各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，揚(yáng)州培訓(xùn)中心，長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院：

　　1993年12月13日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，財(cái)政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。為了做好對(duì)土地增值稅的宣傳解釋工作，我們擬定了《土地增值稅宣傳提綱》，現(xiàn)發(fā)給你們。為使納稅單位和個(gè)人充分了解土地增值稅的有關(guān)規(guī)定和繳納方式。

　　增強(qiáng)依法納稅的觀念。請(qǐng)你們結(jié)合本地情況，采取多種形式廣為宣傳。

　　附：土地增值稅宣傳提綱

　　一、什么是土地增值稅

　　土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。國(guó)務(wù)院在1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》），財(cái)政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》）。土地增值稅從1994年1月1日起在全國(guó)開(kāi)征。

　　二、為什么要開(kāi)征土地增值稅？

　　開(kāi)征土地增值稅，主要是國(guó)家運(yùn)用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的健康發(fā)展。具體為：

　?。ㄒ唬╅_(kāi)征土地增值稅，是適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢(shì)，增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)調(diào)控的需要。改革開(kāi)放前，我國(guó)土地管理制度一直采取行政劃撥方式，土地實(shí)行無(wú)償無(wú)限期使用，但不允許買(mǎi)賣(mài)土地。實(shí)踐證明，這種土地使用管理制度不利于提高土地資源的使用效益。自1987年我國(guó)對(duì)土地使用制度進(jìn)行改革，實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)的有償出讓和轉(zhuǎn)讓后，極大地促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立，對(duì)提高土地使用效益，增加國(guó)家財(cái)政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生了積極作用。

　　但是，由于有關(guān)土地管理的各項(xiàng)制度滯后，以及行政管理上的偏差，在房地產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。特別是92年及93年上半年，我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)持續(xù)高溫，炒買(mǎi)如實(shí)房地產(chǎn)情況嚴(yán)重，使得很多資金流向了房地產(chǎn)，極大地浪費(fèi)了國(guó)家的資源和財(cái)力，國(guó)家土地資金收益大量流失，嚴(yán)重沖擊和危害了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)健康發(fā)展。為扭轉(zhuǎn)這一局面，國(guó)家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，其中一項(xiàng)就是開(kāi)征土地增值稅，這也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。

　?。ǘ?duì)土地增值課稅，其主要目的是為了抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)土地獲取暴利的行為，以保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展。土地增值主要是二方面原因，一是自然增值，由于土地資源是有限的，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生產(chǎn)和生活建設(shè)用地?cái)U(kuò)大，土地資源相對(duì)發(fā)生緊缺或改善了投資環(huán)境，導(dǎo)致土地價(jià)格上升。二是投資增值，把“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，建成各種生產(chǎn)、生活、商業(yè)設(shè)施，形成土地增值。土地屬?lài)?guó)家所有，建國(guó)以來(lái)，國(guó)家在城市建設(shè)方面投入了大量資金，搞了許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這是土地增值的一個(gè)重要因素，對(duì)這部分土地增值收益，國(guó)家理應(yīng)參與土地增值收益分配，并取得較大份額。征收土地增值稅有利于減少?lài)?guó)家土地資源增值收益的流失，同時(shí)，對(duì)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合理收益給予保護(hù)，使其能夠得到一定的回報(bào)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。

　　但對(duì)炒買(mǎi)炒賣(mài)房地產(chǎn)獲取暴利者，則要用高稅率進(jìn)行調(diào)節(jié)。這樣就可以起到保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展、遏制投機(jī)者牟取暴利的行為，維護(hù)國(guó)家整體利益的作用。

　?。ㄈ┮?guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式，增加國(guó)家財(cái)政收入，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。目前，我國(guó)涉及到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的稅收，主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅等。這些稅對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益只起一般的調(diào)節(jié)作用，對(duì)房地產(chǎn)交易因土地增值所獲得的過(guò)高收入起不到特殊的調(diào)節(jié)作用。開(kāi)征土地增值稅能對(duì)土地增值的過(guò)高收入進(jìn)行調(diào)節(jié)，并為增加國(guó)家財(cái)政收入開(kāi)辟新稅源。土地增值收入屬于地方財(cái)政收入，地方可集中財(cái)力用于地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，同時(shí)，開(kāi)征土地增值稅可以規(guī)范土地增值收益約分配制度，統(tǒng)一各地土地增值收益收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　總之，開(kāi)征土地增值稅對(duì)于維護(hù)國(guó)家利益，合理分配國(guó)家土地資源收入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生積極作用。

　　三、制定土地增值稅所遵循的原則是什么？

　　根據(jù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行調(diào)控的要求，在研究制定土地增值稅時(shí)遵循了以下三個(gè)原則：

　?。ㄒ唬┮行У囊种瞥促I(mǎi)炒賣(mài)“地皮”、“樓花”等牟取暴利的投機(jī)行為，防止擾亂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的行為。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)，并實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)增值率高的多征稅，增值率低的少征稅，充分體現(xiàn)對(duì)過(guò)高增值收益進(jìn)行有效調(diào)節(jié)的作用。

　?。ǘ┚S護(hù)國(guó)家權(quán)益，防止國(guó)家土地增值收益流失，增加國(guó)家財(cái)政收入，土地資源屬?lài)?guó)家所有，國(guó)家為整治和開(kāi)發(fā)國(guó)土投入了巨額資金，國(guó)家理應(yīng)參與土地增值收益分配，增加國(guó)家財(cái)政收入，用于國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

　?。ㄈ┍Ｗo(hù)從事正當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者的合法利益，使其得到一定的投資回報(bào)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。制定的土地增值稅政策，對(duì)正當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率和通脹因素是有照顧的，以區(qū)別于房地產(chǎn)交易的投機(jī)行為，這樣一方面制約和抑制了房地產(chǎn)的投機(jī)和炒賣(mài)，另一方面又保護(hù)了正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。

