資質(zhì)差、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱的房產(chǎn)開發(fā)商瀕臨淘汰，而具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)商則能夠脫穎而出。這樣的優(yōu)勝劣汰提升了整個(gè)行業(yè)的活力，從長(zhǎng)期看其實(shí)是降低了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的經(jīng)濟(jì)述評(píng)稱，無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面，目前都不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，“房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在長(zhǎng)達(dá)十年的房?jī)r(jià)上漲之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向理性回歸�！�
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的論述可謂擲地有聲，同時(shí)也使得有關(guān)房?jī)r(jià)問(wèn)題的爭(zhēng)論達(dá)到極致。與統(tǒng)計(jì)局觀點(diǎn)不同的是，在之前的言論層面上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市呼吁才是市場(chǎng)的主要論調(diào)。從深圳房地產(chǎn)千億斷供傳聞，到各地的土地流拍、開發(fā)商面臨倒閉，乃至對(duì)于相關(guān)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分析，無(wú)不在放大著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至直接將房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)引向金融風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)衰退等重大問(wèn)題上。
房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的些許波動(dòng)即引發(fā)了業(yè)界的巨大不安，這與之前房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲時(shí)，公眾利益受到侵害卻長(zhǎng)期無(wú)法得到彌補(bǔ)，形成強(qiáng)烈反差。據(jù)此來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代的終結(jié)其實(shí)是太晚了。而從房?jī)r(jià)下跌的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)看，不僅不會(huì)影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，反而有助于行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。
美國(guó)救市中國(guó)就得救，是謬誤
救市論者引用美國(guó)政府針對(duì)次貸危機(jī)的一系列干預(yù)措施，據(jù)此認(rèn)為國(guó)內(nèi)調(diào)控部門也應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施以援手。這一邏輯推理存在明顯謬誤。美國(guó)次貸危機(jī)從表面看是房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退使然，但美國(guó)政府的救市舉措?yún)s絕非單單為了挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退，其根本意圖是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)放大到金融市場(chǎng)當(dāng)中。此次危機(jī)之所以被命名為“次貸危機(jī)”，正是由于次貸等金融產(chǎn)品的作用，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的放大。所以，維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定，才是美國(guó)政府直接干預(yù)的根本原因。
反觀國(guó)內(nèi)，盡管目前部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了波動(dòng)，但是由此而蔓延到金融市場(chǎng)，乃至威脅整體金融市場(chǎng)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)卻并不明顯。其一，房地產(chǎn)貸款規(guī)模在全部貸款總量中所占比重并不大。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，銀行房貸（包括個(gè)人貸款和開發(fā)貸款）只占銀行貸款總量的不到20%.因此，即便房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的壞賬，也并不意味著銀行風(fēng)險(xiǎn)隨之急劇放大；其二，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)間并未形成明顯的紐帶關(guān)系。在美國(guó)，大量的次級(jí)貸款和資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，把房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)走勢(shì)聯(lián)系起來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退直接引發(fā)了證券指數(shù)的暴跌。而在國(guó)內(nèi)，類似的金融環(huán)境尚未成形，也就隔斷了房地產(chǎn)市場(chǎng)向資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
用房?jī)r(jià)收入比衡量房?jī)r(jià)
面對(duì)關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的諸多聲音，需要明確判斷的是，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格究竟是高還是低。對(duì)于這一問(wèn)題，理應(yīng)從自住和投資兩個(gè)角度來(lái)分別判斷。對(duì)于前者，從國(guó)際慣例來(lái)看，衡量房?jī)r(jià)是否合理的最重要標(biāo)準(zhǔn)，就是房?jī)r(jià)收入比。而以此為標(biāo)準(zhǔn)，即便是在本輪房?jī)r(jià)下跌最為明顯的深圳，其房?jī)r(jià)依然處于較高狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，5月份該市一手房交易均價(jià)為11014元/平方米，而深圳人均可支配收入不過(guò)每年2萬(wàn)元多一點(diǎn)。按照三口之家、購(gòu)買90平方米住宅計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比仍然在15倍以上，遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的3～6倍的水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)自主需求的泡沫清晰無(wú)疑。而對(duì)于投資需求，不能等同于投機(jī)市場(chǎng)需求。長(zhǎng)期房產(chǎn)投資的市場(chǎng)泡沫衡量，目前常用的衡量方法是房屋出租回報(bào)率。與樓價(jià)不斷飆升形成鮮明對(duì)比的是，各地的房屋出租價(jià)格幾乎都是原地踏步。上海一些高端住宅的出租回報(bào)率僅有4%，這一投資回報(bào)水平甚至遠(yuǎn)不及同期的通貨膨脹率。
