隨著《企業(yè)國有資產(chǎn)法》的出臺，國務(wù)院國資委和各地方國資委相繼出臺了《國有企業(yè)內(nèi)部審計管理暫行辦法》，從出資人的角度對國有企業(yè)的內(nèi)部審計提出了要求，旨在通過對經(jīng)濟(jì)活動的監(jiān)督、審查和評價，提高企業(yè)的運(yùn)作效率、實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。作為國有的房地產(chǎn)企業(yè)，其開發(fā)項(xiàng)目的效益審計也逐漸成為內(nèi)部審計的重點(diǎn)。所謂的效益審計是對被審計單位財政財務(wù)收支和有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性進(jìn)行審查和評價。效益審計的目標(biāo)是審查評價經(jīng)濟(jì)活動的經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性，內(nèi)審人員在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目效益審計時要重點(diǎn)把握下列事項(xiàng)：

　　一、項(xiàng)目資料的收集與取得階段

　　1、項(xiàng)目的前期資料：包括項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性方案、決策期間房地產(chǎn)市場的供求情況、開發(fā)地塊周邊情況、項(xiàng)目的決策程序、發(fā)改委和規(guī)劃局的相關(guān)審批意見等。其中項(xiàng)目可行性方案是前期論證的結(jié)果性標(biāo)志，目前國有房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目可行性方案一般由專業(yè)部門或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)出具，重大項(xiàng)目還有專家論證，這為內(nèi)審進(jìn)行審查提供了比較權(quán)威的依據(jù)?？尚行苑桨钢饕ǎ喉?xiàng)目概況、市場分析、建設(shè)方案、市政配套與動遷、環(huán)保與節(jié)能、項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)營管理、工程建設(shè)進(jìn)度、投資估算、資本金及資金籌措、財務(wù)效益分析、結(jié)論與建議等。內(nèi)審人員要關(guān)注財務(wù)效益分析中的相關(guān)指標(biāo)：收入、成本、稅金、利潤以及投資回收期、內(nèi)涵報酬率、盈利指數(shù)等等。

　　2、行業(yè)要求及有關(guān)規(guī)定資料：房地產(chǎn)有許多行業(yè)自身的特殊要求，甚至還有強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，如建設(shè)項(xiàng)目施工必須經(jīng)過招投標(biāo)；土地使用權(quán)的取得必須采取招、拍、掛的形式；規(guī)劃部門對每個地塊的土地使用性質(zhì)、容積率、總建筑面積、建筑高度、退界、日照間距、戶型比例等都有明確規(guī)定等，而這些規(guī)定這直接影響到項(xiàng)目的效益。因此需要被審計單位提供上述相關(guān)資料。

　　3、重要合同內(nèi)部評審及簽約資料。房地產(chǎn)企業(yè)的建造及施工合同標(biāo)的較大，各類合同在簽約前應(yīng)該有內(nèi)部流轉(zhuǎn)的評審程序，對重大合同還有決策程序，內(nèi)審人員應(yīng)取得簽約內(nèi)部流轉(zhuǎn)的書面資料。

　　4、工程建設(shè)方面的資料：包括項(xiàng)目工程的審價報告，建設(shè)期建筑市場材料的指導(dǎo)價格，設(shè)計上對材料的規(guī)定，工程監(jiān)理的監(jiān)理意見和結(jié)論，投資監(jiān)理的付款建議等等。

　　5、新建房產(chǎn)的銷售資料，包括商品房銷售合同，項(xiàng)目戶數(shù)、戶型、面積等資料。實(shí)際銷售情況，已售房屋收款情況，欠款情況，發(fā)票開具情況等等。

　　6、其他相關(guān)資料。項(xiàng)目公司的組織構(gòu)架、審批授權(quán)及內(nèi)部各項(xiàng)管理制度，如重大投資項(xiàng)目的決策制度、合同管理辦法、資金審批管理辦法、工程材料物資的采購管理制度、工程招標(biāo)管理制度、工程造價控制辦法、工程款撥付辦法、房產(chǎn)銷售管理制度等等。

