上海商業(yè)地產(chǎn)暗流涌動。

　　在前七月各類商業(yè)地產(chǎn)的租金和成交頻頻下滑的同時，8月伊始，各路資本不約而同地開始在上海高調(diào)布局。因回報率持續(xù)偏低而顯得沉寂的上海商業(yè)地產(chǎn)，由此大事頻頻：北軍南下，SOHO中國首次進(jìn)入上海商業(yè)地產(chǎn)市場；國企搬遷，中國商飛公司正式入駐以4.6億元價格自購的商飛大廈；本土企業(yè)發(fā)力，老牌滬企 上海新梅即將開出蘇州河北岸最大的時尚購物中心。

　　8月25日下午，坐在剛落成不久的甲級寫字樓時代金融中心的38樓辦公室，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)上市龍頭 世茂股份的董事長許榮茂告訴中國證券報記者，市場普遍對于商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)暖的心理預(yù)期不足的眼下，正是進(jìn)入和做強(qiáng)商業(yè)物業(yè)的大好時機(jī)。由于此刻的商業(yè)地產(chǎn)和資產(chǎn)的價格并不高，企業(yè)絕對要抓住這個機(jī)會多買土地和多談項(xiàng)目。他樂觀預(yù)計(jì)，這個適合企業(yè)“低吸”的“窗口期”下半年還將延續(xù)。

　　回報下滑與投資加速并存

　　與春季就已經(jīng)轉(zhuǎn)暖并一路火熱的住宅市場相比，上海商業(yè)地產(chǎn)上半年的表現(xiàn)堪稱萎靡。在剛剛過去的7月，上海商鋪市場成交價格跌至1.29萬元/平方米，環(huán)比下跌7.43%，辦公樓成交則減至11.88萬平方米，環(huán)比下降16.32%；至于租金，二季度浦東租金環(huán)比下跌8.5%，浦西則環(huán)比下跌10.5%.7月上海甲級寫字樓租金為7.99元/平方米/天，價格微降1個百分點(diǎn)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲上周末在上海的“商業(yè)地產(chǎn)博覽會”上表示，上半年商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)可以稱作“冰火兩重天”。據(jù)中國房協(xié)統(tǒng)計(jì)，上半年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積下降的城市有16個，北京、上海、深圳等城市的商業(yè)地產(chǎn)延續(xù)了租金下降的趨勢。上半年上海浦東寫字樓租金累計(jì)下跌11%，廣州甲級寫字樓的租金跌回2005年的水平，北京上半年新增的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量減少，空置率達(dá)到23%，同比增長3.4%，CBD租金和零售物業(yè)租金下降均較大。

　　但萎靡不振的數(shù)據(jù)卻被獨(dú)具慧眼的企業(yè)看作是雙刃劍，租金回報率、成交價格和成交量下滑的背后，涌現(xiàn)著各路資金尋覓“反周期”入市的良機(jī)。上海市投資學(xué)會副會長陳湛勻表示，商業(yè)地產(chǎn)需要反周期做——經(jīng)濟(jì)低的時候一定要有高的做法。他舉例稱，商業(yè)地產(chǎn)大鱷新鴻基在經(jīng)濟(jì)周期好的時候，就拼命抓銷售；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于低點(diǎn)時候，就抓租賃，靠左手銷售、右手租賃，17年中一直高居香港股票市場市值十大地產(chǎn)公司之首。

　　旗下也有香港上市公司的許榮茂便是“反周期”操作的贊成者，他表示，商業(yè)地產(chǎn)的走強(qiáng)是必然，只是和住宅市場有“時間差”而已，“經(jīng)濟(jì)一旦回暖，不會一邊獨(dú)冷一邊獨(dú)熱，只是有的領(lǐng)域快一步，有的領(lǐng)域慢一步”。

　　上海統(tǒng)計(jì)局人士透露，1-7月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資777.15億元，比去年同期增長0.9%.其中，上半年火爆的商品住宅市場的背后，新增投資為451.37億元，比去年同期下降6.2%；而表面平淡的辦公樓市場投資103.8億元，增長8%.據(jù)統(tǒng)計(jì)，加上商鋪和其他物業(yè)投資，住宅市場外的物業(yè)投資已經(jīng)超過300億元。

　　“價值洼地”

　　一位資深商業(yè)地產(chǎn)研究人士25日表示，目前上海新天地項(xiàng)目的“慢燉”模式已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)玩家的共識，大家提前布局的主要理由：一是做好拉長回報周期的準(zhǔn)備；二是著眼于當(dāng)前與住宅市場已經(jīng)形成巨大價差的商業(yè)地產(chǎn)價格。

　　上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶表示，相對于住宅市場，目前上海的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量充分，甚至市場上常常會出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價格低于同區(qū)域住宅的現(xiàn)象。這樣的市場狀況，對于有商業(yè)經(jīng)營能力或購買能力的投資者來說是不可多得的機(jī)會。

