記者日前從權(quán)威渠道獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門，擬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控。
這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算前，將難以動(dòng)用項(xiàng)目此前的預(yù)售賬款。
實(shí)行預(yù)售賬款專款專用
根據(jù)擬定的方案，今后房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售賬款將存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，并按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和工程資金所需“專款專用”。房地產(chǎn)企業(yè)只有在項(xiàng)目竣工交付及結(jié)算時(shí)，才能支配使用項(xiàng)目此前的預(yù)售賬款。
根據(jù)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售款項(xiàng)被計(jì)入流動(dòng)負(fù)債，當(dāng)作為標(biāo)的物的商品房竣工交付后，結(jié)轉(zhuǎn)成為營(yíng)業(yè)收入。
預(yù)售賬款作為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的資金，一直被其靈活使用。但此次預(yù)售賬款專項(xiàng)賬戶的建立，將死死地捆綁住房地產(chǎn)企業(yè)的手腳。
政策意圖似乎非常明顯，旨在給房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈以巨大壓力，使熱得幾近瘋狂的樓市降溫。
天職國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所質(zhì)監(jiān)及技術(shù)支持部合伙人楊力生分析，新規(guī)從使用性質(zhì)和使用時(shí)間上對(duì)預(yù)售款進(jìn)行了規(guī)范。“一方面，預(yù)售款針對(duì)開發(fā)和工程資金所需‘專款專用’；另一方面，時(shí)間上也只存在兩種情況，即項(xiàng)目竣工交付和結(jié)算。”
許多房地產(chǎn)企業(yè)因此緊張起來。一位開發(fā)商在接受記者采訪時(shí)表示，如果依據(jù)合同每月按施工進(jìn)度付款，那么就會(huì)每月結(jié)算一次，然后憑合同和結(jié)算書使用這筆資金。“假如預(yù)售款是100元，但實(shí)際結(jié)算可能只用50元，剩下的也不讓我們隨便用。以前資金可以在項(xiàng)目間串著用，我們可以用浮動(dòng)的資金投資拿地，現(xiàn)在這些渠道都封閉了。”
預(yù)售賬款一旦受監(jiān)控，降價(jià)只是時(shí)間問題
房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)艿酱驂�，降價(jià)只是時(shí)間問題。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售款包括購(gòu)房者的首付款以及銀行按揭貸款，兩者構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。其中，首付款在項(xiàng)目開盤時(shí)就已交付，按揭貸款則在樓盤封頂時(shí)由銀行發(fā)放。目前，這兩筆款項(xiàng)在項(xiàng)目竣工交付之前由房地產(chǎn)企業(yè)自由支配。
上述開發(fā)商告訴記者，預(yù)售款占總投資的比例還是比較大的，雖然各項(xiàng)目之間會(huì)存在差異，但基本上穩(wěn)定在30%左右。
“預(yù)售款的使用非常靈活，其大部分被用來拿地。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露。但這一切或許將很快成為歷史。
“如果對(duì)預(yù)售款進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)管，這筆錢就無異于定期存款，動(dòng)不了。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)說。
消息剛一放出，降價(jià)先鋒恒大地產(chǎn)便于5月9日召開2010年戰(zhàn)略合作伙伴高層峰會(huì)，與近200家合作伙伴，包括主體建筑、材料設(shè)備、裝修、園林和營(yíng)銷等產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)達(dá)成新的盟約，聯(lián)手控制成本。而此前，恒大地產(chǎn)剛剛宣布8。5折全國(guó)統(tǒng)一降價(jià)促銷。
針對(duì)恒大的降價(jià)行為，不少房地產(chǎn)企業(yè)都表示，那是因?yàn)楹愦蟮默F(xiàn)金流出現(xiàn)了很大的問題，“他們年前拿了很多的地。”但當(dāng)記者詢問這些企業(yè)是否會(huì)降價(jià)時(shí)，他們紛紛表示，目前還沒有降價(jià)的計(jì)劃。
其實(shí)，每年1月至3月都是房地產(chǎn)企業(yè)開始執(zhí)行新的年度計(jì)劃的時(shí)間，而此刻房地產(chǎn)企業(yè)都在等全國(guó)兩會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息，是否拿地也要考慮全國(guó)兩會(huì)的風(fēng)向。今年全國(guó)兩會(huì)對(duì)此并未有太明顯的打壓政策，于是3月份讓開發(fā)商很興奮。“剛要有動(dòng)作，‘新國(guó)十條’就下來了，現(xiàn)在錢還沒花出去，所以能堅(jiān)持一段時(shí)間。”上述財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者。
但隨著“新國(guó)十條”的出臺(tái)和地方政府有關(guān)細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的降溫，消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)展開博弈，后續(xù)加息和銀行貸款持續(xù)收緊的政策也會(huì)隨之而來，房地產(chǎn)企業(yè)又該去哪里融資？倘若另辟蹊徑，即使是基金、信托也不會(huì)輕易伸出橄欖枝，屆時(shí)降價(jià)只是時(shí)間問題。