土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物的增值額征收的稅種，征收對(duì)象主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)得到了蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)。然而，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展與土地增值稅征管相對(duì)滯后的矛盾日益突出，加強(qiáng)和改進(jìn)土地增值稅的征管刻不容緩。
一、土地增值稅征管中面臨的突出問題
�。ㄒ唬├猛恋卦鲋刀悆�(yōu)惠政策偷逃稅款
一是利用合作建房形式偷逃土地增值稅。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）規(guī)定：“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂虛假合作建房協(xié)議，對(duì)于分得的自用房產(chǎn)，以“按比例分得的自用房產(chǎn)”形式享受合作建房土地增值稅優(yōu)惠政策，逃避繳納土地增值稅：對(duì)于分得的非自用房產(chǎn)，不按規(guī)定確定應(yīng)稅收入，以少計(jì)應(yīng)稅收入手段偷逃土地增值稅。
二是利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅形式偷逃土地增值稅�！�土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅”。各省在制定并對(duì)外公布普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)中，都是以同時(shí)滿足以下三個(gè)條件作為界定標(biāo)準(zhǔn)的，即住宅小區(qū)建筑容積率、單套建筑面積、實(shí)際成交價(jià)格與同級(jí)別土地住房平均成交價(jià)格。但在實(shí)際稅收征管中，許多開發(fā)商卻只以建筑面積是否達(dá)到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)作為是否免征的界線，忽視其他幾個(gè)限定條件，出現(xiàn)了不應(yīng)免征土地增值稅項(xiàng)目而違規(guī)免征的現(xiàn)象。
（二）采取各種手段少計(jì)營(yíng)業(yè)收入偷逃土地增值稅
一是利用銀行按揭貸款銷售方式不記收入偷逃土地增值稅。銀行按揭貸款銷售方式是房地產(chǎn)主要銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用這一銷售方式的特殊性，將銀行按揭的款項(xiàng)記入往來科目而不做營(yíng)業(yè)收入處理。
二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵建安工程款不記收入偷逃土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按工程進(jìn)度支付建安工程款困難，就以等值的商品房或商鋪抵建安工程款，開發(fā)商將抵工程款的商品房或商鋪不計(jì)或少計(jì)土地增值稅收入。
三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫、雜物房等售房款轉(zhuǎn)移為房租收入偷逃土地增值稅。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)定，凡架空層高度未達(dá)到2.2米的車庫、雜屋房不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。商品房的底層雜物屋和頂層坡屋一般都未達(dá)到2.2米高度，部分車庫也未達(dá)2.2米高度，房地產(chǎn)開發(fā)商以這些房產(chǎn)不能辦產(chǎn)權(quán)證為由，在銷售這些房產(chǎn)時(shí)以合同形式約定使用年限，將這些房產(chǎn)的售房款轉(zhuǎn)移為房屋租金收入，少計(jì)土地增值稅應(yīng)稅收入。四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收各種初裝費(fèi)及基金不記收入偷逃土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付款項(xiàng)，如煤氣管安裝費(fèi)、房屋維修基金、水電增容費(fèi)等費(fèi)用。現(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定，開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入：凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以沒取得代收代墊款項(xiàng)收益為由，不進(jìn)行土地增值稅應(yīng)稅收入申報(bào)。
（三）虛增開發(fā)成本偷逃土地增值稅
一是通過虛增土地開發(fā)成本偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用土地評(píng)估、將評(píng)估增值的土地成本直接記入開發(fā)成本，虛增土地成本，減少土地增值稅稅基。還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從關(guān)聯(lián)企業(yè)購進(jìn)土地。讓關(guān)聯(lián)企業(yè)多開土地補(bǔ)償費(fèi)發(fā)票，虛增房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地取得成本。