　　剛剛通過收購東海廣場進(jìn)入上海市場的潘石屹便是瞄準(zhǔn)了“撿便宜”的心理，他在日前慶賀SOHO中國進(jìn)入上海的“上海之夜”上表示，接下來在上海拿地還是拿項(xiàng)目，要看“什么便宜拿什么”。他表示，上海的商業(yè)地產(chǎn)相對住宅市場還是便宜的。

　　許榮茂表示，現(xiàn)在正是商業(yè)物業(yè)買地的好機(jī)會，等大家都醒悟過來、預(yù)期一致時，商業(yè)地價也高了，再進(jìn)入的成本就高了。世茂對商業(yè)物業(yè)的前景非�？春�，目前世茂的一大優(yōu)勢，是手中有6百多萬平方米的土地；但世茂認(rèn)為當(dāng)前時機(jī)難得，如果市場繼續(xù)按目前的情況發(fā)展，公司手中的土地很快就會用完，所以目前正在集中精力在環(huán)渤海灣的大連、天津、濟(jì)南、北京等頻頻談土地項(xiàng)目，在新一輪發(fā)展機(jī)遇和商業(yè)物業(yè)沒有明顯好轉(zhuǎn)之前多拿項(xiàng)目。

　　世茂股份剛剛在8月24日股東大會上通過議案，擬通過非公開發(fā)行1.5億股股票，募資近20億元，投向包括長三角、環(huán)渤海兩大區(qū)域的商業(yè)物業(yè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前普遍擔(dān)心住宅市場目前有些偏熱，剛剛開始回暖的商業(yè)物業(yè)才是繼住宅市場之后另一個“價值洼地”，許榮茂表示，隨著上半年內(nèi)需和消費(fèi)穩(wěn)步增長，今后的商業(yè)物業(yè)發(fā)展只會更加好，此外還有一個對企業(yè)關(guān)鍵的政策因素：與住宅市場的二套房貸政策等開始加緊不同，商業(yè)物業(yè)受政策調(diào)控影響也小。潘石屹也表示，無論從租金回報率，還是家庭收入比，北京、上海住宅價格從任何角度都是偏高，然而中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于增長的通道，因此房價不能只從價格指數(shù)來看。

　　各路資本“反周期”布局

　　如果此前各路資本的投入還是常規(guī)和試探性的話，8月上海商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向尤其明顯。一位房產(chǎn)中介人士昨天表示，目前投資商業(yè)物業(yè)的客戶逐漸增多。近日一位本地投資客花293萬元剛買的145平方米創(chuàng)智坊寫字樓，就以8000元/月的價格出租給周邊高校教授的企業(yè)辦公；而該處即將推出的100多套集商、住、辦多功能于一體的房源已經(jīng)有300多組意向客戶作過登記。

　　微觀層面的財富故事或許還是個案，大手筆的投資則在這個夏天頻頻產(chǎn)生。8月還沒有走完，上海寫字樓市場的三筆交易總金額就達(dá)到34.56億元。

　　8月18日潘石屹宣布24.5億收購素有上海第一爛尾樓之稱的東海廣場，單價達(dá)到3.5萬元/平方米。然而，與潘石屹的信心同樣強(qiáng)勁的還有上海農(nóng)村商業(yè)銀行和國投亞華。易居中國報告顯示，前者8月3日以10.48億元買下了中融碧玉藍(lán)天的10個樓面和4個鋪位，成交單價達(dá)到49705元/平方米，后者8月16日以9.58億買下了上海港國際客運(yùn)中心的638號樓，成交單價達(dá)到59500元/平方米。相比之下，位于南京西路商圈的東海廣場，35000元/平方米的收購均價就顯得相對便宜。

　　房產(chǎn)分析師薛建雄認(rèn)為，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回暖，特別是國企、房地產(chǎn)、金融及相關(guān)服務(wù)類企業(yè)的經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)日趨明顯，帶動了寫字樓市場的加速回暖。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月前22天產(chǎn)權(quán)式寫字樓的銷售量就達(dá)到12.5萬平方米，比7月全月的11.9萬平方米還多出5%；26880元/平方米的成交均價比7月的18158元/平方米高了48%，與歷史最高均價08年10月的28905元/平方米相比，僅差7%。

　　不過，眾多分析人士仍然對火熱成交數(shù)據(jù)保持謹(jǐn)慎，并表示，在8月這一房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，上海商業(yè)地產(chǎn)卻以這樣一副火熱的姿態(tài)開始了“拐點(diǎn)”之旅，不過這一勢頭能否持續(xù)，還有待拭目觀察。“毫無疑問，上海將會在商業(yè)地產(chǎn)的世界舞臺上扮演更加重要的角色，但8月的高增長可能難以持續(xù)保持”。