2014年中級經(jīng)濟師考試財政稅收精講：契稅

2014年中級經(jīng)濟師考試備考開始啦，網(wǎng)校經(jīng)濟師頻道特別整理了中級經(jīng)濟師考試財政稅收專業(yè)教材的重點考點，希望提前掌握，以備迎接2014年中級經(jīng)濟師考試！

　　二、契稅

　　契稅是以所有權發(fā)生轉移的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。

　　銷售不動產過程中：

　　銷售方營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅

　　購買方印花稅、契稅

　　【例題·多選題】某房地產公司銷售一套別墅，房地產公司應繳納的稅收有(　)。

　　A.營業(yè)稅

　　B.增值稅

　　C.城市維護建設稅

　　D.消費稅

　　E.契稅

　　【正確答案】AC

　　【答案解析】房地產公司銷售別墅，房地產公司應繳納營業(yè)稅和城市維護建設稅。

　　(一)契稅的納稅人和征稅范圍

　　1.納稅人(掌握)

　　境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人

　　2.征稅范圍(掌握)

　　契稅的征稅對象是發(fā)生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。

　　具體包括：國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換等。

　　(1)國有土地使用權出讓

　　(2)土地使用權轉讓

　　包括以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。土地使用權轉讓不包括農村集體土地承包經(jīng)營權的轉讓。

　　2.征稅范圍(掌握)

　　(3)房屋買賣

　　下列情況，視同買賣房屋：

　　①以房屋抵債或實物交換房屋——由產權承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅

　?、谝苑慨a作為投資或作股權轉讓——由產權承受方按投資房產價值或房產買價繳納契稅

　　以自有房屋作股權投入本人經(jīng)營企業(yè)，免納契稅

　?、圪I房拆料或翻建新房，應照章征收契稅

　　2.征稅范圍(掌握)

　　(4)房屋贈與——受贈人按規(guī)定繳納契稅

　　以獲獎方式取得房屋產權的，應照章繳納契稅

　　(5)房屋交換

　　房屋產權交換，雙方交換價值相等，免納契稅;

　　價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

　　(6)企業(yè)改革中有關契稅政策

　　(7)房屋附屬設施有關契稅政策

　　①對于承受與房屋相關的附屬設施所有權或土地使用權的行為，按規(guī)定征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。

　　②采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。

　?、鄢惺艿姆课莞綄僭O施權屬單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　【例題·多選題】(2007年)契稅的征稅范圍包括(　)。

　　A.國有土地使用權出讓

　　B.以房屋抵債

　　C.農村集體土地承包經(jīng)營權的轉移

　　D.房屋買賣

　　E.以房產作為投資

　　【正確答案】ABDE

　　【答案解析】農村集體土地承包經(jīng)營權的轉讓不屬于契稅的征收范圍。

　　(二)契稅的稅率(熟悉)

　　幅度比例稅率：3～5%

　　(三)契稅的計稅依據(jù)和應納稅額的計算(掌握)

　　情形計稅依據(jù)

　　土地使用權出售、房屋買賣計稅依據(jù)為成交價格

　　土地使用權贈與、房屋贈與由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定

　　土地使用權交換、房屋交換所交換的土地使用權、房屋的價格差額

　　出讓國有土地使用權的承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益

　　已購公有住房經(jīng)補交土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權住房的，免征土地權屬轉移的契稅

　　通過“招、拍、掛”程序承受土地使用權的按土地成交總價款計征契稅，其中土地前期開發(fā)成本不得扣除

　　【例題·單選題】(2008年)下列關于契稅計稅依據(jù)的說法中，正確的是(　)。

　　A.士地使用權出售的以評估價格為計稅依據(jù)

　　B.土地使用權贈與的以市場價格為計稅依據(jù)

　　C.土地使用權交換的以成交價格為計稅依據(jù)

　　D.出讓國有土地使用權的以重置價格為計稅依據(jù)

　　【正確答案】B

　　【答案解析】土地使用權贈與、房屋贈與由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　2.應納稅額的計算

　　應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　【例題1·單選題】(2009年)某公司2008年發(fā)生兩筆互換房產業(yè)務，并已辦理了相關手續(xù)。其中，第一筆業(yè)務換出的房產價值500萬元，換進的房產價值800萬元，并向對方支付差額300萬元;第二筆業(yè)務換出的房產價值600萬元，換進的房產價值300萬元，并收取差額300萬元。已知當?shù)厝嗣裾?guī)定的契稅稅率為3%，該公司上述兩筆互換房產業(yè)務應繳納契稅(　)萬元。

　　A.0

　　B.9

　　C.18

　　D.33

　　【正確答案】B

　　【答案解析】應納契稅=300×3%=9萬元。房屋交換，價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

　　【例題2·單選題】(2011年)居民甲將一套價值100萬元的住房與居民乙進行交換，并支付給居民乙差價款20萬元，當?shù)匾?guī)定的契稅稅率為3%，居民甲需要繳納契稅(　)萬元。正保會計網(wǎng)校

　　A.0

　　B.0.6

　　C.3

　　D.3.6

　　【正確答案】B

　　【答案解析】本題考查契稅的征稅范圍。房屋所有權交換，房屋交換價值不相等的，按照超出部分由支付差價方繳納契稅。居民甲需要繳納契稅=20×3%=0.6(萬元)。

　　(四)契稅的減免(熟悉)

　　1.契稅減免的基本規(guī)定

　　(1)國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅;

　　(2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅;

　　(3)因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情減免;

　　(4)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免;

　　(5)承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業(yè)生產的，免征契稅;

　　(6)經(jīng)外交部確認，依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬，免征契稅。正保會計網(wǎng)校

　　2.財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目

　　(1)對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購買成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅;

　　(2)對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅;

　　(3)婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。

　　【例題1·單選題】(2008年)下列情況中應征收契稅的是(　)。

　　A.企業(yè)破產清算期間，債權人承受破產企業(yè)土地房屋產權以抵債

　　B.企業(yè)改制成職工持股的股份有限公司且承受原企業(yè)土地

　　C.買房拆料或翻建新房

　　D.房屋產權交換，且交換價值相等

　　【正確答案】C

　　【答案解析】買房拆料或翻建新房應照章征收契稅。正保會計網(wǎng)校

　　【例題2·單選題】(2012年)居民甲由于原有住房拆遷獲得拆遷款60萬元，后又重新購買一套新住房，房價為80萬元，下列說法中，正確的是(　)。(當?shù)仄醵惗惵蕿?%)

　　A.居民甲不需繳納契稅

　　B.居民甲應繳納契稅1.8萬元

　　C.居民甲應繳納契稅2.4萬元

　　D.居民甲應繳納契稅0.6萬元

　　【正確答案】D

　　【答案解析】本題考查契稅的計算。獲得拆遷補償款的部分免征契稅。成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅，居民甲需繳納契稅=(80-60)×3%=0.6(萬元)。

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