第一章  總則

　　第一條  為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評估準則——基本準則》，制定本準則。

　　第二條  本準則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。

　　第三條  本準則所稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。

　　第四條  注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守本準則。

　　第五條  注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與不動產(chǎn)價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準則。

　　第二章  基本要求

　　第六條  注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估基本準則，并考慮其他評估準則的相關(guān)規(guī)定。

　　第七條  注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當具備不動產(chǎn)評估相關(guān)專業(yè)知識和相應(yīng)的評估經(jīng)驗，具備從事不動產(chǎn)評估的專業(yè)勝任能力。

　　第八條  注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當明確評估對象，根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當?shù)膬r值類型，恰當運用評估方法，形成合理的評估結(jié)論。

　　第九條  注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當關(guān)注不動產(chǎn)的權(quán)屬，要求委托方對不動產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當對不動產(chǎn)的權(quán)屬資料進行必要的查驗。

　　第十條  不動產(chǎn)評估應(yīng)當在評估對象符合使用管制要求的情況下進行。對于不動產(chǎn)使用的限制條件，應(yīng)當以有關(guān)部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標為依據(jù)。

　　第十一條  當不動產(chǎn)存在多種利用方式時，應(yīng)當在合法的前提下，以最優(yōu)利用方式進行評估。

　　第十二條 注冊資產(chǎn)評估師對不動產(chǎn)進行評估所采用的評估方法可以參考相關(guān)的國家標準。

　　第三章  操作要求

　　第十三條  注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當要求委托方明確不動產(chǎn)包含的內(nèi)容和評估結(jié)果的預期用途，確定不動產(chǎn)評估對象和評估目的。不動產(chǎn)評估對象，可以是不動產(chǎn)對應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動產(chǎn)對應(yīng)的部分權(quán)益。

　　不動產(chǎn)評估目的包括不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險、稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動，以及財務(wù)報告目的等。

　　第十四條  注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當全面了解不動產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌握評估對象的主要特征。

　　第十五條  注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當根據(jù)評估目的和不動產(chǎn)具體情況進行合理假設(shè)。

　　第十六條  不動產(chǎn)組成部分的價值存在相互影響關(guān)系。建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損的可能。如果建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損情形，評估土地使用權(quán)價值時應(yīng)當合理計算該損失金額并加以扣除。

　　第十七條  對于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當關(guān)注設(shè)備安裝工程與不動產(chǎn)的關(guān)系，合理進行區(qū)分，并應(yīng)當考慮機器設(shè)備等資產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。

　　第十八條  注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，一般情況下，應(yīng)當對所評估的不動產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，明確不動產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如果采用抽樣等方法對不動產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風險。

　　對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的部分，應(yīng)當采取適當措施加以判斷并予以恰當披露。

　　第十九條  對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當根據(jù)不動產(chǎn)的價值特性和資產(chǎn)特點，通過設(shè)計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標準等技術(shù)資料，結(jié)合對不動產(chǎn)的現(xiàn)場查看，了解不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費用分攤、建設(shè)周期以及收益等情況。

　　第二十條  注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當關(guān)注不動產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。

　　第二十一條  注冊資產(chǎn)評估師在利用其他評估機構(gòu)出具的不動產(chǎn)評估報告時，應(yīng)當對其不動產(chǎn)評估結(jié)果進行必要的分析和判斷，合理加以利用。

　　第四章  評估方法

　　第二十二條  注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當根據(jù)評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，恰當選擇評估方法。

　　第二十三條  注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當收集足夠的交易實例。收集交易實例的信息一般包括：

　?。ㄒ唬┙灰讓嵗幕緺顩r，主要有：名稱、坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等；

　　（二）成交日期；

　　（三）成交價格，包括總價、單價及計價方式；

　?。ㄋ模└犊罘绞?；

　?。ㄎ澹┙灰浊闆r，主要有交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動機等。

　　第二十四條  用作參照物的交易實例應(yīng)當具備下列條件：

　　（一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與評估對象類似；

　?。ǘ┏山蝗掌谂c評估基準日接近；

　?。ㄈ┙灰最愋团c評估目的吻合；

　?。ㄋ模┏山粌r格為正常價格或者可修正為正常價格。

　　第二十五條  注冊資產(chǎn)評估師運用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當進行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。

　　交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準日的價值。不動產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，可以分為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正。

　　第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當了解：

　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)應(yīng)當具有經(jīng)濟收益或者潛在經(jīng)濟收益；

