng)適房建設單位分為兩種,一種通過招投標確定,在結(jié)算價格時允許留有3%的利潤空間;而由政府指定機構(gòu)直接組織建設的經(jīng)濟適用住房項目,結(jié)算價格僅由開發(fā)建設成本和稅金兩部分構(gòu)成,不得有利潤。
基準價格浮動不超20%
《試行辦法》的第九條至第十八條規(guī)定了經(jīng)適房銷售價格和租金價格的擬定辦法。規(guī)定明確,經(jīng)適房銷售基準價格和浮動幅度,以經(jīng)適房建設項目結(jié)算價格為基礎,綜合考慮本市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的經(jīng)濟承受能力,兼顧相鄰區(qū)域、地段內(nèi)普通商品住房和經(jīng)適房項目價格平衡等因素,由組織出售經(jīng)濟適用住房的區(qū)(縣)住房保障機構(gòu)在制定出售方案前擬定,其中擬定的浮動幅度上下均不得超過20%。
擬定的銷售基準價格和浮動幅度,經(jīng)區(qū)(縣)價格主管部門會同房管部門審核后,報區(qū)(縣)政府批準,并報是物價局和市房管局備案。經(jīng)適房單套銷售價格,由區(qū)(縣)住房保障機構(gòu)會同建設單位按照批準的銷售基準價格和浮動幅度,以銷售基準價格為基礎,計算樓層、朝向等差價。樓層、朝向等差價按增減的代數(shù)和為零的原則確定。經(jīng)濟適用住房單套銷售價格不得高于銷售基準價格及上浮幅度。
而對于經(jīng)適房租金的擬定,《試行辦法》明確,經(jīng)適房基準租金和浮動幅度同樣由組織出租經(jīng)適房的區(qū)(縣)住房保障機構(gòu),參照相同地段、質(zhì)量的商品住房市場租金的一定比例在制定出租方案前擬定,擬定的浮動幅度上下也不得超過20%。擬定的基準租金和浮動幅度同樣須經(jīng)房管部門審核后,報批區(qū)(縣)政府,并報市物價局和市房管局備案。
第十六條、十七條還規(guī)定,經(jīng)濟適用住房單套銷售價格、單套租金應當以一房一價形式明碼標價。經(jīng)適房銷售基準價格及其浮動幅度、基準租金及其浮動幅度,經(jīng)區(qū)(縣)價格主管部門會同房屋管理部門審核確定后,須由區(qū)(縣)住房保障機構(gòu)向社會公布。
《試行辦法》第十五條規(guī)定,經(jīng)濟適用住房的前期物業(yè)服務,由建設單位采取招投標方式選擇物業(yè)服務企業(yè),按約定提供物業(yè)服務。
集中建設的經(jīng)濟適用住房前期物業(yè)服務收費,按照本市住宅物業(yè)服務分等價收費辦法等有關規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后,由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準。
配建經(jīng)濟適用住房的物業(yè)服務收費執(zhí)行所在小區(qū)的物業(yè)收費標準。
經(jīng)濟承受能力未明確
雖然該《試行辦法》已較為清晰詳盡地規(guī)定了經(jīng)適房回購、銷售、出租價格的擬定辦法,但相關人士向記者表示,在操作層面上仍留有空白。
例如在經(jīng)適房銷售價格和出租價格的擬定上,僅籠統(tǒng)地規(guī)定要“綜合考慮本市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的經(jīng)濟承受能力,兼顧相鄰區(qū)域、地段內(nèi)普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目價格平衡等因素”,但中低收入價格經(jīng)濟承受能力如何確定、周邊普通商品房價格與經(jīng)適房售價的參考比例如何確定等問題,在目前這份征求意見稿中并未體現(xiàn)。
“這對于區(qū)縣相關部門來說留有一定的操作空間,可以根據(jù)各區(qū)縣實際情況擬定。如果在這份《試行辦法》對這些價格擬定的具體指標未作規(guī)定,那么各區(qū)縣也不會自行出臺一個統(tǒng)一標準,而是視不同項目而定。”相關人士向記者表示。
此外,各區(qū)縣住保部門爭議最大的,要屬這份《試行辦法》中的第十二條。該條規(guī)定:對經(jīng)濟適用住房項目介紹價格和銷售價格之間差價,應當設立財政專戶,由市財政局會同市住房保障房屋管理等有關部門按相關規(guī)定統(tǒng)籌管理。
“為什么區(qū)(縣)房管部門負責建設,但差價部分的管理權(quán)要上交到市主管部門呢?”相關人士表示,文件中可以規(guī)定差價部分的具體用途,比如說僅可用于保障性住房的收購等,但統(tǒng)籌管理權(quán)應下放到各區(qū)縣。更何況,經(jīng)適房還有一部分作為租賃房源,政府回購后僅憑極低的租金,根本不可能回收成本,區(qū)縣政府的資金壓力會很大。因此,差價部分的管理權(quán)可能將成為市住保局和各區(qū)(縣)住保部門爭議的焦點。
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