二是通過多開建筑安裝發(fā)票加大建安成本。部分房地產(chǎn)開發(fā)商把建安營(yíng)業(yè)稅及附加作為“避稅”的重要渠道，以支付3.3%的建安營(yíng)業(yè)稅及附加的代價(jià)，可以少繳適用40%以上稅率的土地增值稅。
三是利用建安公司、銷售公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)多計(jì)開發(fā)成本偷逃土地增值稅。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有與之相配套的建安公司、銷售公司、物業(yè)公司，商品房的建設(shè)由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建，商品房的銷售由關(guān)聯(lián)的銷售公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司則代收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一切價(jià)外費(fèi)用，如代墊代付維修基金等費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與這些關(guān)聯(lián)企業(yè)訂立各種假合同等手段，調(diào)控開發(fā)成本和收入，以達(dá)到偷逃土地增值稅的目的。
�。ㄋ模┗鶎诱鞴芰α坎荒苓m應(yīng)土地增值稅復(fù)雜業(yè)務(wù)要求
房地產(chǎn)開發(fā)具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)方式靈活、成本項(xiàng)目繁多和土地增值稅計(jì)算過程復(fù)雜等特點(diǎn)，這對(duì)土地增值稅征管要求很高，但當(dāng)前一線稅收征管工作任務(wù)相當(dāng)繁重，征管力量嚴(yán)重不足，不能滿足土地增值稅管理需要。具體表現(xiàn)在：
一是基層稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式、開發(fā)程序和經(jīng)營(yíng)規(guī)律不熟悉：
二是基層稅務(wù)人員對(duì)現(xiàn)行土地增值稅政策的了解和掌握相對(duì)不足：
三是基層稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算尤其是成本核算知識(shí)較為生疏；
四是基層征管力量不足與繁重的土地增值稅征管工作不相適應(yīng)的矛盾進(jìn)一步加劇。
（五）稅務(wù)部門對(duì)土地增值稅征管不到位
一是稅收檢查一般是以年度為單位，但房地產(chǎn)企業(yè)大都是跨年度、跨地域滾動(dòng)開發(fā)，流動(dòng)性比較大，稅務(wù)部門沒有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，按開發(fā)項(xiàng)目所屬期進(jìn)行稅收檢查。在稅收檢查中，對(duì)于那些達(dá)到土地增值稅清算條件，但由于受檢查期及檢查時(shí)限限制，而不能有效進(jìn)行土地增值稅檢查的企業(yè)，很容易造成增值額檢查不實(shí)的問題。
二是稅務(wù)人員在查處土地增值稅涉稅案件過程中經(jīng)常受到各種因素干擾，導(dǎo)致行政處罰力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，無法追究責(zé)任人的刑事責(zé)任。
三是稅收征管中土地增值稅清算政策落實(shí)不到位。許多達(dá)到土地增值稅清算條件的開發(fā)商以賬務(wù)混亂等為由不清算，稅收征管中也未采用核定征收，只是按一個(gè)較低的預(yù)征率預(yù)征。開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到土地增值稅清算條件時(shí)，征管人員片面認(rèn)為清算有可能出現(xiàn)比預(yù)征稅款少的情況而不要求企業(yè)清算，造成土地增值稅依法清算的政策落實(shí)不到位，出現(xiàn)了應(yīng)征收的土地增值稅稅款沒有征收到位的問題。
�。┗鶎佣悇�(wù)部門與房地產(chǎn)相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不到位
就土地增值稅的特殊性而言，在稅收征收管理上僅靠稅務(wù)部門的力量是不夠的，它還需要各級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理、房產(chǎn)管理、土地管理、城建部門和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的大力配合和協(xié)作，共同履行管理職責(zé)，共同把關(guān)，才能實(shí)現(xiàn)有效的管理和監(jiān)控，才能從根本上堵塞其稅收流失。但從目前的情況看，相關(guān)部門配合不得力，稅務(wù)部門管理機(jī)制不健全，是導(dǎo)致土地增值稅流失的一個(gè)重要因素。
二、加強(qiáng)土地增值稅征管工作的建議
（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)整個(gè)過程的監(jiān)控，改進(jìn)稅收征管手段
