在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
【案例1】某公司投資開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，轉讓收入為1150萬元(轉讓收入中含政府部門收取的各種費用50萬元)，支付的土地使用權價款110萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本320萬元，實際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費用100萬元，財務費用中的利息支出無法分項目分攤，且無金融機構的證明。
國家規(guī)定城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.5‰，教育費附加征收率為3%，政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10%。
請根據(jù)以上資料，計算應繳納的土地增值稅。
計算過程如下：
1、取得土地使用權所支付的金額為110萬元
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本為320萬元
3、允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(110+320)×10%=43(萬元)
注：不能按實際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費用100萬元計入。
4、扣除的稅金=1150×5%×(1+7%+3%)=63.25(萬元)
注：按財務相關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅應列入企業(yè)管理費用，故印花稅不計入扣除項目。
5、加計扣除=(110+320)×20%=86(萬元)
6、允許扣除項目金額合計=110+320+50+43+63.25+86=672.25(萬元)
注：如果房價中含有為政府代收的各項費用，則可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計征土地增值稅(和營業(yè)稅)。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除(如以上的50萬元)，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。
7、增值額=1150-672.25=477.75(萬元)
8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%
9、應納稅額=477.75×40%-672.25×5%=157.34(萬元)
注：按增值額乘以適用的稅率減去扣稅項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，該案例增值額(71.07%)超過扣除項目金額50%，但未超過100%的其土地增值稅稅額 = 增值額×40% -扣除項目金額×5%。
【案例2】某公司開發(fā)銷售一房地產(chǎn)項目，取得銷售收入1800萬元(假定城建稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%)。開發(fā)此項目該房地產(chǎn)公司共支付地價款200萬元(含相關手續(xù)費2萬元)，開發(fā)成本400萬元，貸款利息支出無法準確分攤。已知該地區(qū)人民政府確定的費用計提比例為10%。則該房地產(chǎn)開發(fā)公司應交納土地增值稅為：
1.收入總額：1800萬元
2.扣除項目金額：
(1)支付地價款：200萬元
(2)支付開發(fā)成本：400萬元
(3)扣除開發(fā)費用：(200+400)×10%=60(萬元)
(4)扣除稅金：
1800×5%×(1+7%+3%)=99(萬元)
(5)加計扣除費用：
(200+400)×20%=120(萬元)
(6)扣除項目總額：
200+400+60+99+120=879(萬元)
3.增值額：
1800-879=921(萬元)
4.增值比率：
921÷879=105%
因此適用三檔稅率。
5.應納稅額：
879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=328.65(萬元)