　　二、項(xiàng)目資料的審核與分析階段

　　1、對收集到的制度執(zhí)行情況進(jìn)行測試，對測試的情況進(jìn)行分析，明確審查重點(diǎn)。

　　2、項(xiàng)目投資決策的審核：首先審核出具項(xiàng)目可行性研究報告的部門和單位是否具有相應(yīng)的資質(zhì)；其次審核項(xiàng)目的前期論證是否充分，是否有備選方案，項(xiàng)目的定位是否與周邊的市場錯位經(jīng)營等；再次審核項(xiàng)目的決策程序是否符合規(guī)定，國有企業(yè)還涉及“三重一大”集體決策程序；最后審核項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行情況與前期論證情況的偏差是否較大等等，通過對可行性報告所反映的數(shù)據(jù)資料與實(shí)際情況的差異分析，來判斷決策階段的經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性。

　　3、項(xiàng)目資金管理及使用審核：資金管理是效益審計的重點(diǎn)內(nèi)容，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長、資金使用量大，大部分資金來源于銀行貸款，合理調(diào)度資金、降低融資成本是節(jié)約建設(shè)費(fèi)用的重要環(huán)節(jié)。內(nèi)審人員在審查中主要看各方投入的資金是否按協(xié)議規(guī)定時間全部到位，是否設(shè)立了銀行專戶，是否將資金挪作他用；項(xiàng)目的專項(xiàng)貸款是否與貸款銀行約定，采用授信額度方式放貸；專戶資金存款是否與銀行約定存款利率，所產(chǎn)生的利息是否沖減了建設(shè)成本，資金的支付審批是否符合制度規(guī)定等等。

　　4、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備資料的審核：這一階段主要審查開發(fā)地塊的取得是否符合有關(guān)規(guī)定，土地的性質(zhì)是否符合開發(fā)要求，土地取得成本及費(fèi)用是否全部支付完畢等等。是否采用了設(shè)計招標(biāo)辦法，在工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合條件下，選擇了優(yōu)秀的方案設(shè)計和建筑設(shè)計單位；在設(shè)計方面是否符合規(guī)劃部門和環(huán)保部門的要求，是否充分用足了規(guī)劃部門的規(guī)定，從而使建筑面積最大化、項(xiàng)目效益達(dá)到最大化。設(shè)計質(zhì)量不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的高低。審查工程前期是否按預(yù)期的方案進(jìn)行。

　　5、項(xiàng)目施工階段的審核：這一階段可結(jié)合工程的審價報告以及建筑工程定額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。內(nèi)審人員的主要工作是：

　　1）合同評審及管理情況：主要看合同的評審過程是否完善，法務(wù)部門或企業(yè)的法律顧問是否參與了合同的評審，是否按授權(quán)的范圍進(jìn)行合同簽約。重大合同是否通過公開招投標(biāo)；涉及工程材料采購方面的合同，除附投資監(jiān)理、法律顧問意見外，是否附業(yè)務(wù)部門定價過程說明等等，通過合同定價的透明公開，防止舞弊現(xiàn)象的發(fā)生；涉及工程施工的合同除應(yīng)明確主要內(nèi)容，還應(yīng)對可能產(chǎn)生的職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素事先約定，以法律形式確定下來，確保雙方按約履行。

　　2）監(jiān)理工作情況的審核：是否通過公開招標(biāo)方式選擇了工程監(jiān)理和投資監(jiān)理。審核監(jiān)理的資質(zhì)情況，因?yàn)橛杉夹g(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績好、信譽(yù)高的監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。監(jiān)理工作日志是否齊全等。

　　3）工程變更簽證的審核。工程簽證是施工企業(yè)提高造價、增加收入的主要手段，要加強(qiáng)對工程簽證的監(jiān)督與審核，除監(jiān)理、甲方現(xiàn)場代表簽證外，要審核開發(fā)商的成本控制部門是否對工程變更簽證進(jìn)行了核實(shí)。

　　4）工程竣工決算的審核。工程決算一般由專業(yè)單位出具工程審價報告，內(nèi)審部門可以審核工程項(xiàng)目是否按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定全部完成且驗(yàn)收合格、工程量增減的計量是否有手續(xù)、是否執(zhí)行投標(biāo)單價或簽證價格等等；對于確定的工期獎、優(yōu)質(zhì)獎等獎勵性費(fèi)用是否符合有關(guān)規(guī)定。

　　5）項(xiàng)目的成本控制情況：項(xiàng)目建設(shè)的成本控制是效益審計的重點(diǎn)，房地產(chǎn)成本主要是由開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和稅金三大部分組成。

　?、俟こ虒弮r報告對開發(fā)成本進(jìn)行了確認(rèn)，開發(fā)成本涵蓋了前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等方面的內(nèi)容。

