去年年底以來(lái)，國(guó)務(wù)院相繼發(fā)布了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)四條”和“國(guó)十一條”。近日，北京率先發(fā)布了貫徹落實(shí)“國(guó)11條”的具體辦法。專家表示，兩會(huì)前后，地方政府的調(diào)控措施將陸續(xù)出臺(tái)，而三月能否出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情還很難說(shuō)。

　　解讀

　　北京調(diào)控力度比中央更嚴(yán)

　　北京市11個(gè)相關(guān)職能部門(mén)于21日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)（2010）4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。

　　知名地產(chǎn)專家韓世同接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，這個(gè)“北京版國(guó)十一條”要比中央的“國(guó)十一條”更嚴(yán)。

　　《意見(jiàn)》要求，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)各類政策性住房占全市住房新開(kāi)工套數(shù)的50%以上。“也就是以后新增供應(yīng)中，有一半都是政策性住房，這在香港都是經(jīng)過(guò)20多年才做到的，因此，對(duì)商品房的打擊會(huì)非常大。”韓世同表示。

　　此外，在限外令和開(kāi)發(fā)商房源公開(kāi)上也要嚴(yán)很多。韓世同指出，“取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)3日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)對(duì)外銷售。在廣州目前最快也是5天。”

　　上海易居中國(guó)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭也有同樣的看法，他指出，《意見(jiàn)》規(guī)定個(gè)人銷售未滿5年的普通住房時(shí)，要享受個(gè)人所得稅按總額1%繳納的優(yōu)惠，必須符合營(yíng)業(yè)稅按全額繳納的前提。

　　趨勢(shì)

　　兩會(huì)前后各地會(huì)相繼出手

　　一年一度的“兩會(huì)”即將召開(kāi)，而樓市必將成為今年“兩會(huì)”討論的熱點(diǎn)。多數(shù)業(yè)內(nèi)專家表示，在兩會(huì)前后，各地方政府的調(diào)控細(xì)則將陸續(xù)跟風(fēng)出臺(tái)。

　　韓世同對(duì)本報(bào)記者表示，最近地方政府肯定會(huì)連續(xù)出招的，“國(guó)十一條是在國(guó)家層面，地方政府落實(shí)細(xì)則是大勢(shì)所趨。”

　　實(shí)際上，自去年年底“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”出臺(tái)后，不少地方政府已經(jīng)先后采取了一些相應(yīng)的措施。“去年年底以來(lái)，廣州市加大了市場(chǎng)的調(diào)控力度，積極增加限價(jià)房等保障性住房的供應(yīng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地也出臺(tái)了新的管理辦法。”韓世同表示。

　　此外，北京國(guó)土局暫停了8家發(fā)展商的拿地資格，上海在去年年底出臺(tái)了“滬四條”，南寧更將成為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。南京市也在近日將個(gè)人住房公積金最高可貸額度由30萬(wàn)元降至20萬(wàn)元。

　　影響

　　3月“小陽(yáng)春”或難以再現(xiàn)

　　每年的3月份都是樓市的小陽(yáng)春行情，2009年更為明顯。

　　著名房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓對(duì)本報(bào)記者表示，在政策影響逐漸消化后，2010年3月樓市非常有可能重現(xiàn)2009年3月樓市“小陽(yáng)春”的旺盛景象。

　　楊紅旭也表示，“小陽(yáng)春”幾乎每年都有，“4月成交量反彈，4月還會(huì)，5月、6月能否持續(xù)就難說(shuō)了。如果今年的小陽(yáng)春反彈不高，則下半年形勢(shì)就不樂(lè)觀了。”

　　不過(guò)，韓世同持相反的觀點(diǎn)。“今年的小陽(yáng)春可能不會(huì)出現(xiàn)。”他認(rèn)為，“去年春節(jié)前樓市處于一個(gè)比較合理的價(jià)位，而今年1月廣州十區(qū)一手住宅成交均價(jià)已達(dá)11577元/平方米，創(chuàng)下歷史最高價(jià)位。此外，去年的政策基調(diào)是救市，今年就不同。”

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，北京部分漲幅過(guò)快的地區(qū)，房?jī)r(jià)或?qū)⒚媾R盤(pán)整或者小幅下跌。