一是加強(qiáng)與管理房地產(chǎn)的政府職能部門配合，建立涉稅信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立信息傳遞檔案，全程跟蹤，獲取企業(yè)收入、成本等涉稅信息。稅務(wù)部門應(yīng)充分利用從相關(guān)部門獲得的涉稅信息，驗(yàn)證房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)的真實(shí)性、合理性，防止房地產(chǎn)企業(yè)超范圍享受稅收優(yōu)惠和少計(jì)增值額問題的發(fā)生。
二是改進(jìn)稅收征管手段，提高管理效率。一方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的登記、申報(bào)管理，實(shí)行全程跟蹤管理，經(jīng)常分析有關(guān)稅源，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)檢查，涉嫌偷逃稅的，及時(shí)移交稽查部門，防止因稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部管理脫節(jié)而發(fā)生偷逃稅行為；另一方面加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本、收入的審核和管理力度，保證建安成本、土地成本等開發(fā)成本的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，防止利用假合同、假信息虛增開發(fā)成本。同時(shí)，稅務(wù)部門還要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)控，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)票據(jù)、視同銷售的管理，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入情況，防止少申報(bào)土地增值稅收入現(xiàn)象的發(fā)生。
�。ǘ┳龊猛恋卦鲋刀悓ｍ�(xiàng)評(píng)估
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有經(jīng)營(yíng)方式靈活、成本項(xiàng)目復(fù)雜和涉稅金額巨大等特點(diǎn)，且日常稅收監(jiān)控難以對(duì)土地增值稅申報(bào)的真實(shí)性和及時(shí)性作出準(zhǔn)確判斷。因此，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅專項(xiàng)評(píng)估，建立土地增值稅評(píng)估專職部門，選配綜合素質(zhì)較高的評(píng)估人員，以提高評(píng)估水準(zhǔn)，確保土地增值稅納稅評(píng)估工作落到實(shí)處。
�。ㄈ⿵�(qiáng)化土地增值稅稽查，加大對(duì)偷逃稅行為懲處力度
一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅稽查選案工作，提高選案的準(zhǔn)確性。稅務(wù)稽查部門通過對(duì)征管部門提供資料的分析，有選擇性地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)稽查。
二是對(duì)土地增值稅評(píng)估和反避稅調(diào)查移送的大要案，發(fā)揮稽查打擊型威力的作用，及時(shí)立案查處，依法稽查、審理、執(zhí)行、公告，及時(shí)移送司法機(jī)關(guān)查處。
�。ㄋ模┘訌�(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易的管理，加大土地增值稅反避稅力度
建議盡快出臺(tái)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易管理辦法，建立同類地域、同類開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本、費(fèi)用、銷售價(jià)格信息庫，以形成動(dòng)態(tài)的、分地域的收入、成本、費(fèi)用等要素指標(biāo)信息庫，作為房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)讓定價(jià)納稅調(diào)整的參照標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)控，徹底治理利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移收入、虛增成本等惡意偷逃土地增值稅行為，保護(hù)土地增值稅稅基的完整，遏制房地產(chǎn)行業(yè)不合法的“避稅”行為。
�。ㄎ澹┙⑼恋卦鲋刀愓鞴芸己藱C(jī)制，強(qiáng)化征管質(zhì)量?jī)?nèi)外考核
建立和實(shí)施土地增值稅征管考核機(jī)制，落實(shí)目標(biāo)責(zé)任制，是提高土地增值稅征管質(zhì)量的保證。針對(duì)土地增值稅業(yè)務(wù)復(fù)雜、管理人員素質(zhì)參差不齊、整體素質(zhì)亟待提高的現(xiàn)狀，稅務(wù)部門應(yīng)在調(diào)研的基礎(chǔ)上，逐步制訂出完善的土地增值稅征管質(zhì)量考核辦法，著重把握考核的合理性、科學(xué)性、實(shí)用性。主要考核一線稅務(wù)人員的土地增值稅征管質(zhì)量，實(shí)行土地增值稅清算的抽評(píng)、復(fù)評(píng)和抽審、復(fù)審，并將對(duì)企業(yè)的延伸考核作為稅務(wù)人員執(zhí)法準(zhǔn)確性的主要考核依據(jù)，同時(shí)結(jié)合稅收檢查信息的反饋，印證征管工作質(zhì)量，形成稅收征管和稅收檢查互動(dòng)機(jī)制。
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