　　四、土地增值稅的征收范圍是如何規(guī)定的？

　　根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地位用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因?yàn)?，根?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門(mén)依照相關(guān)法律來(lái)處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)粦?yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過(guò)繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

　　五、土地增值稅的征稅對(duì)象是什么？

　　土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

　　計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行核實(shí)，對(duì)隱瞞收入等情況要按評(píng)估價(jià)格確定其轉(zhuǎn)讓收入。扣除項(xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

　　（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）是指銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂榱吮阌谟?jì)算操作，《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％以?xún)?nèi)予以扣除。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

　?。ㄋ模┡f房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋、及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

　?。ㄎ澹┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

　　（六）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

　　六、具體計(jì)算增值額時(shí)應(yīng)注意什么？

　　在具體計(jì)算增值額時(shí)，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：

　?。ㄒ唬?duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買(mǎi)“炒”賣(mài)地皮的行為。

　?。ǘ?duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　?。ㄈ?duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20％的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào)，以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極性。

　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額（即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值），以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金。這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。

　　七、土地增值稅的納稅義務(wù)人都包括哪些？

　　土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶(hù)以及其他單位和個(gè)人。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。因此，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外國(guó)公民、華僑，以及港澳臺(tái)同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅。

　　八、土地增值稅的稅率是如何規(guī)定的？

　　土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60％。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。

　　在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個(gè)級(jí)次：即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。

　　土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。如增值額未超過(guò)項(xiàng)目金額50％的部分，包括50％在內(nèi)，均適用30％的稅率。

　　九、土地增值稅的減免稅政策規(guī)定有哪些？

　　按照《條例》和《細(xì)則》的規(guī)定，土地增值稅減免稅共有四條：

　?。ㄒ唬┘{稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的（含20％），免征土地增值稅。但增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅（包括未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的部分）。這是考慮到我國(guó)人民居住條件仍然較差，對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅而增值較低的予以免稅，而對(duì)增值較高的就全部增值額征稅，有利于控制普通標(biāo)準(zhǔn)住宅售價(jià)，促進(jìn)和保證其健康發(fā)展。

　?。ǘ┮驀?guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。這是因?yàn)?，政府在進(jìn)行城市建設(shè)和改造時(shí)需要收回一些土地使用權(quán)或征用一些房產(chǎn)，國(guó)家要給予納稅人適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，免予征收土地增值稅是應(yīng)該的。

　?。ㄈ┮虺鞘惺姓?guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。根據(jù)城市規(guī)劃，污染、擾民企業(yè)（主要是指企業(yè)產(chǎn)生的過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和嗓音，使城市居民生活受到一定的危害）需要陸續(xù)搬遷到城外，有些企業(yè)因國(guó)家建設(shè)需要也要進(jìn)行搬遷。這些企業(yè)要搬遷不是以盈利為目的，而是為城市規(guī)劃需要，存在許多困難，如人員安置，搬遷資金不足等，而且大都是一些老企業(yè)，這個(gè)問(wèn)題就更突出。為了使這些企業(yè)能夠易地重建或重購(gòu)房地產(chǎn)，對(duì)其自行轉(zhuǎn)讓原有房地產(chǎn)的增值收益，給予免征土地增值稅是必要的。

　?。ㄋ模榇龠M(jìn)我國(guó)住房制度的改革，鼓勵(lì)個(gè)人買(mǎi)房，對(duì)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自住房，凡居住滿(mǎn)5年或5年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)批準(zhǔn)，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿(mǎn)3年，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

　　十、怎樣計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額？

　　應(yīng)納土地增值稅稅額等于增值額乘以適用稅率

　　如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％以上，在計(jì)算增值額時(shí)，需要分別用各級(jí)增值額乘以適用稅率，得出各級(jí)稅額，然后再將各級(jí)稅額相加，得出總稅額。在實(shí)際征收中，為了方便計(jì)算，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算土地增值稅稅額，具體計(jì)算公式如下：

　　（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的土地增值稅稅額等于增值稅乘以30％。

　?。ǘ┰鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％。未超過(guò)100％的土地增值稅稅額等于增值額乘以40％減去扣除項(xiàng)目金額乘以5%.

　　（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200％的土地增值稅稅額等于增值額乘以50％減去扣除項(xiàng)目金額乘以15％。

　?。ㄋ模┰鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的土地增值稅稅額等于增值額乘以60％減去扣除項(xiàng)目金額乘以35％。

　　十一、房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？

　　在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：

　　（一）出售舊房及建筑物的；

　　（二）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

　?。ㄈ┨峁┛鄢?xiàng)目金額不實(shí)的；

　　（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　　房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格，確定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、扣除項(xiàng)目金額等，及計(jì)算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)所要繳納的土地增值稅。對(duì)評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)交易價(jià)差距較大的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)不予確認(rèn)，要求其重新評(píng)估。納稅人交納的評(píng)估費(fèi)用，允許作為扣除項(xiàng)目金額予以扣除。采用評(píng)估辦法，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，有利用維護(hù)稅收法紀(jì)，加強(qiáng)征管。

　　十二、土地增值稅的征收管理都有哪些規(guī)定？

　?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

　　1、納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

　　對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

　　對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7月內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

　　2、稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。

　　3、納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

　?。ǘ?duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

　?。ㄈ┩恋毓芾砗头慨a(chǎn)管理等部門(mén)應(yīng)當(dāng)協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格以及權(quán)屬變更等方面的資料。積極支持稅務(wù)部門(mén)搞好土地增值稅的征收管理工作。