　?、陂_發(fā)費(fèi)用主要審核其中管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用，正常的管理費(fèi)用通常占項(xiàng)目總成本的 2%。但有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，由于許多隱性成本都包括在內(nèi)，該比例有時高達(dá) 8%，并有不斷上升的趨勢，因此需要加以控制。審計人員可與項(xiàng)目概（預(yù)）算或?qū)徲嬋藛T掌握的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)比較，如果前者超出后者數(shù)額比較大，則需審計人員要注意加大對管理費(fèi)用的審計力度，找出差異原因。銷售費(fèi)用的審核：包括銷售代理、策劃樓書、銷售廣告等費(fèi)用，內(nèi)審人員要審核是否采用招投標(biāo)來選擇質(zhì)優(yōu)價廉的銷售、廣告等代理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用水平是否控制在行業(yè)的一般水平之內(nèi)，以控制在成本的 2%為佳。審計人員還要審核銷售代理是否真實(shí)地發(fā)生，有無通過代理公司結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用之嫌。

　　③稅金的審核，審核企業(yè)是否按規(guī)定提取了相應(yīng)的稅費(fèi)，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅按銷售額的1％預(yù)征，在項(xiàng)目清算時可能會發(fā)生補(bǔ)稅現(xiàn)象，對效益審計分析會產(chǎn)生一定的影響。

　　6、項(xiàng)目銷售階段的審核：這一階段審計人員要從工程部取得的商品房戶數(shù)、戶型、面積等資料，按約定的價格計算出應(yīng)該取得的銷售總額，再與銷售部門提供的商品房銷售合同，已售房屋收款情況，欠款情況，發(fā)票開具情況進(jìn)行統(tǒng)計，然后與財務(wù)賬上所列收入進(jìn)行比較，從中發(fā)現(xiàn)被審計單位是否隱匿或夸大了銷售收入。從實(shí)際審計過程中我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常把已具備確認(rèn)銷售收入的售房款放在“預(yù)收賬款”科目和一些往來科目里不結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，從而達(dá)到調(diào)節(jié)利潤和延遲納稅的目的，審計人員對預(yù)收賬款和往來款項(xiàng)變動較大的會計科目要注意分析。

　　總之，在資料審核與分析階段，內(nèi)審人員可以參照預(yù)（概）算對項(xiàng)目進(jìn)行分析，也可以參照建設(shè)行業(yè)的建造標(biāo)準(zhǔn)來分析項(xiàng)目成本的控制情況。

　　三、項(xiàng)目的評價與建議階段

　　根據(jù)上述已審核的資料，對投資項(xiàng)目進(jìn)行財務(wù)評價。這一階段主要是通過編制利潤表來分析和評價投資項(xiàng)目的各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)。當(dāng)然除了財務(wù)收支審計的評價內(nèi)容外，還需對項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評價，按照項(xiàng)目可行性研究報告中財務(wù)效益分析指標(biāo)的內(nèi)容，對是否達(dá)到財務(wù)內(nèi)部收益率、以約定的貸款利率為貼現(xiàn)率計算出的凈現(xiàn)值是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、投資回收期是否按計劃進(jìn)行等等進(jìn)行投資評價，同時可借助財務(wù)分析中的相關(guān)指標(biāo)，如評價盈利能力的指標(biāo)銷售利潤率和總資產(chǎn)報酬率，評價企業(yè)發(fā)展能力的指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率和資產(chǎn)保值增值率，評價償債能力的指標(biāo)流動比率和速動比率，評價企業(yè)投入產(chǎn)出能力指標(biāo)成本利潤率，評價企業(yè)社會貢獻(xiàn)能力的指標(biāo)社會貢獻(xiàn)率和社會積累率等比率來完善評價體系。當(dāng)然在經(jīng)濟(jì)效益審計工作中還可用經(jīng)濟(jì)活動分析方法、經(jīng)濟(jì)預(yù)測方法、現(xiàn)代管理方法等等對項(xiàng)目進(jìn)行綜合評價。

　　通過對開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，效率性和效果性審計評價，就效益審計提出建議。如項(xiàng)目可行性報告中相關(guān)指標(biāo)與實(shí)際結(jié)果差異方面的建議；項(xiàng)目公司內(nèi)部控制制度及執(zhí)行方面的建議；項(xiàng)目公司的組織構(gòu)架及內(nèi)部授權(quán)方面的建議；成本控制方面的建議等等，通過總結(jié)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營過程中經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為以后的項(xiàng)目投資活動提供有益的參考和借鑒。