房?jī)r(jià)收入比這些看似簡(jiǎn)單的衡量工具，往往也是最有效的，它能夠讓我們準(zhǔn)確地判別房地產(chǎn)“救市”論究竟是否正確。近期有很多呼吁房地產(chǎn)救市的言論，都引用了美國(guó)針對(duì)次貸危機(jī)的救市舉措，甚至以近期美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)援助法案等為例證，呼吁國(guó)內(nèi)也采取相應(yīng)的“救市”政策。其實(shí)，這樣的對(duì)比根本站不住腳，完全忽略了兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大差異。事實(shí)上，在1975～2005年長(zhǎng)達(dá)三十年時(shí)間內(nèi)，美國(guó)平均的房?jī)r(jià)收入比始終在4倍左右。即便是在2005、2006年的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”期，美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比也沒有超過(guò)5倍，這一比例甚至不足國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)水平的一半。但即便如此，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是陷入到了衰退之中，并且最終引爆了次貸危機(jī)。
全行業(yè)暴利局面 不可能持續(xù)存在
不僅如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的適度波動(dòng)，反而有助于整個(gè)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。始于1998年住房改革的房產(chǎn)牛市行情，持續(xù)至今已經(jīng)達(dá)十年之久。業(yè)內(nèi)近6000家房地產(chǎn)開發(fā)商享受著長(zhǎng)達(dá)十年的暴利，也習(xí)慣了市場(chǎng)的只漲不跌。這種狀況的長(zhǎng)期持續(xù)，最終使得市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)能幾近喪失。自去年10月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入到供求平衡觀望期，一些資質(zhì)差、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱的房地產(chǎn)開發(fā)商瀕臨淘汰，而一些具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)商則能夠脫穎而出。這樣的優(yōu)勝劣汰提升了整個(gè)行業(yè)的活力，從長(zhǎng)期看其實(shí)是降低了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。
在有房不愁賣的時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)商只需習(xí)慣性順勢(shì)漲價(jià)即可。當(dāng)開發(fā)商在為各種關(guān)系買房的“條子”發(fā)愁，在為如何阻攔瘋狂的購(gòu)房者而焦慮時(shí)，顯然，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)把基本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)屬性擯棄。正如古語(yǔ)所言，“由簡(jiǎn)入奢易，由奢入簡(jiǎn)難”。享受慣了榮華富貴，遠(yuǎn)離競(jìng)爭(zhēng)壓力的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不利于行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
值得注意的是，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變局，正是在業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)的推動(dòng)下開始的。深圳萬(wàn)科作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍者，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)大張旗鼓打響降價(jià)第一槍的企業(yè)。萬(wàn)科在上海等一線城市的樓盤率先宣布降價(jià)，并且承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，這些舉動(dòng)直接影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)估值體系。與萬(wàn)科相對(duì)應(yīng)的，同樣在酒店公寓等細(xì)分市場(chǎng)占據(jù)優(yōu)勢(shì)品牌地位的SOHO中國(guó)，卻逆勢(shì)宣布將上調(diào)房?jī)r(jià)，試圖用漲價(jià)來(lái)打破市場(chǎng)的低迷。
這些房產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍性人物的舉動(dòng)，一舉打破了之前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)淡盡的格局，意味著市場(chǎng)規(guī)律開始重新回歸。后發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)，必須要盡快選擇自己的價(jià)格定位，做出明確而完整的市場(chǎng)策略規(guī)劃，并且付諸于實(shí)施，否則就將被市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)淘汰。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期規(guī)律表明，全行業(yè)暴利局面不可能持續(xù)存在。據(jù)此來(lái)看，價(jià)格已經(jīng)持續(xù)上漲十年之久的房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)透支了享受暴利的快樂。事實(shí)上，市場(chǎng)規(guī)律的作用只會(huì)是暫時(shí)隱退，但絕不會(huì)消失，最終由市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮作用是必然。對(duì)于業(yè)內(nèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)，盡快做出方向性選擇和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，才是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的首要任務(wù)，畢竟數(shù)千家房產(chǎn)開發(fā)商并存的局面是不可能長(zhǎng)期存在的，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)化是必然的結(jié)果。
我們或許應(yīng)該為地產(chǎn)泡沫破裂后行業(yè)獲得長(zhǎng)期新生而慶幸。因?yàn)橹挥薪?jīng)歷過(guò)大浪淘沙的房產(chǎn)市場(chǎng)，才可能真正讓公眾實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想。從這個(gè)意義上講，只有經(jīng)歷了房?jī)r(jià)理性調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)才能迎來(lái)真正的健康發(fā)展時(shí)代。
馬洪漫 上海第一財(cái)經(jīng)頻道主持人 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士