　　（二）不動產(chǎn)未來收益及風險能夠較準確地預測與量化；

　?。ㄈ┎粍赢a(chǎn)未來收益應(yīng)當是不動產(chǎn)本身帶來的收益；

　?。ㄋ模┎粍赢a(chǎn)未來收益包含有形收益和無形收益。

　　第二十七條  注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。

　?。ㄒ唬┦找嫫谙迲?yīng)當根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，并根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定；

　　（二）確定凈收益時應(yīng)當考慮未來收益和風險的合理預期；

　?。ㄈ┱郜F(xiàn)率與不動產(chǎn)的收益方式、收益預測方法、風險狀況有關(guān)，也因不動產(chǎn)的組成部分不同而存在差異。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當與預期收益口徑保持一致。

　　第二十八條 運用收益法評估不動產(chǎn)時，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。

　　第二十九條  注冊資產(chǎn)評估師運用成本法評估不動產(chǎn)，估算重置成本時，應(yīng)當了解：

　　（一）重置成本采用客觀成本；

　　（二）不動產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當在兩者之間合理劃分或者分攤，避免重復計算或者漏算；

　　（三）不動產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當評估對象為具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)時，應(yīng)當盡量采用復原重置成本。

　　第三十條  注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當對不動產(chǎn)所涉及的土地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟壽命年限及設(shè)施設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限進行分析判斷，合理確定不動產(chǎn)的經(jīng)濟壽命年限。

　　第三十一條  注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。確定建筑物的實體性貶值時，應(yīng)當綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。

　　確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應(yīng)當考慮土地使用權(quán)自動續(xù)期的影響。當土地使用權(quán)自動續(xù)期時，應(yīng)當根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命年限確定其貶值額。

　　第三十二條 注冊資產(chǎn)評估師運用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當了解：

　　（一）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價值可以合理確定的不動產(chǎn)；

　　（二）開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值是開發(fā)完成后不動產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值；

　?。ㄈ┖罄m(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤包括：后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產(chǎn)的稅費等；

　?。ㄋ模┘僭O(shè)開發(fā)方式應(yīng)當是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。

　　第三十三條  注冊資產(chǎn)評估師運用基準地價修正法評估土地使用權(quán)價值時，應(yīng)當根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準地價內(nèi)涵的差異，合理確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的情況下，調(diào)整內(nèi)容一般包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度修正等。

　　第五章  企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估

　　第三十四條  企業(yè)所擁有的不動產(chǎn)通常在存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無形資產(chǎn)等科目中核算。

　　第三十五條  在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當關(guān)注企業(yè)經(jīng)營方式及不動產(chǎn)實際使用方式對不動產(chǎn)價值的影響。

　　第三十六條  在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當結(jié)合企業(yè)價值評估的價值類型合理設(shè)定不動產(chǎn)評估的假設(shè)前提和限制條件。

　　第三十七條  在企業(yè)價值評估中，作為存貨的房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)的價值影響因素存在差異。

　　第三十八條  在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師進行不動產(chǎn)評估時，應(yīng)當分析不動產(chǎn)的財務(wù)核算方式以及是否存在不動產(chǎn)未結(jié)合同和尚未支付款項，明確不動產(chǎn)的評估價值內(nèi)涵與實際的支出、尚未發(fā)生的支出之間的關(guān)系，避免重復計算或者漏算。

　　第三十九條  在企業(yè)價值評估中，不動產(chǎn)作為企業(yè)資產(chǎn)的組成部分，評估價值受其對企業(yè)貢獻程度的影響。

　　第四十條  在企業(yè)價值評估中，對于溢余不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當考慮不動產(chǎn)的持有目的、收益狀況和實現(xiàn)交易的可能性，采用恰當?shù)脑u估方法，合理確定其評估價值。

　　第六章  披露要求

　　第四十一條  注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當在履行必要的評估程序后，根據(jù)《資產(chǎn)評估準則——評估報告》編制評估報告，并進行恰當披露。

　　第四十二條 無論單獨出具不動產(chǎn)評估報告，還是將不動產(chǎn)評估作為評估報告的組成部分，注冊資產(chǎn)評估師都應(yīng)當在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。

　　第四十三條  注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，在編制評估報告時應(yīng)當對不動產(chǎn)的總體情況、主要特點和權(quán)屬狀況進行披露。

　　第四十四條  評估報告應(yīng)當說明利用其他評估機構(gòu)的不動產(chǎn)評估報告的情況。

　　第七章  附 則

　　第四十五條 本準則自2008年7月1日起施行。

　　（中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準則——評估報告》等7項資產(chǎn)評估準則的通知，中評協(xié)[2007]189號，2007年11月28日）