一次性收取的一年的房租，稅法和會計(jì)上處理？

在本周的會員答疑咨詢中，有會員咨詢：公司在年初一次性收取的一年的房租，在執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第21號——租賃（2018）》后，會計(jì)上應(yīng)該如何確認(rèn)收入，增值稅和企業(yè)所得稅上又應(yīng)該如何處理？

租賃準(zhǔn)則的規(guī)定

依據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第21號——租賃（2018）》第四十五條規(guī)定，對于經(jīng)營租賃，在租賃期內(nèi)各個期間，出租人應(yīng)當(dāng)采用直線法或其他系統(tǒng)合理的方法，將經(jīng)營租賃的租賃收款額確認(rèn)為租金收入。其他系統(tǒng)合理的方法能夠更好地反映因使用租賃資產(chǎn)所產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的消耗模式的，出租人應(yīng)當(dāng)采用該方法。

增值稅方面的規(guī)定

財(cái)稅[2016]36號附件1營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

（二）納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

依據(jù)上述規(guī)定，客戶公司在年初一次性收取的一年的房租，在會計(jì)上一般是按月分期確認(rèn)租賃收入，在收到租金當(dāng)月產(chǎn)生納稅義務(wù)，對于一般納稅人來說，應(yīng)該在次月申報(bào)繳納增值稅。

以一般納稅人為例，相關(guān)的會計(jì)處理參考如下：

1、收到租金時

借：銀行存款

     貸：預(yù)收賬款

           應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額

2、在確認(rèn)租賃收入時

借：預(yù)收賬款

      貸：主營業(yè)務(wù)收入（或其他業(yè)務(wù)收入）

所得稅方面的處理

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第六條第(六)項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

依據(jù)《企業(yè)所得稅法》第五十三條和第五十四條規(guī)定，企業(yè)所得稅按納稅年度計(jì)算，分月或者分季預(yù)繳。

依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號 ）的規(guī)定：根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

由于在季度申報(bào)企業(yè)所得稅時，不進(jìn)行納稅調(diào)增處理，因此如果沒有減免事項(xiàng)的情況下可以按會計(jì)核算的利潤總額金額申報(bào)。在年度匯算時，再統(tǒng)一按所得稅法的規(guī)定進(jìn)行處理。

作者：老顧（正保財(cái)稅咨詢專家）